Construire des logements abordables pour « réchauffer » le marché immobilier ?

Des revenus de plusieurs dizaines de millions de dongs rendent également difficile l'achat d'une maison

« Mon mari et moi louons une maison depuis 7 ans maintenant et nous ne savons pas quand nous pourrons acheter une maison à Ho Chi Minh-Ville », a déclaré Nguyen Thi Thuy, une résidente du district de Tan Binh.

Mme Thuy a déclaré qu'elle travaille comme comptable pour une entreprise de vêtements avec un salaire de 10 millions de VND par mois. Son mari travaille comme technicien dans une entreprise de construction avec un salaire de 12 millions de VND par mois. Le revenu total de 22 millions de VND suffit à peine au couple pour couvrir ses frais de subsistance et pour assurer l'éducation de sa fille de 6 ans.

Selon Mme Thuy, elle et son mari ont économisé plusieurs centaines de millions de dongs, mais cette somme n’est pas suffisante pour acheter une maison. Le montant minimum dont le couple a besoin est d'environ 600 millions de VND, donc la banque leur prêtera de l'argent pour acheter les appartements les plus anciens et les moins chers de la ville.

Mme Thuy a expliqué que même si elle disposait de 600 millions de VND, son revenu mensuel n’avait pas augmenté et qu’elle et son mari n’avaient pas d’argent pour payer le capital et les intérêts à la banque. Le rêve de devenir propriétaire d’une maison est donc encore très lointain.

De nombreuses personnes ayant des revenus moyens ne peuvent pas acheter une maison à Ho Chi Minh-Ville. (Illustration : Dai Viet)

Comme la famille de Mme Thuy, M. Vo Thanh Tuan, spécialiste en communication pour une entreprise étrangère, n'a pas pu acheter une maison même si son revenu actuel est de 16 millions de VND par mois.

Selon M. Tuan, s'il veut acheter une maison à l'heure actuelle, il doit emprunter environ 1,5 milliard de VND. Ainsi, les paiements du principal et des intérêts à la banque « engloutiront » la totalité de son salaire.

Logement social « sombre »

Alors que des millions de personnes à revenus faibles et moyens ont besoin d’un logement, le secteur du logement social se développe encore très lentement. La raison en est que ce type de logement est confronté à de nombreuses difficultés dans les procédures juridiques, aux insuffisances de la réglementation, à la difficulté d’emprunter des prêts préférentiels et à la difficulté d’identifier les bénéficiaires des polices d’assurance.

Dr. Doan Van Binh, expert immobilier, a commenté que bien que la loi sur le logement stipule spécifiquement les conditions d'achat de logements sociaux telles que le revenu, le lieu de résidence, le logement, etc., il est encore difficile de déterminer les bons sujets pour acheter, louer ou louer-acheter.

En outre, la réglementation selon laquelle les projets de logements commerciaux dans les zones urbaines de type III ou supérieur doivent réserver 20 % du fonds foncier au logement social n’est pas adaptée à la réalité. Cela conduit de nombreux projets à réserver des terrains pour le logement social mais à ne pas les utiliser, gaspillant ainsi les ressources foncières et provoquant une perte de beauté urbaine.

Pour les petits projets, si 20 % de la surface est utilisée pour le logement social, cette surface n’est pas suffisante pour construire une zone de logements sociaux standard avec des services publics et un paysage pour servir la population.

Le marché du logement social évolue de manière très lente et morose. (Photo: D.V)

Selon le Dr Binh, les particuliers et les entreprises qui accèdent à des prêts préférentiels pour construire des logements sociaux sont également confrontés à de nombreuses difficultés. Les activités de crédit visant à soutenir le secteur du logement social n’ont pas encore été efficaces.

Selon Mme Tran Lan Anh, représentante d'une société immobilière du 12e arrondissement de Hô Chi Minh-Ville, la raison pour laquelle les entreprises ne s'intéressent pas au logement social est que les prix des terrains ont trop augmenté et que les bénéfices tirés de la construction de logements sociaux sont trop faibles.

Pendant ce temps, les mécanismes et les politiques n’ont pas apporté beaucoup de soutien aux entreprises. Par conséquent, les entreprises participent rarement à la construction de logements sociaux et se concentrent uniquement sur la construction de logements commerciaux.

Le développement de logements abordables est la solution

Selon les experts de l'immobilier à Ho Chi Minh-Ville, le développement de logements abordables ouvrira des opportunités pour résoudre le déséquilibre entre l'offre et la demande, répondre aux besoins de logement de la majorité des personnes ayant des revenus moyens et proches de la moyenne et réduire le niveau des prix des logements sur l'ensemble du marché.

Au cours des dernières années, le Parti et le gouvernement ont toujours accordé une attention particulière aux solutions de logement pour la population et les ont identifiées comme une tâche essentielle du développement socio-économique du pays. Cependant, la croissance économique rapide et l’urbanisation ont augmenté la demande de logements. Dans le même temps, l’offre n’a cessé de diminuer et ne montre aucun signe d’augmentation depuis 2018, ce qui rend le déséquilibre entre l’offre et la demande de plus en plus grave.

