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| Les données de recherche de l'Association vietnamienne des agents immobiliers montrent que le segment des appartements abordables (prix inférieur à 25 millions de VND/m2) - le logement abordable, est devenu « éteint ». (Photo: Linh An) |
Les besoins en logements abordables sont « abandonnés »
Le marché immobilier vietnamien s'est progressivement « réchauffé » grâce à la force motrice des nouvelles politiques d'offre et de soutien du gouvernement. Cependant, l'augmentation de l'offre – apportée principalement par le segment haut de gamme – n'a satisfait qu'une très petite partie des besoins en matière de logement des gens, tandis que les besoins de la majorité des gens – des logements abordables – sont « abandonnés », rendant le déséquilibre entre l'offre et la demande de plus en plus grave.
Les données de recherche de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montrent que le segment des appartements abordables (prix inférieur à 25 millions de VND/m2) - le logement abordable - est devenu « éteint » au cours des dernières années et qu'il est très difficile, voire impossible, de réapparaître à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville.
Plus précisément, les statistiques du VARS montrent qu'au cours de la période 2018-2023, non seulement la quantité a continuellement diminué, mais la structure de l'offre d'appartements dans les deux zones urbaines spéciales est également devenue de plus en plus déséquilibrée. La structure de l’offre « penche » de plus en plus vers le segment haut de gamme et de luxe.
À Hanoi, avant d'atteindre ce cap, la proportion d'appartements abordables nouvellement lancés a atteint 35 % en 2018, est tombée à 20 % en 2019 et à seulement 12 % en 2020. En 2021 et 2022, l'offre d'appartements abordables à Hanoi a continué de diminuer, n'atteignant qu'environ 4 % de l'offre totale d'appartements mis en vente.
À Hô Chi Minh-Ville, depuis 2018, la proportion d’appartements abordables a fortement diminué à un rythme à deux chiffres, passant de 20 % en 2018 à 0,5 % en 2020 avant de disparaître complètement en 2021.
Jusqu'aux 9 premiers mois de 2024, l'offre d'appartements à Hanoi a connu une reprise significative, mais le déséquilibre entre l'offre et la demande est devenu encore plus grave lorsque près de 80 % de l'offre d'appartements ouverts à la vente à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville au cours des 9 premiers mois de 2024 avaient un prix de vente de 50 millions de VND/m2 ou plus.
Malgré la forte augmentation des prix, les projets récemment lancés ou les nouveaux lancements ont atteint de très bons taux de vente car la demande d'appartements, tant pour l'habitation que pour l'investissement, reste toujours élevée et en tendance à la hausse. Certains projets d’appartements ont enregistré des taux d’absorption allant jusqu’à 99 % au moment de l’ouverture officielle à la vente.
Cette situation entraîne une augmentation continue des prix des appartements, qui atteignent un niveau élevé sur les marchés primaire et secondaire, bien au-delà de la capacité de paiement et du taux de croissance des revenus de la majorité des gens.
L'étude sur l'indice des prix des appartements, reflétant les fluctuations du prix de vente moyen des projets de l'échantillon de 150 projets sélectionnés et observés par VARS, montre également qu'au troisième trimestre 2024, le prix de vente moyen du groupe de projets échantillonnés à Hanoi est proche de 60 millions de VND/m2, soit une augmentation de 64,0 % par rapport au deuxième trimestre 2019.
Le prix de vente moyen du groupe de projets à Ho Chi Minh-Ville est passé de 49,2 millions de VND/m2 à 64,2 millions de VND/m2, soit une augmentation de 30,6 % par rapport à la période de référence.
À Da Nang, l'indice des prix du marché de Da Nang a enregistré une augmentation de 46,2 % au troisième trimestre, supérieure à celle de Ho Chi Minh-Ville, avec plus de 50 % de la nouvelle offre au troisième trimestre dont le prix était supérieur à 80 millions de VND/m2.
Ainsi, on peut dire que dans les grandes villes, bien que la demande de logements abordables soit très importante, elle n’est pas satisfaite. Mais l’offre d’appartements de luxe n’est pas superflue et ne répond qu’à une certaine partie de la demande.
