Contrôler les flux de capitaux dans l'immobilier

Le marché immobilier se redresse fortement, l’offre augmentant rapidement et les politiques financières s’assouplissant progressivement. Cette reprise s’accompagne toutefois de nombreuses inquiétudes, notamment concernant la spéculation, les hausses artificielles des prix et les déséquilibres entre l’offre et la demande, si elles ne sont pas contrôlées rapidement.

Renaître

Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), au premier trimestre 2025, le marché a enregistré 27 000 produits immobiliers résidentiels proposés à la vente, soit une augmentation de 33 % par rapport à la même période l'année dernière. Parmi eux, plus de 14 500 produits sont nouveaux à la vente. Le nombre de nouveaux projets de logements approuvés a également augmenté d’environ 18 %.

Des investissements importants dans les infrastructures de transport constituent un formidable moteur pour les entreprises dans la mise en œuvre de nouveaux projets. Mme Huynh Thi Kim Thanh, directrice du département de conseil en investissement de Savills Vietnam, a déclaré que les projets d'infrastructure créent non seulement des effets à court terme, mais posent également les bases à long terme du marché immobilier, en particulier dans les zones suburbaines et les provinces voisines.

Le projet Victoria Village de Novaland à Thu Duc City, Ho Chi Minh-Ville, vient de voir ses problèmes juridiques résolus grâce à une nouvelle politique.

M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, a déclaré que les informations sur la fusion des provinces et des villes ont également contribué à accroître l'intérêt pour l'immobilier. Par exemple, en mars 2025, le nombre de recherches immobilières à Da Nang a augmenté de 39 % et à Quang Nam de 96 % par rapport au mois précédent.

Selon le professeur Dr. Hoang Van Cuong, membre de la Commission des finances et du budget de l'Assemblée nationale, les résolutions 170 et 171 récemment adoptées par l'Assemblée nationale élimineront de nombreux obstacles pour les projets bloqués, en particulier les projets liés au transfert de terres et aux procédures juridiques. Il estime que de nombreux projets de « terres dorées » continueront d'être mis en œuvre sans nouvel appel d'offres, nécessitant seulement un ajustement de la planification ou des prix.

M. Le Huu Nghia, directeur général de la société par actions Le Thanh Construction, prédit que le capital immobilier sera abondant à partir de 2025 et que le marché pourrait connaître un boom en 2027. Cependant, il s'inquiète également de la capacité à répondre aux flux de trésorerie du système bancaire si la demande augmente soudainement.

Orienter les flux de capitaux dans la bonne direction

Le Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association immobilière du Vietnam, a estimé que la résolution 170 et la résolution 171 pourraient aider à débloquer environ 1 000 projets bloqués, soit l'équivalent de 30 milliards de dollars de « capital enterré ». Lorsque ce flux de capitaux sera régularisé, cela créera un fort élan pour l’économie, suscitant la confiance des entreprises et des investisseurs.

Partageant le même point de vue, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville, a déclaré que la ville compte actuellement 343 projets enregistrés pour être mis en œuvre en vertu de la résolution 171, avec une superficie d'environ 1 913 hectares. On estime que si chaque projet compte environ 830 maisons, Hô Chi Minh-Ville comptera 216 000 maisons supplémentaires dans les 3 à 10 prochaines années.

En fait, l’immobilier contribue à environ 7,62 % du PIB et affecte plus de 40 autres secteurs économiques. C’est pourquoi la régulation et le contrôle des flux de capitaux dans ce domaine font toujours l’objet d’une attention particulière de la part du gouvernement. M. Nguyen Duc Lenh, directeur adjoint de la succursale de la région II de la Banque d'État du Vietnam, a informé que le solde du crédit immobilier en cours à Ho Chi Minh-Ville s'élève actuellement à 1 085 milliards de VND, soit 27,5 % de la dette totale en cours. La croissance du crédit immobilier est supérieure au niveau général, ce qui montre que les banques « ne rendent pas la vie difficile aux entreprises ». Il a affirmé que si les questions juridiques s'améliorent, les banques créeront des conditions plus favorables pour que les entreprises puissent emprunter à moyen et long terme.

Selon M. Truong Van Phuoc, ancien président par intérim du Comité national de supervision financière, le Vietnam devrait s'inspirer du modèle de développement immobilier de la Chine, en particulier l'allocation du capital selon des directives claires. Il a proposé une réforme rapide du marché financier pour soutenir le développement immobilier durable. La question de savoir « où trouver les capitaux et à qui les prêter » devrait être tranchée par le marché, mais l’État doit concevoir un cadre institutionnel raisonnable pour le guider.

Le Dr Nguyen Van Dinh a déclaré qu’il est nécessaire de faire une distinction claire entre le capital d’investissement et la spéculation. Le capital spéculatif ne crée souvent pas de produits mais se contente de faire monter les prix pour réaliser un profit. L’offre de logements augmente mais ne correspond pas entièrement à la demande réelle. Certains endroits construisent massivement mais n'ont pas d'acheteurs, car ils ne se basent pas sur des enquêtes réelles. Par conséquent, si les flux de capitaux ne sont pas strictement contrôlés, cela conduira à une situation où ceux qui ont réellement besoin d’acheter auront du mal à accéder au logement, tandis que cela incitera les spéculateurs à acheter des biens immobiliers et à attendre que les prix augmentent.

« Cela a eu de graves conséquences en Chine et au Japon, affectant la structure sociale lorsque les jeunes ont peur de se marier parce qu'ils n'ont pas les moyens d'acheter une maison », s'est interrogé M. Dinh.

« Prescrire » des remèdes pour le marché

D'un autre point de vue, le professeur Tran Ngoc Tho (Université d'économie de Ho Chi Minh-Ville) a comparé le marché immobilier à une personne d'âge moyen atteinte d'une « maladie de vieillesse » avec trois indicateurs dangereux : l'hypertension artérielle (les prix des maisons dépassent de loin les revenus), l'hyperglycémie (dépendance au crédit) et l'hypercholestérolémie (inventaire important, augmentation des créances douteuses). Si cette situation persiste, il est fort probable que le marché s’effondre.

La politique actuelle doit donc être celle d’un bon médecin : diagnostiquer la bonne maladie, prescrire le bon médicament et utiliser la bonne dose, et ne pas satisfaire le marché avec des solutions à moitié élaborées. Les « patients » – entreprises et investisseurs – doivent également apprendre à se soigner eux-mêmes en réduisant les prix, en restructurant les bénéfices et en se concentrant sur le segment du logement abordable pour augmenter la liquidité.

M. Tho a également proposé d’imposer des taxes progressives élevées sur les biens immobiliers spéculatifs ; Réduire les coûts des intrants en rendant le marché foncier plus transparent, avec des enchères publiques et des plafonds de prix spécifiques. Il est également nécessaire de contrôler plus étroitement l’endettement des entreprises immobilières afin d’éviter les risques pour le système.

Source : https://nld.com.vn/kiem-soat-dong-von-vao-bat-dong-san-196250422201857251.htm