La structure de l’offre s’oriente de plus en plus vers des produits haut de gamme et à forte valeur ajoutée, destinés à des fins d’investissement et de spéculation. Cette différence de phase prolongée entraîne une hausse continue des prix de l’immobilier, établissant un nouveau niveau de prix bien au-delà des moyens de la majorité des gens. Par conséquent, le développement de logements abordables ouvrira des possibilités de résoudre le déséquilibre entre l’offre et la demande, répondant ainsi aux besoins de logement de la population.

On s’attend à ce que les logements abordables contribuent à « réchauffer » le marché immobilier à l’avenir. (Illustration : Dai Viet)

Les données de recherche de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montrent que la proportion de l'offre d'appartements dans le segment abordable (moins de 25 millions de VND/m2) par rapport à l'offre totale de logements n'a cessé de diminuer, passant de 30 % en 2019 à 7 % en 2022 et 6 % en 2023.

Au cours de la période 2019-2022, la proportion d'appartements de milieu de gamme (25-50 millions/m2) a également diminué à 54 %, 34 %, 27 % respectivement, l'offre provenant principalement de produits dont le prix est compris entre 40 et 50 millions de VND/m2.

Dans le même temps, la demande de logements réels est toujours en tête de la structure de la demande de logements avec une proportion de 80 %, les 15 % restants étant la demande d'investissement à long terme et 5 % la demande spéculative. Toujours selon les données du VARS, seulement 25 % environ de la demande réelle de logements dispose de la capacité financière nécessaire pour les payer.

Dans ce contexte, VARS estime qu'avec le logement social, le logement abordable sera la principale tendance de développement du marché immobilier dans la période à venir, car il s'agit d'un segment provenant des besoins et des capacités réelles de la majorité des personnes.

Qu’est-ce qui est « abordable » ?

Le Dr Nguyen Van Dinh, président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, a déclaré que le Vietnam n'a pas de concept officiel de logement abordable, mais qu'il est possible de souligner certaines caractéristiques de ce type en le comparant au logement social et en se basant sur la manière de déterminer le caractère raisonnable des prix des logements.

Ainsi, à l’heure actuelle, le logement social s’adresse principalement aux personnes à faibles revenus et aux travailleurs des parcs industriels, exonérés de droits d’utilisation du sol et ayant accès à des formules de crédit préférentielles réservées exclusivement aux investisseurs et aux acheteurs de logements...

Le logement abordable est un logement commercial à prix abordable, adapté à la capacité financière de la majorité des personnes, ciblant les personnes ayant des revenus moyens et proches de la moyenne, avec un certain niveau d'épargne, dans des zones urbaines particulières.

M. Dinh estime que le logement abordable est une situation dans laquelle les familles peuvent équilibrer les coûts du logement et les autres dépenses de subsistance avec leurs revenus.

Selon l’expérience acquise en matière d’évaluation de l’accessibilité au logement dans de nombreux pays du monde, un logement abordable est un logement dont les coûts ne représentent pas plus de 30 % du revenu total d’un ménage. Pour un ménage avec un revenu d'environ 30 millions de VND/mois, 30 % de ce coût équivaut à une accumulation d'environ 100 millions de VND/an, alors un logement abordable a un prix d'environ 2 à 2,5 milliards de VND/appartement.

Cependant, selon M. Dinh, dans la réalité, il est très difficile de développer des projets d'appartements dont les prix varient entre 2 et 2,5 milliards de VND. Surtout dans deux grandes villes comme Ho Chi Minh Ville et Hanoi, mais difficile ne veut pas dire impossible.

M. Dinh estime que si l'ensemble du marché se mobilise et que les politiques de logement suivent la direction de l'économie de marché, le logement abordable se développera. Développer des logements abordables aux côtés des logements sociaux

Selon le VARS, du côté de l’État, il est nécessaire de donner une définition officielle du logement abordable ; Mécanismes de recherche et politiques préférentielles spécifiques au logement abordable avec pour objectif principal d’encourager les investisseurs à participer au développement de l’offre de ce segment, en répondant aux besoins de logement des ménages à revenus moyens ou proches de la moyenne.

Il s'agit notamment de politiques de crédit préférentielles spécifiquement conçues pour augmenter le « pouvoir d'achat » ou d'augmenter les taxes sur les résidences secondaires et tertiaires afin de réduire les incitations spéculatives, et les recettes fiscales peuvent être recyclées pour soutenir ceux qui en ont réellement besoin. Soutenir les investisseurs dans le développement et l'exploitation de projets d'infrastructures sociales...

Il faut également accroître les investissements et développer les infrastructures de transport de liaison. Lorsque la distance n’est plus un problème, la tendance à se déplacer de la zone centrale vers les banlieues est inévitable.

Source: https://vtc.vn/lam-nha-vua-tui-tien-de-thi-truong-bat-dong-san-am-len-ar848076.html