Transactions immobilières par contrat de prêt : les acheteurs souffrent ! (Dernier message)

Le marché immobilier a passé sa phase la plus chaude. Cependant, les transactions immobilières par le biais de contrats de prêt existent toujours, avec des conséquences qui ne peuvent être résolues du jour au lendemain. Par conséquent, avant que l'agence de gestion de l'État ne durcisse davantage les réglementations de la loi, les gens devraient considérer et étudier attentivement les termes du contrat de prêt lors de la signature d'une transaction immobilière pour éviter de tomber dans un « dilemme ».

Transactions immobilières par contrat de prêt : les acheteurs souffrent ! (Leçon 1) - Depuis le « point chaud » de l'étage 584

Transactions immobilières par contrat de prêt : les acheteurs souffrent ! (Article 2) - Coopération ou « piège » dans la mobilisation des capitaux

Les clients doivent rechercher et choisir des produits immobiliers avec un statut juridique clair et des investisseurs réputés (sur la photo : zone urbaine de Xuan Hung, quartier de Quang Thang, ville de Thanh Hoa ). Photo : PV

« Le stylo tombe, le poulet meurt »

Revenons à l'histoire de Mme LD, une cliente qui a acheté un terrain au MBQH 2125 phase 2. Mme LD a déclaré : « Après avoir conclu un accord d'achat et de vente avec le propriétaire, j'ai entrepris les démarches pour transférer le nom du contrat de prêt auprès de la société. Avant de signer le contrat, je n'ai pas étudié attentivement les aspects juridiques du projet, notamment les informations sur le produit à acheter (une maison brute), mais j'ai simplement pensé que j'achetais un terrain. J'ignorais l'importance de la procédure de prêt pour obtenir le droit d'acquérir le produit. Lorsque l'investisseur a annoncé que la maison devait être construite en urgence, j'ai relisé le contrat ; j'ai également pris connaissance des réglementations juridiques et constaté que les transactions par le biais de contrats de prêt étaient très risquées. Désormais dans une position « passive », ma famille a dû se plier aux exigences de l'investisseur. »

« Si nous étudions attentivement les informations sur les conditions d'achat et de vente de futurs logements ainsi que la légalité du contrat de prêt et les procédures compliquées impliquées, non seulement moi, mais beaucoup de gens n'achèteront pas de terrain sous cette forme mais chercheront des parcelles de terrain avec un statut juridique clair pour effectuer des transactions » - Mme LD a partagé plus d'informations.

Le client LT C, qui a acheté le terrain au MB 584, a déclaré : « ... avant de signer le contrat de prêt, le courtier m'a emmené au bureau de gestion de BNB Company Limited pour « présenter » le « sous-livre » et a promis que lorsque le projet remplirait les conditions, le certificat des droits d'utilisation du sol serait transféré immédiatement ». Parce que j'avais confiance à la fois à l'investisseur et au courtier, j'ai signé un contrat de prêt pour « acheter » 2 lots adjacents. Maintenant, si nous construisons une maison, nous craignons de perdre à la fois la vache et la grange ; Mais si nous ne le construisons pas, nous ne savons pas quand nous pourrons récupérer l'investissement...".

L'investisseur du projet de zone commerciale et résidentielle Lot A-TM3 (abrégé en Site A-TM3), dans le quartier de Dong Huong, ville de Thanh Hoa, BNB Company Limited a également été « orageux » lorsque les clients ont fortement réagi à l'entreprise d'avril 2023 jusqu'à maintenant. Selon de nombreux clients d'A-TM3, l'investisseur présente des signes d'ambiguïté concernant les informations sur le produit, notamment en « faisant la publicité » de terrains à vendre mais en les « transformant en » logements inachevés ; Dans le même temps, cela oblige les clients à payer des sommes déraisonnables lorsqu’ils veulent investir dans la construction de leur propre maison.

Cependant, au moment où l'entreprise a mobilisé des capitaux sous la forme d'un contrat de prêt, le site A-TM3 avait une décision approuvant les résultats de la sélection des investisseurs et dans la décision n° 3345/QD-UBND, datée du 21 août 2019 du Comité populaire provincial, il y avait des informations claires sur l'ampleur du projet et le produit était une maison brute avec un extérieur terminé. Ayant signé ces contrats « par accident », les clients devaient les accepter, car même s'ils voulaient liquider le contrat, récupérer l'argent investi n'était pas facile, surtout dans le contexte actuel de marché immobilier morose et de difficultés commerciales.

