Dans un contexte où le marché immobilier est encore au plus bas dans de nombreuses localités, la forte hausse récente des prix des appartements et des terrains à Hanoi et dans certaines provinces et villes du Nord a surpris les investisseurs. Cependant, lorsque la personne qui a remporté l'enchère pour un terrain d'une valeur de plus de 100 millions de VND/m2 à Thanh Oai (Hanoï) a abandonné le dépôt, de nombreuses personnes ont réalisé qu'il s'agissait d'un stratagème de spéculateurs.
Contrôler l'achat et la revente en plusieurs fois
Dans un document envoyé aux localités la semaine dernière, le ministère de la Construction a déclaré que le marché immobilier s'est récemment développé sur une trajectoire insoutenable et comporte de nombreux risques potentiels. Il est à noter que certains investisseurs et courtiers répandent des rumeurs, achètent et vendent des biens immobiliers et perturbent l’information pour faire monter les prix de l’immobilier à des fins personnelles.
Le document du ministère évoque des ventes aux enchères de terrains qui ont suscité un certain émoi dans l'opinion publique dans les banlieues de Hanoi. Selon cette agence, les prix record remportés, plusieurs fois supérieurs au prix de départ, ont affecté le développement socio-économique et le développement sain du marché immobilier.
Pour éviter cette situation, le ministère de la Construction a demandé aux comités populaires des provinces et des villes sous tutelle centrale de se concentrer sur la mise en œuvre de nombreuses tâches. Cela comprend la vérification et l’examen des activités commerciales immobilières des entreprises, des investisseurs, des salles de marché et des courtiers de la localité. En outre, les autorités doivent contrôler l’achat et la vente de biens immobiliers à de nombreuses reprises, en particulier dans les zones, les projets et les immeubles d’appartements où les prix augmentent de manière inhabituelle ; Inspecter, examiner et prendre des mesures pour corriger les actes d’inflation des prix, de manipulation des prix, de spéculation et gérer les violations des lois foncières, des lois sur l’immobilier et des lois connexes.
Dès que le ministère de la Construction a émis un rappel écrit, le Comité populaire de la province de Khanh Hoa a publié le dépêche officielle n° 9648 chargeant les agences compétentes de revoir l'organisation des enchères des droits d'utilisation des terres dans la zone afin de garantir le respect de la loi, la publicité et la transparence ; détecter rapidement et traiter strictement les violations des réglementations légales dans les ventes aux enchères de droits d'utilisation des terres, en particulier les actes de collusion visant à manipuler le marché, à gonfler les prix pour créer des marchés malsains et ceux qui ne sont pas fidèles à la réalité pour faire du profit...
Selon M. Tran Hoa Nam, vice-président du Comité populaire provincial de Khanh Hoa, pour stabiliser le marché immobilier local, la localité continuera de promouvoir le développement du logement social, mettra en œuvre efficacement le projet « Investir dans la construction d'au moins un million d'appartements de logements sociaux pour les personnes à faible revenu et les travailleurs du parc industriel au cours de la période 2021-2030 » et mettra en œuvre efficacement le « programme de crédit de 120 000 milliards de VND ».
Parallèlement, M. Le Quoc Thanh, directeur adjoint du département des finances de la province de Khanh Hoa, a déclaré qu'en 2025, la province mettrait aux enchères 41 maisons et terrains. Il s'agit de terrains gérés par le Fonds d'investissement pour le développement et le Département de gestion urbaine de la ville de Ninh Hoa pour générer des revenus et compléter les ressources de développement.
En outre, la province de Khanh Hoa se concentre également sur l'achèvement des plans de zonage (échelle 1/2 000) dans trois zones importantes : la zone économique de Van Phong (une partie du district de Van Ninh et de la ville de Ninh Hoa), la ville de Nha Trang et la nouvelle zone urbaine de Cam Lam. Une fois la nouvelle planification achevée, les appels d’offres et les enchères de nouveaux projets pourront être lancés.
Il existe de nombreux services de courtage vendant des terrains à des prix d'enchères dans les quartiers suburbains de Hanoi. Photo: THUY LINH
Caution augmentée et lourdes amendes
Du point de vue d'un initié de l'industrie, M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (Hanoï), a déclaré que pour éviter les comportements spéculatifs et « l'inflation des prix », l'État doit redéfinir un cadre de prix des terrains approprié, actuellement le cadre de prix des terrains aux enchères est inférieur au prix du marché.
Parallèlement à cela, augmentez le niveau de dépôt, peut-être 10 à 20 % de la valeur du terrain mis aux enchères, afin de minimiser la spéculation des investisseurs et l’inflation des prix. En particulier, pour les personnes qui remportent des enchères foncières mais n’achètent pas ensuite, M. Chung recommande de réduire leur cote de crédit ou de les empêcher de participer à d’autres enchères foncières. « La gestion des prix et les méthodes d'enchères sont nécessaires », a souligné M. Chung.
Selon le Dr Chau Hoang Than, chef du département de droit administratif de la faculté de droit de l'université de Can Tho, pour que les activités de vente aux enchères des droits d'utilisation des terres maximisent leur efficacité, la décision de mettre des terres aux enchères doit être mise en œuvre de manière uniforme par le Comité populaire provincial, et il est nécessaire d'examiner et de déterminer la quantité et l'emplacement des parcelles et des lots de terrain ; Il faut élaborer un plan d'enchères approprié, éviter le « goutte à goutte » pour créer une pénurie. Il est nécessaire de réviser, d'organiser et de publier la liste des lots et des parcelles de terrain pour une vente aux enchères efficace. En particulier, les enchères doivent éviter les stocks excédentaires lorsqu’elles sont annoncées en masse.
