Le deuxième sujet de la taxe foncière est à nouveau brûlant, il est nécessaire de construire une feuille de route adaptée à la santé du marché.

Les impôts fonciers peuvent-ils réduire les prix des maisons ?

Dans un rapport envoyé au Bureau du gouvernement sur les raisons de la récente augmentation des prix de l'immobilier, le ministère de la Construction a déclaré qu'il étudierait et proposerait une politique fiscale pour ceux qui possèdent et utilisent de nombreuses maisons et terrains afin de limiter la spéculation et l'achat et la vente dans un court laps de temps pour réaliser un profit.

Selon le ministère de la Construction, les facteurs contribuant à la récente augmentation des prix des logements comprennent la « participation » d'un certain nombre d'investisseurs, de groupes d'investisseurs, de spéculateurs et de courtiers immobiliers. Concernant les enchères avec des prix gagnants de plus de cent millions par mètre carré, le ministère de la Construction a déclaré que de nombreux groupes d'investissement se spécialisent dans la participation aux enchères et vendent ensuite immédiatement pour réaliser un profit. En dehors de la zone d'enchères, de nombreux courtiers attendent les résultats, prêts à proposer d'acheter ou de vendre des terrains avec une différence de prix de 200 à 500 millions de VND par lot. La pratique d’achat et de vente de nombreuses parcelles de terrain à des fins de profit illégal est courante, voire organisée, ce qui augmente le prix des terrains et des logements environnants.

Certains groupes, investisseurs et courtiers immobiliers individuels déforment les informations du marché pour « gonfler les prix », créer des prix virtuels... et profiter du manque de connaissances des gens pour manipuler la psychologie, attirer les investissements selon la psychologie des foules à des fins lucratives.

Deuxièmement, la deuxième entreprise de location immobilière doit construire un programme adapté au marché de la santé, image 1.

Normalement, les investisseurs de projets immobiliers dépensent en moyenne 3 % du prix de vente pour payer la salle des marchés et les courtiers pour vendre les produits. Cependant, les courtiers choisissent souvent les conditions du marché pour ajouter des prix plus élevés lorsqu'ils traitent avec les clients, obligeant les acheteurs à payer la « différence ».

En période de forte activité, de nombreux courtiers utilisent également la méthode de l'« acompte » pour acheter des maisons et des terrains auprès des vendeurs, puis augmentent le prix de 10 à 15 % pour les revendre. Par exemple : un appartement est proposé à 5 milliards de VND. Le courtier dépose 1 milliard de VND pour l'acheter et s'engage à payer dans un délai d'un mois. Mais dans ce délai, il trouvera des clients pour vendre avec une différence de 6 à 7 milliards de VND.

De plus, certains investisseurs contribuent également à faire monter les prix de l'immobilier en « proposant des prix de vente élevés », augmentant les profits attendus au-dessus de la moyenne des projets immobiliers. Dans les zones où il n'y a que quelques projets, voire un seul, ouverts à la vente, les investisseurs peuvent augmenter les prix pour réaliser un profit, en raison du manque de concurrence et de prix de référence", a déclaré le ministère de la Construction dans le rapport.

Commentant cette question, Ths. Nguyen Van Dinh, expert juridique en immobilier, a déclaré que l'une des raisons de l'escalade des prix des maisons et des terrains est le phénomène de spéculation et de thésaurisation avec l'idée que « rien n'est plus riche que le commerce des terres », soutenu par les banques. Il s'agit d'un fichier client « VIP » du secteur bancaire car les prêts sont toujours garantis par des maisons et des terrains - dont on considère qu'ils prennent presque toujours de la valeur et présentent peu de risques. Les besoins d’investissement des populations sont légitimes, mais lorsque ce phénomène atteint un niveau élevé, il se transforme en spéculation et en thésaurisation de maisons et de terres, ce qui fausse le marché, fait que des terres restent incultivées et gaspille des ressources.

Th. Nguyen Van Dinh a déclaré que la taxation des maisons et des terres est une solution obligatoire, clairement stipulée dans la résolution n° 18-NQ/TW de 2022 du Comité exécutif central sur la poursuite de l'innovation et du perfectionnement des institutions et des politiques, améliorant l'efficacité et l'efficience de la gestion et de l'utilisation des terres. La résolution 18 définit les tâches et les solutions : « Surmonter la situation de gaspillage des terres, laissant des terres en jachère, polluées et dégradées », « Prescrire des taux d'imposition plus élevés pour les personnes qui utilisent de grandes superficies de terres, de nombreuses maisons, spéculent sur les terres, sont lentes à utiliser les terres et laissent des terres en jachère ».

M. Nguyen Van Dinh a déclaré que lors des ventes aux enchères de terrains, le prix de l'enchère gagnante était des dizaines de fois supérieur au prix de départ ces derniers temps. La plupart des gens ont une vision sceptique des résultats des enchères plutôt que de se réjouir du fait que le budget de l’État sera complété par d’importantes sources de revenus. La raison est qu'après avoir remporté l'enchère, les parcelles de terrain sont souvent abandonnées, formant dans de nombreux cas des « villes fantômes ». La plupart de ces « projets » ont souvent des taux d'occupation très faibles, même après des décennies de mise en œuvre, seules quelques maisons ont été construites et des gens ont emménagé. En conséquence, ThS. Nguyen Van Dinh a déclaré que la taxation des maisons et des terres a une base politique dans la résolution 18 du Parti, mais qu'elle doit être mise en œuvre de manière synchrone et équitable entre les localités.

