Les prix des appartements montent en flèche, ce qui rend difficile la recherche d’un logement ; La nouvelle liste des prix des terrains à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville crée des conditions de concurrence équitables et ralentit la vague spéculative

Les appartements à bas prix sont absents, les gens ont du mal à trouver un endroit où vivre ; Espérons que, d'après la nouvelle liste des prix des terrains à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville, la vitesse de la vague spéculative diminuera... c'est l'actualité immobilière la plus récente.

Le segment des appartements abordables est complètement absent du marché et les appartements de milieu de gamme sont également de plus en plus rares. (Photo: Linh An)

Les prix des appartements continuent d'augmenter

Le marché immobilier vietnamien, en particulier le segment des appartements, a connu récemment de fortes augmentations de prix. Cela rend difficile pour de nombreuses personnes, même avec 3 à 4 milliards de VND en poche, de trouver un endroit convenable où vivre.

Selon Lao Dong, le segment des appartements abordables est complètement absent du marché et les appartements de milieu de gamme sont également de plus en plus rares. Début 2024, le marché démarrera avec un prix moyen d'environ 65 millions de VND/m2.

Cependant, après seulement deux trimestres, le prix a dépassé 68 millions de VND/m2 et a continué à grimper au cours des derniers mois de l'année. Les nouveaux projets lancés cette année se concentrent tous sur le segment haut de gamme dans des zones telles que Nam Tu Liem, Cau Giay, Gia Lam et Dong Anh avec des prix dépassant régulièrement 70 millions de VND/m2.

Commentant le segment des appartements, M. Vo Huynh Tuan Kiet - directeur du département marketing du logement de CBRE Vietnam - a déclaré qu'au quatrième trimestre 2024, le prix de vente primaire des appartements à Hanoi a atteint en moyenne 72 millions de VND/m2, soit une augmentation de 36 % par rapport à la même période de l'année dernière et de 12 % par rapport au troisième trimestre 2024.

Cette augmentation rend difficile l’accès au marché pour de nombreux acheteurs d’une première maison, en particulier les jeunes familles. Cela signifie qu'avec 3 à 4 milliards de VND, les acheteurs de maisons n'ont pas beaucoup de choix, ils ne peuvent posséder qu'un appartement d'une superficie modeste, utilisé pendant de nombreuses années, ou doivent accepter un emplacement loin du centre. En conséquence, de nombreux acheteurs d’une première maison, après une longue recherche, ont dû mettre leurs projets en suspens en raison de prix qui dépassent leurs moyens financiers.

Mme Ngoc Van (33 ans, Nam Tu Liem, Hanoi) a partagé qu'après de nombreuses années d'économies, elle et son mari envisagent d'acheter un appartement avec un budget de 3 milliards de VND. Cependant, en étudiant le marché, elle s'est rendu compte que les prix des appartements avaient grimpé en flèche, bien au-delà de la capacité de paiement de sa famille, elle a donc dû reporter son projet d'achat de maison en raison de la hausse des prix.

Dans le contexte de la hausse des prix des appartements, posséder une maison avec un budget de 3 à 4 milliards de VND devient difficile car les prix des appartements continuent d'augmenter. Cela rend non seulement difficile pour les personnes à revenus faibles et moyens l’accès à la propriété, mais réduit également la durabilité du marché. La baisse des prix de l’immobilier est devenue une urgence pour garantir l’accès des citoyens au logement et stabiliser l’économie.

L’une des solutions pour réduire les prix de l’immobilier à Hanoi est de favoriser le développement de logements sociaux.

Le Dr Nguyen Van Dinh, président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, a déclaré que le logement social est une orientation importante pour réduire la pression sur les prix de l'immobilier sur le marché. En outre, il est nécessaire d’accélérer la suppression des obstacles juridiques aux projets afin de débloquer l’offre sur le marché.

Les prix des terrains à Hanoi augmentent fortement, certains craignent de dépenser des dizaines de milliards pour les convertir

La liste des prix des terrains ajustée annoncée par le Comité populaire de Hanoi et en vigueur du 20 décembre 2024 au 31 décembre 2025 a enregistré une forte augmentation par rapport à l'ancienne liste des prix des terrains. Cela entraîne également une hausse vertigineuse des coûts d’utilisation des terres pour les particuliers.

