Suite à l'annonce du projet de gare de Ngoc Hoi, principal nœud de la ligne ferroviaire à grande vitesse Nord-Sud, les prix des terrains dans la région ont explosé. Avec un budget de 3 à 4 milliards de dongs, les investisseurs peinent à acquérir un terrain avec parking en façade.
Suite à l'annonce du projet de gare de Ngoc Hoi, principal nœud de la ligne ferroviaire à grande vitesse Nord-Sud, les prix des terrains dans la région ont explosé. Avec un budget de 3 à 4 milliards de dongs, les investisseurs peinent à acquérir un terrain avec parking en façade.
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| Le projet de gare de Ngoc Hoi a fait exploser les prix du foncier dans le secteur. Sur la photo : Vue d’ensemble du complexe de Ngoc Hoi. |
Dépassement de la barre des 100 millions de VND/m2.
Depuis 2004, le plan d'investissement pour le tronçon Ngoc Hoi - Yen Vien de la ligne 1 du métro de Hanoï a été approuvé par le Premier ministre . Cependant, près de vingt ans plus tard, le projet reste au point mort, le déblaiement des terrains étant toujours à l'arrêt. L'atmosphère morose n'a été dissipée que lorsque le ministère des Transports a intégré la station Ngoc Hoi au réseau ferroviaire à grande vitesse Nord-Sud.
Cette information a dynamisé le marché immobilier du district de Thanh Tri ( Hanoï ), et plus particulièrement de la commune de Ngoc Hoi, où se situe la gare. Selon les habitants, le secteur a connu une forte hausse des prix en début d'année, conséquence de la spéculation foncière qui règne généralement en périphérie de Hanoï. Par la suite, l'annonce du projet de ligne ferroviaire à grande vitesse Nord-Sud a fait exploser les prix des terrains résidentiels aux alentours du chantier.
Alors qu'à la fin du premier trimestre 2024, les acheteurs pouvaient encore trouver des terrains accessibles en voiture aux alentours de 60 millions de VND/m², le prix a désormais grimpé à près de 80 millions de VND/m². Pour les terrains situés en bordure des grands axes routiers, le prix a même dépassé les 110 millions de VND/m².
Pour les grands projets nationaux, les délais de construction peuvent s'étendre sur de nombreuses années. Par conséquent, si les investisseurs doivent emprunter de l'argent, ils s'exposent à un risque de pertes.
« Aux alentours de la gare de Ngoc Hoi, avec un budget de 3 à 4 milliards de VND, il est très difficile pour les investisseurs d'acheter des terrains avec parking juste devant. S'ils en trouvent, ce sont généralement de petites parcelles ou elles présentent des défauts de feng shui », a déclaré Xuan Thanh, agent immobilier.
L'offre de terrains résidentiels disponibles sur le marché est relativement limitée. Pour les parcelles situées dans des emplacements de choix, bénéficiant d'un accès facile par de larges voies d'accès, le délai de vente se compte en semaines. Entre les mains de spéculateurs expérimentés, ces terrains peuvent générer des profits de plusieurs centaines de millions de dongs en peu de temps.
« La commune de Ngoc Hoi, ainsi que les communes voisines de Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe et Khanh Ha, constituent actuellement la zone la plus importante du district de Thanh Tri. En particulier, les communes de Dai Ang et Lien Ninh connaîtront le développement le plus important dans les années à venir, avec l'ajout de deux zones urbaines en 2028 et 2029 », a déclaré M. Thanh.
D'après CBRE, les biens immobiliers situés à proximité des stations de métro affichent généralement des prix moyens de 10 à 20 % supérieurs à ceux des autres quartiers. En cas de crise du marché immobilier, les programmes immobiliers bien desservis par le métro sont susceptibles de se redresser plus rapidement.
Soyez prudent lors de l'achat de terrains soumis à des réglementations de zonage.
S'adressant à un journaliste du quotidien Investment Newspaper, M. Nguyen Huu Cuong, président du Club immobilier de Hanoï (HNREA), a déclaré que la hausse des prix de l'immobilier liée au développement des infrastructures de transport est un phénomène naturel. Cette tendance s'est déjà produite avec le projet de la rocade périphérique n° 4, lorsque les investisseurs se sont précipités pour acquérir des terrains à proximité afin de profiter de l'aménagement.
« Il est normal que les prix des terrains augmentent avant la publication des informations officielles relatives à la planification par les agences gouvernementales, notamment dans le cas du projet de ligne ferroviaire à grande vitesse Nord-Sud. Il s'agit d'un projet clé, et non seulement les investisseurs immobiliers, mais tout le monde est impatient d'obtenir des informations à son sujet », a commenté M. Cuong.
Le président de la HNREA a toutefois souligné que les acquéreurs doivent définir clairement le périmètre du projet afin d'éviter les zones soumises à des défrichements. Ce point sera déterminant pour la rentabilité du terrain. Par ailleurs, les investisseurs doivent également vérifier si le terrain bénéficie des infrastructures techniques ou des services sociaux de l'État.
« Cela peut être déterminé par une planification détaillée, une planification régionale, une planification à l'échelle 1/2 000, 1/500… Si l'investisseur est certain que le terrain n'est soumis à aucune réglementation d'urbanisme, il a déjà fait une partie du chemin. En revanche, s'il n'est pas certain de cela, les risques potentiels sont très élevés. Il y a même eu des cas où des vendeurs ont falsifié des plans d'urbanisme pour commettre une fraude », a averti M. Cuong.
Outre les facteurs liés à la planification, l'expert de la HNREA a également souligné que les investisseurs doivent évaluer leur santé financière, la destination du terrain et leur propre capacité d'investissement. Selon M. Cuong, les terrains faisant l'objet de projets de développement conviennent aux investisseurs à moyen et long terme qui ne sont pas trop dépendants de l'effet de levier.
« Les acheteurs doivent tenir compte de leurs moyens financiers et ne pas se laisser influencer par leurs émotions. Pour les grands projets nationaux, la construction peut prendre de nombreuses années. Par conséquent, si les investisseurs doivent emprunter et n'ont pas confiance dans la spéculation à court terme, ils s'exposent à des pertes », a averti M. Cuong.
De même, M. Ngo Xuan Chuc, investisseur et directeur d'une agence immobilière à Hanoï, a souligné que le marché réagit initialement positivement aux informations relatives aux projets d'aménagement, ce qui provoque une flambée des prix de l'immobilier. Après cette hausse, le marché se stabilise, entraînant une diminution progressive des prix, voire une baisse dans certaines zones où les prix étaient exceptionnellement élevés.
« La gare de Ngoc Hoi est la plus grande gare ferroviaire du Nord, et son périmètre d'aménagement est susceptible d'être encore modifié et étendu. Si des investisseurs achètent par malheur des terrains situés dans ce périmètre, ils auront déjà subi une perte. Même avec l'application du nouveau barème des prix fonciers, l'indemnisation ne correspondra jamais au prix du marché. Compte tenu du cadre actuel des prix fonciers, l'indemnisation représente moins d'un tiers de la valeur réelle », a déclaré M. Chuc sans ambages.
D'après cet investisseur, le projet est d'une telle envergure que le défrichage ne peut être achevé du jour au lendemain. Par conséquent, la durée des travaux pourrait être plus longue que prévu. De ce fait, les investisseurs disposant de faibles capitaux et devant contracter un emprunt bancaire devraient faire preuve de prudence et éviter de céder à la peur de rater une opportunité (FOMO) et d'investir sur la base de rumeurs.
Source : https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html
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