Le paradoxe d'investir dans une maison de ville valant des dizaines de milliards de dongs et de la louer maintenant pour 10 millions de dongs par mois

Depuis plus de 2 ans, M. Nguyen Van Nhat (de Gia Lam - Hanoi) loue un shophouse dans le projet VShip Bac Ninh (Tu Son - Bac Ninh) pour gérer un restaurant de pho. Selon M. Nhat, le prix de location est de 10 millions de VND/mois, payé tous les 3 mois, s'il est payé pour toute l'année, le propriétaire prendra en charge les factures d'électricité et d'eau. Le magasin loué par M. Nhat est situé directement sur la route principale du projet, d'une valeur totale de 12 milliards de VND. Selon M. Nhat, avant de louer, le propriétaire avait pratiquement terminé 2 des 4 étages. Le montant dépensé pour l'achèvement n'est pas inférieur à 300 millions de VND, donc le prix de location de 10 millions de VND/mois est très bon marché.

Bien que situé dans un emplacement privilégié, en raison du manque de clients, les revenus du restaurant pho sont faibles, c'est pourquoi M. Nhat envisage de déplacer le restaurant vers un autre endroit. Et M. Nhat prédit que le prix de location de cette maison de commerce devra probablement être abaissé s'il y a de nouveaux locataires, car faire des affaires est difficile en ce moment.

Autrefois considérés comme le segment le plus rentable, les shophouses plongent aujourd’hui de nombreux investisseurs immobiliers dans le désespoir. Car la somme d’argent collectée aujourd’hui n’est qu’un « grain de sable » comparé aux dizaines de milliards de dongs qui auraient dû être dépensés.

De nombreux projets de maisons de ville « attendent » des locataires. (Illustration)

M. Tran Duc Dung, propriétaire d'une maison de commerce dans un projet célèbre du district de Hoang Mai - Hanoi, a déclaré qu'en 2019, il a investi près de 20 milliards de VND pour acheter une maison de commerce. À cette époque, il ne disposait que de 10 milliards de VND de capital, il a donc demandé à emprunter le montant restant à la banque. Selon les calculs, M. Dung louera la maison et utilisera les revenus locatifs pour payer les intérêts bancaires. Le loyer est de 20 millions de VND/mois, il suffit de payer un peu plus pour avoir suffisamment d'argent pour payer les intérêts. Cependant, depuis plus d'un an, après que l'ancien locataire a rendu la maison, M. Dung n'a pas pu trouver un nouveau locataire au prix prévu. « La plupart d’entre eux ne paient que 10 millions de VND par mois. « Ce serait un gâchis de laisser la maison comme ça, alors j'ai dû la louer, mais penser au loyer bon marché me brise le cœur », a déclaré M. Dung.

Actuellement, M. Dung n’a aucune solution envisageable pour résoudre ce problème « délicat ». « Le prix de location ne représente qu’un tiers du taux d’intérêt que je dois payer chaque mois. Si vous vendez une maison de ville à ce moment-là, vous devrez subir une perte pouvant aller jusqu'à 20 %. « Dans les deux cas, cela causera de gros dégâts », a-t-il déploré.

Mme Nguyen Duyen, investisseuse dans des maisons de ville dans le district de Ha Dong, à Hanoi, a également indiqué que pendant la pandémie de COVID-19, elle soutenait pleinement le loyer des locataires. « Ils travaillent dans le secteur du spa et de la beauté, donc je comprends les difficultés pendant la pandémie. Pendant longtemps, leur magasin était en faillite, j'étais même prêt à renoncer au loyer pendant une année entière. Toutefois, ces derniers temps, les clients continuent de réclamer des loyers plus bas en raison des difficultés commerciales. Auparavant, il était de 15 millions de VND, maintenant il est réduit à 10 millions de VND. La plupart des investisseurs doivent emprunter auprès des banques. Les taux d’intérêt ont un peu baissé maintenant, mais le taux d’intérêt total reste élevé. « Chaque investisseur supporte le fardeau des intérêts jusqu’à en avoir le dos brisé, mais le loyer ne suffit même pas à en couvrir la moitié », a déclaré Mme Duyen.

Cependant, M. Dung et Mme Duyen ont tous deux admis qu’ils avaient eu de la chance que leur maison de commerce soit toujours disponible à la location. Même si le loyer est bon marché, il reste encore un peu de trésorerie pour payer les intérêts bancaires. Pendant ce temps, sur le marché, de nombreux projets de maisons de ville ont été achevés mais sont toujours vides, ce qui signifie que des dizaines de milliards de dongs restent inutilisés.

Mme Pham Vinh (district de Hai Ba Trung, Hanoi) a révélé que son magasin situé dans le parc Yen So va devoir fermer. « Avant l’épidémie, il y avait aussi des entreprises qui louaient des entrepôts. Cependant, depuis la pandémie, très peu de clients sont venus se renseigner sur la location. Le loyer qu'ils proposaient était également très bon marché, donc mon mari et moi l'avons laissé inutilisé jusqu'à présent ", a partagé Vinh.

Une enquête menée par les journalistes de VTC News montre également que le segment actuel des maisons de ville à Hanoi est proposé à la location par de nombreux sites immobiliers à des prix allant de 8 à 10 millions de VND/mois. Pendant ce temps, le prix d'achat de ces shophouses à l'époque où le marché était actif variait entre 10 et 15 milliards de VND/unité.

Outre les maisons de commerce adjacentes, les maisons de commerce situées au pied des immeubles d'habitation ou des centres commerciaux connaissent également des ventes moroses. Les propriétaires de maisons de commerce, bien qu'attendant avec impatience des locataires, en ont finalement eu assez du faible loyer et ont dû les laisser vides, en attendant que le marché se redresse.

Prix de location « bon marché » des shophouses sur les sites immobiliers.

M. Truong Nam, un courtier immobilier à Hanoi, a déclaré que la période de croissance exceptionnelle des maisons de commerce est terminée, c'est maintenant la période de déclin de ce segment autrefois le plus rentable. « Il y a 3 à 5 ans, les prix des maisons de ville augmentaient rapidement, mais aujourd’hui ils chutent rapidement. Cela correspond à la tendance générale du marché immobilier. De plus, en raison de la situation économique difficile, de nombreux magasins situés dans les grandes artères et comptant peu de clients ont simultanément rouver leurs locaux. Les maisons de ville déjà invendues sont encore plus difficiles à louer.

En outre, une partie de la raison vient du fait que de nombreux projets immobiliers construisent trop de maisons de ville alors que la demande ne correspond pas à l'offre, ce qui fait que ce segment est morose et a vu ses prix baisser beaucoup plus que les autres segments de l'immobilier ", a expliqué M. Nam.

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