Auparavant, le journal Thanh Hoa avait également reçu une pétition d'aide de la part d'un certain nombre de ménages des districts de Nong Cong et Thieu Hoa et de la ville de Thanh Hoa concernant « l'achat » de terrains sous forme de contrats de prêt. Cependant, lors de la remise du terrain à « l’acheteur », le terrain était déjà occupé par quelqu’un d’autre.

Selon l'avocate Le Thi Phuong, directrice de la société Le Phuong Hoang Law Company Limited, du barreau provincial de Thanh Hoa, il existe deux formes de contrats de prêt et, dans les deux cas, les clients sont désavantagés.

Premièrement, dans le cas où le contrat de prêt ne contient aucun élément démontrant que le montant du prêt est lié à la valeur du terrain/de la parcelle de terrain, propriété attachée au terrain dans le projet de l'emprunteur, le contrat de prêt n'oblige pas l'emprunteur (qui est également l'investisseur du projet) à transférer au prêteur les droits d'utilisation du terrain ou la propriété spécifique attachée au terrain. Ce contrat est simplement un contrat de prêt civil. Il existe un risque que lorsque le bien immobilier est éligible au transfert et que le prix de l'immobilier augmente, pour son propre bénéfice, l'investisseur ne conclue pas de contrat de transfert immobilier mais accepte seulement de rembourser le principal et les intérêts (le cas échéant) au prêteur, ce qui entraîne une perte financière pour le prêteur.

Deuxièmement, le contrat contient un contenu montrant la relation entre le montant du prêt et le terrain/la maison dans le projet de l'emprunteur. Le contrat de prêt peut être un cas de fausse transaction, dissimulant la transaction réelle comme une transaction de vente immobilière formée dans le futur (à ce moment-là, le projet n'est pas éligible à la vente conformément aux dispositions de la loi). Dans ce contrat, si un litige survient et que l'une des deux parties porte l'affaire devant les tribunaux, il existe un risque que la transaction fictive (une transaction de prêt) et la transaction cachée (une transaction de vente et d'achat de biens immobiliers) soient déclarées nulles par le tribunal. La conséquence juridique est que le prêteur (acheteur) récupère uniquement l’argent mais pas le bien immobilier.

Apprenez attentivement la loi

En tant que canal d'investissement potentiel, les biens immobiliers créés à l'avenir présentent toutefois de nombreux risques potentiels si l'acheteur ne vérifie pas soigneusement la légalité du projet pour garantir des transactions légales.

La loi prévoit désormais des réglementations très précises sur les formes de transactions immobilières. Selon M. Vu Thanh Binh, directeur adjoint du département de la construction de Thanh Hoa, après l'entrée en vigueur de la loi sur les affaires immobilières, le département de la construction a adopté de nombreuses formes de propagande et de diffusion auprès des organisations et des particuliers pour se conformer aux dispositions de la loi sur les transactions immobilières, en particulier les biens immobiliers formés à l'avenir.

En conséquence, conformément à l'article 55 de la loi sur l'immobilier n° 66/2014/QH13, il est clairement indiqué que les conditions pour que les biens immobiliers formés à l'avenir soient mis en exploitation sont la possession de documents sur les droits d'utilisation du sol, de documents de projet, de plans de construction approuvés par les autorités compétentes, de permis de construire dans les cas où des permis de construire sont requis, de documents sur l'acceptation de l'achèvement de la construction de l'infrastructure technique correspondant à l'avancement du projet ; Dans le cas d'immeubles d'habitation ou d'immeubles à usage mixte destinés à des fins résidentielles futures, il doit y avoir un procès-verbal d'acceptation de l'achèvement des fondations de l'immeuble. De plus, avant de vendre, de louer ou d’acheter un futur logement, l’investisseur doit informer par écrit l’organisme provincial de gestion du logement que le logement est admissible à la vente ou à la location-achat.