Quelle est la cause ?
Selon VARS, il est peu probable que des logements abordables « apparaissent » dans les zones centrales de Hanoi et de Ho Chi Minh-Ville, car le nombre de projets de logements approuvés pour l'investissement ces dernières années ne peut être « compté que sur les doigts d'une main ». En 2023 et début 2024, il n'y aura presque pas de nouveaux projets dans le segment du logement abordable en cours de mise en œuvre, et les projets immobiliers mis en œuvre se concentreront principalement sur le segment haut de gamme.
Expliquant la raison, VARS a déclaré :
Premièrement , la principale raison pour laquelle le logement abordable ne reçoit pas beaucoup d’attention de la part des promoteurs immobiliers est que la marge bénéficiaire de ce segment est inférieure à celle des segments haut de gamme.
Pour construire des logements abordables, les promoteurs doivent optimiser les coûts depuis le fonds foncier jusqu’à la construction et l’exploitation. Entre-temps, les calculs des développeurs de projets montrent qu'avec une marge bénéficiaire d'environ 15 % seulement, si le capital stagne pendant 1 à 2 ans ou si les ventes sont retardées de 1 à 2 ans, le développeur perdra de l'argent.
De plus, les terrains centraux sont de plus en plus rares, actuellement et à l'avenir ils sont principalement situés dans de grandes zones urbaines avec une série d'infrastructures et de services publics qui nécessitent des investissements, de plus les coûts des intrants, en particulier les coûts du foncier, augmentent, les prix ne peuvent pas être abordables.
Deuxièmement , bien que le gouvernement ait mis en place de nombreuses politiques pour encourager le développement de logements sociaux et de logements abordables, les procédures juridiques liées au foncier et à l’urbanisme constituent encore des obstacles majeurs. Les procédures d’octroi de licences compliquées, les longs délais d’attente et la pénurie croissante de fonds fonciers pour le développement de logements dans les grandes villes obligent les promoteurs de projets à réfléchir attentivement avant d’investir dans ce segment.
De plus, les politiques de soutien au crédit pour les acheteurs de logements dans ce segment n’ont pas été mises en œuvre de manière synchrone. Les mesures d’aide financière destinées aux personnes à faibles et moyens revenus, telles que les taux d’intérêt préférentiels et les prêts, sont encore confrontées à de nombreuses difficultés d’accès et à des procédures compliquées.
Troisièmement , les projets haut de gamme offrent des marges bénéficiaires élevées et ne sont pas non plus difficiles à vendre. Parce que la demande de logements haut de gamme, y compris les besoins résidentiels et d'investissement, de la part des clients à revenus élevés augmente constamment avec le développement économique et les étrangers issus de la vague d'investissements étrangers ainsi que les Vietnamiens d'outre-mer sur la base du nouveau corridor juridique « assouplissant » les conditions de propriété pour ce groupe.
Il existe même de nombreux clients prêts à payer plus pour posséder les produits les plus limités et haut de gamme du projet. Cela rend le segment du logement abordable encore moins attractif pour les promoteurs de projets.
Remise de plus de 12,5 hectares de terrain pour le projet de logements urbains à Duy Tien
Le Comité populaire de la province de Ha Nam vient de publier une décision d'attribuer 125 012,07 mètres carrés de terrain à Trung Dong Construction Investment Joint Stock Company (Trung Dong Company) pour mettre en œuvre le projet de construction d'une zone d'habitation urbaine dans la ville de Duy Tien. Dont 11 979,28 mètres carrés sont des terrains destinés à la construction de logements sociaux.
Conformément à la décision, le Comité populaire de la province de Ha Nam a attribué à la société Trung Dong 125 012,07 mètres carrés de terrain dans les quartiers de Hoang Dong et Tien Noi, ville de Duy Tien, pour mettre en œuvre le projet de construction d'une zone de logements urbains. Dont 82.882,5 m2 de terrain seront utilisés pour la réalisation d'ouvrages d'infrastructures techniques et sociales, dont : Logements sociaux (11.979,28 m2), maisons culturelles, écoles, espaces verts, ouvrages de surface d'eau et de circulation... selon le planning détaillé approuvé.
Après les investissements de construction, les travaux d'infrastructure non utilisés par les investisseurs seront confiés aux autorités locales et aux agences spécialisées pour être gérés conformément à la réglementation.
En outre, le Comité populaire de la province de Ha Nam a également attribué 42 129,57 mètres carrés de terrain résidentiel à la société Trung Dong avec une durée d'utilisation du sol de 50 ans. Les cessionnaires de droits d'utilisation du sol et les acheteurs de maisons attachées à des droits d'utilisation du sol ont le droit d'utiliser le terrain de manière stable et permanente.
En outre, le Comité populaire provincial a également loué 10 409,48 mètres carrés de terrain dans le quartier de Tien Noi à la société Trung Dong à des fins d'activités commerciales et de services, conformément à la loi, pour une période de 50 ans.
Le Comité populaire de la province de Ha Nam a déclaré que la méthode d'attribution et de location des terres se fait sans enchères des droits d'utilisation des terres, sans appel d'offres pour sélectionner les investisseurs pour mettre en œuvre des projets utilisant les terres. Le Comité populaire de la province de Ha Nam a demandé au Comité populaire de la ville de Duy Tien de se coordonner avec les autorités des quartiers de Hoang Dong et Tien Noi, le Département des ressources naturelles et de l'environnement pour déterminer les limites et remettre les terres à la société Trung Dong, et en même temps accélérer les progrès de la récupération des terres et du défrichement du site pour la zone de terrain restante dans les limites du projet.
Le Comité populaire provincial a également demandé à la société Trung Dong de concentrer ses ressources pour mettre en œuvre rapidement le projet. Une fois les travaux du projet terminés, l'entreprise devra remettre les ouvrages d'infrastructure et les terrains inutilisés aux autorités locales.
Les services et agences concernés continueront de coordonner et de soutenir l'entreprise dans la réalisation des procédures d'investissement, le paiement des frais d'utilisation du sol et la mise en œuvre du projet conformément à la loi.
Le projet de logement urbain de la ville de Duy Tien est l'un des projets importants visant à développer les infrastructures urbaines, à répondre aux besoins de logement de la population et à contribuer à promouvoir le développement socio-économique de la localité.
Hanoi : abroger deux décisions relatives à la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres
Le Comité populaire de Hanoi vient de publier la décision n° 67/2024/QD-UBND abrogeant deux décisions sur les règlements relatifs à l'autorité d'approbation des prix de départ pour les enchères de droits d'utilisation des terres pour attribuer des terres avec des frais d'utilisation des terres ou des terres à louer à Hanoi. La décision prend effet à compter du 1er décembre 2024.
Plus précisément, le Comité populaire de Hanoi a aboli l'intégralité de la décision n° 19/2019/QD-UBND du 15 octobre 2019 du Comité populaire de la ville réglementant l'autorité d'approbation du prix de départ pour la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour l'attribution de terres avec des frais d'utilisation des terres ou la location de terres à Hanoi.
Dans le même temps, la ville a également abrogé la décision n° 07/2023/QD-UBND du 21 avril 2023 du Comité populaire de la ville portant modification de l'article 1 de la décision n° 19/2019/QD-UBND du 15 octobre 2019 sur le règlement relatif à l'autorité chargée d'approuver le prix de départ de la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour l'attribution de terres avec des frais d'utilisation des terres ou la location de terres dans la ville de Hanoi.
En conséquence, dans la décision n° 07/2023/QD-UBND, le Comité populaire de Hanoi approuvera le prix de départ de la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour attribuer des terres avec des frais d'utilisation des terres ou louer des terres avec un paiement unique pour toute la durée du bail, appliqué aux parcelles de terrain ou aux zones de terrain d'une valeur de 30 milliards de VND ou plus.
La décision prend effet à compter du 1er décembre 2024.
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