Un facteur important est la nécessité d’une base de données sur la fiscalité, afin de garantir que les impôts soient prélevés sur les bons sujets et de promouvoir l’efficacité des politiques fiscales. À l'heure actuelle, la détermination exacte du propriétaire de ce bien immobilier n'a pas été résolue en raison de l'absence d'une base de données complète et du phénomène selon lequel quelqu'un d'autre prend le nom de la propriété.

Cependant, le Premier ministre a récemment approuvé le projet 06 visant à développer des applications de données démographiques, d’identification et d’authentification électronique au service de la transformation numérique. La nouvelle loi foncière, la loi sur le logement et la loi sur les affaires immobilières mentionnent également la création d’une base de données nationale sur les informations foncières, le logement et l’immobilier ; Si cette mesure est mise en œuvre efficacement, il sera possible de construire dans un avenir proche un système de base de données fiable, qui sera une base de données importante pour faire respecter la loi sur la taxe foncière après son adoption.

Si l'immobilier est soumis à l'impôt, si nous parvenons à collecter des données et des bases de données sur les biens immobiliers pour « attribuer la propriété » et savoir exactement à qui appartient ce bien, alors quelque chose qui semble impossible peut se produire : les prix des maisons et des terrains baisseront, voire chuteront brutalement. La spéculation immobilière sera presque totalement stoppée. Les banques devront également chercher une nouvelle clientèle plutôt que les magnats du foncier.

"L'impôt doit concrétiser l'idée que « les maisons sont faites pour vivre, pas pour spéculer » et c'est seulement alors que le rêve de s'installer pour les travailleurs deviendra moins lointain" , a souligné M. Nguyen Van Dinh.

Le marché immobilier a récemment montré des signes d'amélioration lorsque l'Assemblée nationale a officiellement approuvé trois lois importantes pour que le marché entre en vigueur 6 mois plus tôt que prévu, à compter du 1er août 2024. Alors que le marché immobilier n'est en effervescence qu'à Hanoi, d'autres localités sont encore assez calmes. Dans un contexte où les entreprises immobilières sont confrontées à de nombreuses difficultés et où les investisseurs sont toujours « bloqués » sur les marchés provinciaux, la récente proposition de taxer les résidences secondaires a suscité de nombreuses opinions opposées.

En fait, la taxation des résidences secondaires n’est pas une proposition nouvelle, mais elle est évoquée depuis 2009, mais pour de nombreuses raisons, elle n’a pu être légalisée qu’après avoir été officiellement incluse dans la résolution n° 18-NQ/TW publiée en juin 2022 par la Commission permanente de l’Assemblée nationale. Cependant, le processus d’élaboration de réglementations/politiques visant à réguler le marché foncier, notamment par le biais d’une taxation supplémentaire sur les droits d’utilisation des terres et les droits de propriété foncière sur les terrains appartenant à un deuxième propriétaire ou plus, se heurte à de nombreux obstacles.

Plus précisément, de nombreux experts craignent que si l’imposition de la taxe foncière n’est pas soigneusement calculée et nivelée, elle pourrait créer un effet contreproductif, en augmentant les prix de l’immobilier et en rendant plus difficile l’accès au logement pour les personnes à faibles et moyens revenus.

Quel itinéraire est adapté ?

L’impôt est un outil efficace pour lutter contre l’évasion fiscale dans les transferts immobiliers, la spéculation, l’inflation des prix, etc. Cependant, la taxation des résidences secondaires doit être soigneusement calculée pour être cohérente avec les réalités du marché et assurer l’harmonie des intérêts de toutes les parties.

Selon de nombreux experts, les impôts peuvent être un outil permettant de contrôler la flambée des prix des terrains, de réduire la spéculation, d’empêcher la manipulation du marché et de ramener l’immobilier à sa valeur réelle. Cependant, avec le mécanisme actuel de gestion des informations foncières peu clair, la fiscalité n’est pas facile.

L’impôt est une bonne solution, qui permet d’augmenter les recettes du budget de l’État et de contribuer à ajuster le marché à court terme (6 à 12 mois ou 1 à 2 ans), mais ne peut pas maintenir l’impact à long terme. Cependant, certains craignent que la taxation ne fasse qu’augmenter les prix, car le prix du terrain sera taxé par le vendeur.

S'adressant à la presse, l'expert financier Dinh The Hien a déclaré que l'impôt foncier est simplement compris comme un impôt perçu sur les personnes possédant des actifs ; plus il y a d'actifs, plus il y a d'impôts. Pour les personnes ayant un niveau de vie moyen, n’avoir qu’une seule maison où vivre n’est pas un problème.

Quant aux personnes possédant beaucoup de biens (immobiliers) et des biens qui génèrent continuellement des profits, payer plus d’impôts est naturel. Dans les cas d'emprunt pour investissement, l'impôt fait partie du coût que les investisseurs doivent calculer : « prendre le bénéfice et supporter la perte ».

Récemment, l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) a également proposé une politique fiscale immobilière applicable à deux groupes de personnes, notamment les acheteurs de résidences secondaires ou plus et les propriétaires qui abandonnent leurs projets. Le taux d’imposition augmentera progressivement pour les transactions où le vendeur a une courte période de propriété.

Auparavant, en août 2023, les électeurs de Hô Chi Minh-Ville avaient continué de proposer de taxer les résidences secondaires et d’imposer des taxes plus élevées sur les terrains vacants et les maisons qui ne génèrent pas de valeur foncière. Le ministère des Finances a déclaré avoir étudié et développé le projet de loi sur la taxe foncière, qui devrait être ajouté au programme d'élaboration des lois et ordonnances de 2024 et soumis à l'Assemblée nationale pour commentaires lors de la 8e session (octobre 2024).

Les impôts fonciers peuvent-ils réduire les prix des maisons ?

Quel itinéraire est adapté ?

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