Parallèlement à cela, l’article 19 du décret n° 99/2015/ND-CP stipule également la signature de contrats de mobilisation de capitaux pour le développement de logements commerciaux. Français En conséquence, la signature de contrats de mobilisation de capitaux pour l'investissement dans la construction de logements commerciaux ne peut être effectuée que par le biais des formes prescrites aux clauses 2, 3 et 4 de l'article 69 de la loi sur le logement et doit respecter les réglementations suivantes : Les parties participant à un apport en capital, à une coopération en matière d'investissement, à une coopération commerciale, à des coentreprises et à des associations ne sont autorisées à diviser les bénéfices (en espèces ou en actions) que sur la base du ratio d'apport en capital convenu dans le contrat ; Les investisseurs ne sont pas autorisés à appliquer la forme de mobilisation de capitaux prescrite dans ce point ou d'autres formes de mobilisation de capitaux pour diviser les produits de logement ou pour donner la priorité à l'enregistrement, au dépôt et à la jouissance des droits d'achat de logements ou pour diviser les droits d'utilisation des terres dans le projet pour la partie mobilisée en capitaux.

De nombreux clients qui construisent des maisons sur le terrain du projet de zone commerciale et résidentielle Lot A-TM3, quartier Dong Huong, ville de Thanh Hoa, sont inquiets car ils ne savent pas quand l'investisseur effectuera les procédures d'octroi des certificats de droits d'utilisation du sol. Photo : PV

M. Vu Thanh Binh recommande : « Lors de transactions immobilières, les clients doivent bien comprendre les dispositions de la loi, en particulier les documents juridiques du projet, la capacité de l'investisseur et les réglementations sur les conditions d'achat et de vente de capitaux pour développer de futurs logements afin d'éviter les risques lorsqu'ils s'impliquent dans des projets dont le statut juridique n'est pas clair. »

Cependant, en réalité, pour « échapper » aux réglementations de gestion de l’État, les investisseurs utilisent de nombreuses « astuces » différentes et, dans la plupart des cas, l’achat et la vente de futurs logements ou la mobilisation de capitaux se font par le biais de transactions civiles avec les concepts de « contrats de prêt », « dépôts », « contrats de coopération »… « Les agences de gestion de l’État n’ont aucune base pour gérer ces formes de transactions », a ajouté M. Vu Thanh Binh.

Avec l'effervescence du marché immobilier de Thanh Hoa, les produits immobiliers sont toujours aussi chers que les « crevettes fraîches ». La plupart des projets ont été vendus et « passés entre les mains » de nombreux investisseurs secondaires alors qu’ils étaient encore « sur papier » ; Cependant, selon les données du Département de la Construction, seulement 30/104 projets approuvés pour l'investissement ont été notifiés par le Département de la Construction comme éligibles à l'achat, à la vente ou à la mobilisation de capitaux, ce qui prouve que les achats et les ventes illégaux sont assez courants. Heureusement, j'ai rencontré un investisseur réputé, j'ai utilisé le capital mobilisé à bon escient, les avantages pour le client sont garantis. Dans le cas de rencontres avec des investisseurs « notoires » qui « prennent » de l'argent pour investir dans d'autres projets, les clients qui ne reçoivent pas de produits immobiliers ou qui rencontrent des problèmes par la suite laissent en réalité de nombreuses conséquences.

Face aux problèmes auxquels les clients sont actuellement confrontés, notamment le chevauchement des attributions de terrains et le retard dans l'octroi des certificats de droits d'utilisation des terres, l'avocate Le Thi Phuong, directrice de Le Phuong Hoang Law Company Limited, Barreau provincial de Thanh Hoa, conseille : Concernant le fait que l'investisseur n'a pas encore terminé les procédures d'octroi des certificats de droits d'utilisation des terres à l'acheteur, un litige peut survenir entre les deux parties. Si les deux parties ne parviennent pas à négocier et à se réconcilier, l'acheteur peut intenter une action en justice contre le vendeur devant le tribunal pour obtenir une résolution. Dans le cas d'un même terrain où l'investisseur signe un contrat de prêt avec inscription de volontés, ou même signe un contrat de vente avec de nombreux clients, il existe des indices d'appropriation frauduleuse de propriété selon les dispositions de l'article 174 du Code pénal 2015, modifié et complété en 2017 ; Les clients dans ce cas doivent soumettre une demande à l'agence d'enquête policière pour acceptation et résolution.

Groupe de reporters

Source : https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm