Vous pouvez toujours investir dans l'immobilier sans beaucoup de capital

Lors de la conférence de presse régulière du ministère des Finances dans l'après-midi du 18 juin, M. Bui Hoang Hai, vice-président de la Commission des valeurs mobilières de l'État, a déclaré qu'il avait travaillé avec la société de valeurs mobilières VPS et a demandé que cette unité cesse immédiatement de distribuer des certificats de valeurs mobilières sous forme de biens immobiliers subdivisés.

Selon le chef de la Commission des valeurs mobilières de l'État, il n'existe actuellement aucune réglementation sur cette méthode d'investissement immobilier. « L'agence de gestion a évalué ce type de produit comme présentant un risque élevé et a demandé à VPS de cesser de le distribuer », a déclaré M. Hai.

Cette personne a également déclaré que les marchés étrangers disposent de réglementations spécifiques pour contrôler et limiter les risques liés à ce type d'activité, mais qu'au Vietnam, il n'y en a toujours pas.

M. Nguyen Duc Chi, vice-ministre des Finances, a également déclaré que le ministère avait donné des instructions à la Commission des valeurs mobilières sur cette question.

Selon M. Chi, les lois actuelles ne comportent aucune interdiction, mais du point de vue d'une agence de gestion d'État, la Commission des valeurs mobilières a la responsabilité de surveiller de près les activités des sociétés de valeurs mobilières.

La prestation de services par ces entreprises doit s’inscrire dans les domaines d’activité et les industries agréés. Si le niveau dépasse cette fourchette, il faudra l'arrêter pour que la direction puisse procéder à une évaluation complète, a affirmé M. Chi.

Le modèle de subdivision d’investissement immobilier consiste essentiellement à vendre des biens immobiliers à de nombreux investisseurs sous forme de division d’actions. Ce modèle est apparu sur le marché vietnamien il y a 4-5 ans. Certains modèles ont fonctionné de manière similaire auparavant, comme Moonka, Houze Invest, Sunshine Homes…

Récemment, Fnest JSC fournit des services d'investissement immobilier via l'application SmartOne de VPS Securities Company.

Pour participer, les clients doivent être des investisseurs VPS. En conséquence, chaque bien immobilier est évalué par l'unité commerciale et converti en nombre d'actions pouvant être vendues aux principaux investisseurs de l'unité Fnest. Dans lequel, 1 Fnest équivaut à 10 000 VND. Par exemple, une propriété évaluée à 25 milliards de VND équivaudra à 2,5 millions de Fnest. Le portefeuille immobilier proposé par Fnest est assez diversifié, allant des villas, maisons de ville, aux appartements...

En parlant au journaliste de VietNamNet , l'avocat Mai Thao, le cabinet d'avocats TAT ​​a estimé que la force de ce modèle est qu'il atteint la bonne cible, en touchant la psychologie des investisseurs qui n'ont pas besoin d'investir beaucoup de capital mais peuvent toujours investir dans l'immobilier comme ils le souhaitent pour posséder une partie de l'immobilier.

« En plus d'ajouter un nouveau look au secteur immobilier traditionnel combiné à des plateformes technologiques 4.0 avec la promesse d'apporter plus de valeur aux clients que le secteur immobilier lui-même, je pense que la création d'une telle forme « hybride » sur le marché immobilier peut facilement provoquer une instabilité dans cette activité commerciale et facilement conduire à des litiges lorsqu'il n'existe pas de couloir juridique spécifique pour la réglementer », a déclaré l'avocat Mai Thao, qui estime que c'est l'inconvénient de ce modèle auquel les parties impliquées dans la transaction doivent prêter attention, ainsi que les agences de gestion de l'État qui doivent également mettre en place les avertissements nécessaires pour les personnes participant à la transaction.

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Fnest présente des biens immobiliers comprenant des appartements, des maisons de ville, des villas à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville, qui sont tous actuellement vendus. Les investisseurs qui souhaitent acheter devront acheter sur le marché secondaire (acheter et revendre). Capture d'écran du 20 juin.

Les avocats analysent que, par essence, ce type d’activité sur le marché immobilier est une forme de mobilisation de capitaux pour les entreprises. Ils considèrent l’immobilier comme un canal d’investissement financier pour attirer l’argent du marché afin d’obtenir facilement du fonds de roulement. Ainsi, légalement, en plus des conditions nécessaires pour assurer la mise sur le marché des biens immobiliers, ils ont utilisé le concept d'« actions » qui peut facilement induire en erreur les investisseurs quant à leur propriété de ces biens immobiliers.

