Espaces commerciaux à Hanoi : opportunités de croissance de l'offre et des prix de location

Le magasin de proximité GS25 (rue Hang Dau, district de Hoan Kiem) fait partie d'une chaîne de magasins qui vient d'ouvrir à Hanoi . Photo : Duong Hiep

La croissance des espaces locatifs est constante

Les statistiques générales du premier trimestre 2025 de CBRE Vietnam, un fournisseur de services immobiliers, montrent que le marché de détail de Hanoi a atteint la stabilité. L'offre a augmenté lorsque le centre commercial Aeon Xuan Thuy, d'une superficie utile de 18 000 m², est officiellement entré en service. Le chiffre d'affaires total des ventes au détail de biens et de services aux consommateurs aux prix courants au premier trimestre de l'année est estimé à 1 708,3 billions de VND, en hausse de 9,9 % par rapport à la même période de l'année dernière, supérieur à la croissance de 8,2 % au cours de la même période au premier trimestre 2024.

Ne s'arrêtant pas là, le marché de Hanoi devrait accueillir deux nouvelles offres au cours des deuxième et troisième trimestres 2025, dont Vincom Megamall Ocean City (60 000 m2 de surface utile) et Hanoi Centre (43 000 m2 de surface utile). Cette augmentation significative de l’offre pourrait créer une concurrence accrue, tout en offrant aux détaillants la possibilité de trouver des espaces adaptés à leur taille et à leur stratégie.

En ce qui concerne les activités de location, le marché de Hanoi a enregistré 24 760 m2 de surface d'absorption nette au premier trimestre, soit plus que le niveau d'absorption de 3 537 m2 au quatrième trimestre 2024. Les transactions récentes proviennent principalement des secteurs de l'alimentation et des boissons (F&B) et du style de vie, y compris tous les produits et services qui aident les consommateurs à exprimer leur personnalité, à poursuivre leurs intérêts et à améliorer leur qualité de vie, tels que l'ameublement et la décoration de la maison, les produits de soins personnels, les produits culturels et artistiques, les produits et services de santé, les produits et services pour animaux de compagnie et le divertissement. Cette tendance reflète un changement dans les habitudes de consommation, avec une préférence croissante pour les expériences et les services personnalisés.

Bien que le loyer demandé dans la zone centrale soit resté inchangé par rapport au T4-2024, cette zone a tout de même enregistré une croissance de 15,4% par rapport à la même période de l'année dernière, atteignant 173 USD/m2/mois. Parallèlement, les prix de location dans les zones non centrales ont également enregistré une croissance de 5,4 % par rapport à la même période en 2024, atteignant 37,1 USD/m2/mois. Le taux de vacance dans le CBD est resté inchangé car aucune nouvelle transaction n'a été enregistrée, restant faible à 1,7 %. En revanche, le taux de vacance dans la zone hors CBD a légèrement diminué, passant de 10,7 % au T4-2024 à 9,8 % au T1-2025, indiquant une meilleure absorption dans cette zone.

Une nouvelle opportunité de croissance

CBRE fournit des informations importantes sur l’expansion continue des marques chinoises sur le marché vietnamien. À partir de 2023, certaines marques comme Oh! Certains, KKV, Semir, Cotti Coffee sont présents sur le marché et prévoient d'étendre leur réseau de magasins à Hanoi et à Ho Chi Minh -Ville. De plus, le marché des supérettes à Hanoi vient de voir la présence d'une série de chaînes de supérettes qui se concentrent sur le développement depuis de nombreuses années à Ho Chi Minh-Ville, comme GS25. En outre, la chaîne 7-Eleven a confirmé son projet de « se diriger vers le Nord » et d'ouvrir son premier magasin à Hanoi, ce qui pourrait stimuler la demande d'espaces commerciaux à louer.

Mme Hoang Nguyet Minh, directrice principale de la location commerciale chez Savills Hanoi, a également déclaré qu'en 2025, Hanoi continuera à disposer d'un certain nombre de grands locaux commerciaux, tels que le projet Hanoi Centre de Keppel, avec une offre très importante, environ 75 000 m² de surface de construction. D'ici 2026, un autre projet de Tismo sera lancé dans le but de développer un projet central à Hanoi. Il s’agit d’investisseurs étrangers qui ont tendance à déménager de Ho Chi Minh-Ville à Hanoi.

Selon un autre cabinet de conseil immobilier, Avison Young, la surface commerciale totale à Hanoi a dépassé 1 million de mètres carrés. Outre les projets de grande envergure, les espaces commerciaux ont également tendance à s’étendre au pied des immeubles d’appartements et de bureaux. En ce qui concerne l'offre au cours des deux prochaines années, Avison Young prévoit que le marché de détail de Hanoi ajoutera près de 29 500 m2 de nouvelle surface locative, concentrée dans le district de Bac Tu Liem. Dans un contexte de hausse des loyers dans le centre, de plus en plus d'enseignes ont tendance à déménager vers des espaces commerciaux en dehors du centre. Ce secteur offre non seulement des prix de location raisonnables, mais également une échelle vaste et diversifiée, contribuant à optimiser l'espace commercial et à mieux répondre aux besoins des locataires.

Outre les évolutions positives, les unités de recherche ont également reconnu que les espaces locatifs de nombreux centres commerciaux étaient vacants depuis longtemps. La raison est que ces centres commerciaux sont souvent de petite taille, ont une conception sous-optimale et n'attirent pas un grand nombre de clients, de sorte que les locataires partent souvent après peu de temps...

Pour améliorer la situation, le directeur général d'Avison Young, David Jackson, recommande aux investisseurs dans les centres commerciaux de constituer un portefeuille de locataires systématique, en assurant un équilibre entre les groupes de consommateurs qui achètent et ceux qui se divertissent... Ils doivent également étudier attentivement la démographie de chaque zone pour avoir un plan de location optimal pour répondre à la demande du marché. L'unité de gestion et d'exploitation doit se concentrer sur les services de gestion, les programmes publicitaires, le soutien des prix ainsi que les activités de divertissement pour inciter les clients à venir au centre commercial.

Selon Matthew Powell, directeur de Savills Hanoi, les investisseurs sur le marché de l'immobilier commercial doivent reconnaître que les espaces commerciaux doivent créer un environnement de vie dynamique. La solution clé devrait donc être d’améliorer l’expérience globale, en rendant les destinations de shopping plus attrayantes. De plus, les grands détaillants doivent s’adapter et exploiter la technologie pour améliorer l’expérience de vente au détail en ligne et hors ligne, augmentant ainsi les ventes de leurs locataires.

Source : https://hanoimoi.vn/mat-bang-ban-le-tai-ha-noi-co-hoi-tang-truong-ve-nguon-cung-va-gia-thue-698683.html