« Nous ne pouvons pas conclure à la hâte que les résultats de la vente aux enchères sont plusieurs fois supérieurs au prix de départ, comme dans le cas de la vente aux enchères de terrains dans le district de Hoai Duc à Hanoi, qui est instable, mais il y a clairement une inflation des prix dans la région. Quant au prix de départ fixé trop bas, il peut ne pas refléter le véritable prix du marché au moment de la vente aux enchères », a commenté le Dr Chau Hoang Than.
D'un point de vue juridique, l'avocat Nguyen Phuong Lien, du cabinet d'avocats SENLAW, a suggéré que pour éviter l'inflation des prix et l'instabilité du marché, il est nécessaire de fixer un prix de départ cohérent avec le prix du marché. Étant donné que le prix de départ sert de base au calcul de l'acompte, si le gagnant de l'enchère ne paie pas ou ne paie pas la totalité du montant du prix gagnant de l'enchère, l'acompte ne sera pas remboursé.
Selon l'avocat Lien, bien que le décret 10/2023/ND-CP ait stipulé d'augmenter l'acompte lors de la participation aux enchères foncières à 20 % de la valeur du terrain, la superficie du terrain est calculée en fonction du prix de départ de l'enchère (4 fois plus élevé qu'avant), mais comme le prix de départ est bas, il n'est pas efficace. « Si nous maintenons le prix de départ bas, nous devons augmenter le taux de dépôt au-dessus des 20 % actuels, car les participants aux enchères doivent être prêts financièrement.
En outre, une autre solution consiste à augmenter l’amende administrative pour le fait de ne pas signer un contrat d’achat et de vente de biens mis aux enchères (abandon du dépôt). Actuellement, ce comportement n'est passible que d'une amende de 7 à 10 millions de VND pour les particuliers (conformément au point c, clause 1, article 23, décret 82/2020/ND-CP)", a proposé Mme Lien.
Dans le même temps, le Dr Ho Quoc Tuan, professeur et directeur du programme de formation en Master de Finance et Comptabilité à l'Université de Bristol, au Royaume-Uni, a cité l'expérience internationale montrant que le seul outil pour stabiliser le marché immobilier est de créer un impôt raisonnable sur le principe selon lequel les bénéfices des activités immobilières ne sont égaux qu'aux bénéfices du commerce de biens et de la prestation de services. À partir de là, il est possible d’éviter l’inflation des prix ou les prix virtuels.
Un point d'échange de terrains directement sur les terrains mis aux enchères dans la banlieue de Hanoi. Photo: THUY LINH
Il est peu probable que la fièvre de la terre se produise
M. Bui Minh Thanh - Secrétaire du Comité du Parti de la ville de Ben Cat, province de Binh Duong - a déclaré qu'il y a eu récemment une « fièvre foncière » locale dans la région, principalement concentrée le long de la rivière Saigon, comme dans les quartiers d'An Tay, d'An Dien, de Rach Bap... et la zone le long de la Ring Road 4. Cela se voit au nombre de personnes venant effectuer des transactions dans des bureaux de notaires animés, tandis que les recettes budgétaires provenant des taxes d'utilisation des terres ont également augmenté plus clairement qu'au cours de la même période.
Cependant, M. Thanh a déclaré que grâce à la nouvelle loi foncière, la spéculation et l'inflation des prix ont clairement diminué. En outre, la localité gère également strictement l'aménagement du territoire et le zonage fonctionnel, et propage et diffuse activement auprès de la population des informations sur les projets d'urbanisme et immobiliers avec un statut juridique clair...
M. Nguyen Huu Nghia, directeur d'une société immobilière de la province de Binh Duong, a également reconnu que si l'immobilier « s'échauffe » à nouveau, la spéculation et l'inflation des prix ne seront pas aussi galopantes qu'avant, pour deux raisons importantes : la nouvelle loi foncière a resserré les prix des terrains dans chaque zone, elle limitera donc la pratique consistant à « acheter un terrain de 10 milliards de VND mais à déclarer 100 millions de VND d'impôts » ; Deuxièmement, l’évaluation des terrains pour les prêts bancaires est devenue beaucoup plus stricte.
Auparavant, la banque établissait sa propre unité d'évaluation et il arrivait que la valeur réelle du terrain soit inférieure à celle estimée par la banque. Désormais, il existe une unité d'évaluation indépendante, même si elle n'est pas absolue, elle sera plus stricte qu'auparavant.
Faire connaître les projets qui ne sont pas éligibles à l'échange
Dans la province de Binh Thuan, pour éviter la spéculation sur les prix lorsque le marché immobilier se redressera, le Département de la construction a publié une liste de 33 projets immobiliers qui ne sont toujours pas éligibles aux transactions, dont 17 projets de zones résidentielles et urbaines et 16 projets de tourisme de villégiature, dont aucun n'est éligible aux transactions commerciales immobilières conformément à la réglementation. La plupart de ces projets sont situés dans des « terres dorées » dans la ville de Phan Thiet et dans les districts et villes voisins.
Auparavant, ces 33 projets avaient été « sifflés » par la province parce que les investisseurs et les distributeurs de certains projets immobiliers de la province de Binh Thuan faisaient de la publicité et transféraient des biens immobiliers sous forme de détention, de réservation et d'enregistrement d'emplacements pour collecter de l'argent auprès des acheteurs. Bien que ces formes ne soient pas réglementées par la loi sur le logement, la loi sur les affaires immobilières et les réglementations juridiques connexes.
Source : https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm
Comment (0)