« En réalité, les investisseurs ne détiennent qu'une partie de la valeur immobilière, convertie en argent sous forme d'actions, conformément à l'accord des parties. Actuellement, la loi ne prévoit aucune réglementation sur le partage de la propriété immobilière en actions, ce qui peut facilement engendrer des litiges concernant la propriété et la gestion futures des biens immobiliers », a déclaré l'avocate Mai Thao.

Concernant la valeur des bénéfices et de la liquidité, l'avocat a déclaré que cela ne montre qu'un engagement à sens unique de l'unité vendant le modèle sans aucune garantie pour les investisseurs, de sorte que le retrait du capital en cas de besoin est difficile pour les petits investisseurs. De plus, des frais de service doivent être payés et la gestion des prix et des opérations pour ce modèle ne sont pas claires et transparentes.

Qui est responsable en cas de litige ?

Concernant la question de savoir qui est responsable en cas de litiges liés à l'immobilier d'investissement, l'avocat Mai Thao a déclaré que le règlement repose sur deux mécanismes : l'accord et le règlement au tribunal ou l'arbitrage.

Plus précisément, la base de résolution du litige dans l’affaire dépendra des termes contenus dans le contrat et des autres documents joints au contrat, le cas échéant. Si les parties ont des dispositions claires sur les droits et responsabilités des parties qui ne violent pas les dispositions de la loi, elles seront appliquées. Les réglementations juridiques pertinentes seront prises en compte pour déterminer les responsabilités des parties lors de leur participation à cette transaction modèle lorsque les deux parties ne disposent pas de réglementations spécifiques.

« Concernant leurs responsabilités, les deux entités, Fnest et la société de valeurs mobilières, doivent assumer la responsabilité principale de la résolution des litiges afin de garantir les droits des investisseurs et de se conformer à la réglementation immobilière et aux autres lois applicables. En cas de violation, celle-ci sera résolue conformément au contrat et, le cas échéant, les investisseurs seront indemnisés en cas de violation de leurs droits », a déclaré l'avocat.

Les experts ont également souligné que l’un des problèmes du modèle est l’évaluation des biens immobiliers. En conséquence, l’évaluation immobilière est une activité indépendante qui aide les parties à disposer d’une base de résolution en cas de litige ou aux investisseurs à connaître leur capacité financière à réaliser des investissements appropriés.

Toutefois, pour limiter les litiges, les experts recommandent aux investisseurs de veiller à vérifier les documents juridiques du bien en demandant directement à l'investisseur de les fournir (Certificat de droit d'usage du sol, de propriété de la maison, Permis de construire, Procès-verbal de réception du projet, etc.) ; Vous pouvez rechercher les informations ci-dessus auprès des autorités compétentes telles que le Département de la construction, le Département des ressources naturelles et de l'environnement et les bureaux de notaires pour vérifier si le bien immobilier n'est pas en litige, hypothéqué ou garanti par l'investisseur.

En outre, les investisseurs doivent également tenir compte des termes du contrat d’investissement, car le contrat est un accord entre les parties conformément aux dispositions du Code civil. Si les branches spécifiques du droit ne disposent pas de réglementations directes, le Code civil s'appliquera.

De plus, il est très nécessaire de consulter des experts tels que des avocats spécialisés en finance, en investissement, en immobilier pour avoir un point de vue objectif et évaluer le projet. En cas de litiges nécessitant un procès ou un arbitrage, il est nécessaire de consolider les preuves nécessaires et d'appliquer des mesures urgentes pour éviter la dissipation des actifs de l'investisseur.

Des milliers de personnes sont tombées dans le piège du taux d'intérêt incroyable du PDG de la société Nhat Nam, Vu Thi Thuy. Avec d'énormes profits allant jusqu'à 5 à 7 % par mois, soit 60 à 84 % par an, la société immobilière Nhat Nam a également mis au point de nombreuses autres astuces pour gagner la confiance des investisseurs et s'approprier des sommes d'argent particulièrement importantes.
En déposant des milliards pour acheter des maisons de ville à Hanoi, les clients ont découvert que l'investisseur avait « déchiré » arbitrairement le plan . Après avoir déposé une demande d'achat de maisons de ville dans le projet de zone urbaine Thanh Ha - Cienco 5 (Hanoï) il y a de nombreuses années, les clients ont découvert que ces parcelles de terrain étaient prévues comme villas.