Double perte à cause du shophouse
Début 2022, de nombreux produits shophouse ont été lancés sur le marché avec une fièvre « virtuelle », poussant les prix de ces produits à des sommets. Cela a poussé de nombreux investisseurs à l’esprit spéculatif et de surf à se précipiter sur le marché pour rechercher des opportunités de profit à court terme, quels que soient les risques.
Après avoir acheté une maison de commerce de plus de 140 mètres carrés dans un projet à Thu Duc City (HCMC) pour plus de 20 milliards de VND, M. Long, un investisseur à HCMC, est assis sur des charbons ardents car la vague de retours de terrains a rendu impossible pour sa maison de commerce de trouver des locataires. De plus, comme la majeure partie de l’argent investi provient de prêts bancaires, M. Long doit chaque mois payer des dizaines de millions d’intérêts.
Le Shophouse est un type de propriété qui a attiré l'attention de nombreux investisseurs, en particulier dans les grandes zones urbaines et les zones touristiques.
« Autrefois, lorsque la location était facile, cette maison générait un cash-flow d'environ 20 millions de VND par mois. Mais ces dernières années, je l'ai laissée vide, faute de locataire et de temps pour profiter de l'affaire. Actuellement, je la vends à perte par rapport à son prix initial de 3 milliards de VND, mais je n'ai pas trouvé d'acheteur. Certains clients, qui ont été amenés par des courtiers, l'ont simplement visitée et l'ont laissée là… », a expliqué M. Long.
Cet investisseur a également déclaré qu'au moment de l'achat de cette maison de ville, le courtier lui avait promis la possibilité de générer facilement des flux de trésorerie pour compenser le capital du prêt. Dans le même temps, lorsque la zone urbaine se développera, cette maison de ville augmentera de prix et réalisera facilement un bénéfice de 30 à 40 % après 2 ans. Cependant, en réalité, en raison de l’impact de l’épidémie de COVID-19, il n’a pas pu faire de location après avoir reçu la maison. Même lorsque nous avons trouvé un locataire, nous n'avons pas pu prolonger le contrat car les affaires n'étaient pas bonnes.
M. Long a déclaré que la difficulté de louer une partie de l'emplacement du shophouse est déraisonnable lorsqu'il y a un manque de places de stationnement, trop peu de résidents et que la zone du shophouse est éloignée du complexe d'appartements. Pour cette raison, cet investisseur estime qu’il a investi au mauvais endroit lorsqu’il n’a pas soigneusement étudié l’activité et la rentabilité du produit.
Sans compter que les investisseurs ont continuellement lancé de nombreux produits de type shophouse sur le marché ces dernières années, même si les anciens produits n'ont pas été épuisés. Les raisons ci-dessus conduisent au fait que les prix de l'immobilier ne peuvent pas augmenter, les affaires sont difficiles et les intérêts bancaires doivent toujours être payés régulièrement, ce qui fait que les investisseurs initiaux subissent des pertes doubles.
Semblable au cas ci-dessus, M. Nguyen Truong Giang (Hanoï) est également « coincé » dans une maison de commerce dans une grande zone urbaine de la ville. M. Giang a dû emprunter près de 10 milliards à la banque pour posséder un shophouse d'une valeur de 18 milliards de VND, d'une superficie de plus de 100 mètres carrés.
Malgré une grosse somme d'argent dépensée, après l'achat de cette maison de commerce, M. Giang n'a pu gagner que 30 millions par mois en la louant. Le montant du loyer ne suffit pas à cet investisseur pour payer la banque chaque mois et il doit mobiliser davantage auprès d’autres sources.
Il y a des périodes où le nombre de maisons de commerce sur le marché est si important que l’offre dépasse la demande.
Il convient de mentionner que depuis le début de l'année 2023 jusqu'à aujourd'hui, la maison de M. Giang n'a pas trouvé de locataire. Trop fatigué de la pression de la banque, il vend également la maison de commerce pour 14 milliards de VND.
« Beaucoup de mes amis et de ma famille subissent également des pertes après avoir investi dans des shophouses dans de nombreuses villes comme Hanoï, Hai Phong, Hô-Chi-Minh-Ville, Kien Giang… La plupart d'entre eux sont bloqués dans ce type de biens depuis la forte croissance du marché début 2022, et la moitié d'entre eux doivent également vendre à perte. Cependant, à ce stade, je pense qu'il est également très difficile de limiter les pertes », a déclaré M. Giang.
Faire du profit avec une shophouse n'est pas facile
Avec l'effondrement du marché fin 2022, de nombreuses personnes qui n'ont pas pu vendre leur bien à temps ont dû malheureusement trouver des locataires en attendant que le marché s'améliore. Mais en raison du prix élevé et de l’utilisation d’un effet de levier important, le flux de trésorerie est comme une goutte d’eau dans l’océan par rapport aux intérêts bancaires. Par conséquent, une série de pertes ont eu lieu dans un certain nombre de projets avec une offre excédentaire, en particulier dans les zones urbaines éloignées du centre-ville et à faible population.
Certains investisseurs ayant de nombreuses années d'expérience dans la « détention » de maisons de commerce ont également indiqué que le taux de profit des maisons de commerce dans certaines régions n'est que de 2 à 3 % par an, ce qui est 3 à 4 fois inférieur au taux d'intérêt de l'épargne. Sans compter que dans la période actuelle, les locaux commerciaux sont éclipsés par le commerce électronique. La vague d’expulsions a laissé de nombreux propriétaires en difficulté, incapables de trouver des locataires pendant des mois.
Choisir le « bon emplacement » de la maison de ville est un facteur important pour profiter de ce produit.
En outre, de nombreux produits de type shophouse perdent également de la valeur au fil du temps, car ce type de propriété a une période de propriété de 50 ans. Dans certains projets, de nombreuses maisons de commerce sont restées vides pendant 5 à 10 ans en raison de retards dans la mise en œuvre dus à de nombreux problèmes de procédure. Si les investisseurs ne disposent pas d’informations claires, ils auront du mal à acheter ces maisons de ville car la période de propriété a été raccourcie.
De plus, choisir le bon shophouse est également extrêmement important si vous souhaitez tirer profit de ce type de commerce. Selon les experts, le choix d'un produit de shophouse rentable doit tenir compte de nombreux facteurs tels que des zones résidentielles densément peuplées, des prix raisonnables, une bonne qualité de construction du produit, un emplacement du projet avec des attentes élevées en matière de développement des infrastructures...
De plus, les acheteurs doivent également choisir des produits avec des designs adaptés pour faciliter les affaires, facilitant ainsi la recherche de locataires. De plus, la zone commerciale ne doit pas être trop petite car elle sera difficile à exploiter commercialement.
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