M. Pham B. (district de My Duc, Hanoi) a déclaré qu'à la fin de 2024, il venait de terminer le paiement des frais d'utilisation du sol pour convertir une partie de son terrain résidentiel en terrain de jardin. Étant donné que le délai de réception de la décision de finaliser le dossier est postérieur au 20 décembre 2024, les frais d'utilisation du sol appliqués selon la nouvelle liste de prix s'élèvent à plus de 800 millions de VND. En attendant, si l'on appliquait l'ancienne liste de prix des terrains, sa famille devrait payer environ 350 millions de VND.

Mme Nguyen T. (Long Bien, Hanoi) a expliqué que sa famille possède plus de 1 000 m² de jardin. Si elle souhaite le transformer en terrain résidentiel pour le partager entre ses enfants, elle devra payer environ 15 millions de VND/m². Ainsi, le montant estimé pour convertir l’ensemble de la zone est d’environ 15 milliards de VND. Ce montant dépasse notre capacité financière, la famille envisage donc de l'équilibrer de manière appropriée.

L’augmentation des prix des terrains et l’augmentation des droits d’utilisation des terres qui en résulte ont également forcé de nombreux investisseurs détenant des terres agricoles en banlieue à ajuster leurs plans d’investissement.

Lors de l'atelier sur l'application de la liste des prix des terrains conformément à la loi foncière de 2024 qui vient d'avoir lieu, le Prof. Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement (TN-MT), a estimé qu'en réalité, que le prix des terrains soit bas ou élevé, il y a toujours des « plaintes ».

M. Vo a souligné que la liste des prix des terrains doit être équivalente au marché et adaptée à celui-ci. La question est de savoir comment le mettre en œuvre ? C’est une histoire de politique d’État. Dans ce cas, 80 % du marché est appliqué, dans ce cas, 20 % du marché est appliqué, des cas spécifiques auront des taux d'application différents. La manière d’attirer les investissements, de développer l’économie et d’assurer la sécurité sociale dépend de la politique réglementaire de l’État.

M. Le Van Binh, directeur adjoint du Département des terres (ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement), a déclaré que les projets immobiliers (logements, immobilier de villégiature) n'appliquent pas de listes de prix des terrains mais appliquent des méthodes de calcul spécifiques. La liste des prix des terrains sert principalement à recueillir les obligations financières des ménages individuels et les cas de projets de location foncière annuelle ; D'autres cas sont les ventes aux enchères et les enchères.

En ce qui concerne le coût de la conversion des terres en terrains résidentiels, M. Binh a estimé qu'à Hanoi, la conversion des terres agricoles dans les zones résidentielles ou des terres agricoles rattachées à des terrains résidentiels en terrains résidentiels est désormais très égale. Auparavant, il était très difficile de déménager car le prix d’un déménagement était seulement la moitié du prix d’un terrain résidentiel.

Selon le directeur adjoint du Département foncier, le prix des terrains se rapprochant du prix du marché est un jeu équitable, il n'y a plus de différence entre les deux prix. Les acteurs du marché acceptent des conditions de concurrence équitables, les prix des terrains ne sont plus différents, de sorte que les gens peuvent voir que même si les terres de leur famille sont converties en terrains résidentiels et revendues sur le marché public, elles ne valent pas grand-chose, elles deviendront donc progressivement saturées.

En évaluant la nouvelle liste des prix des terrains de Hanoi, selon les experts de Savills Vietnam, l'impact sur les prix de l'immobilier est insignifiant mais contribue également à réduire la vitesse des vagues spéculatives, les gens reçoivent une compensation proche de la valeur réelle...

Mme Nguyen Thi Hong Van, directrice adjointe du département d'évaluation et de conseil financier de Savills Hanoi, recommande aux investisseurs qui spéculent actuellement sur l'achat et la vente d'y réfléchir plus attentivement, car l'augmentation des prix de l'immobilier doit être supérieure au coût du capital, au coût de l'utilisation de l'effet de levier financier ainsi qu'au coût de l'impôt sur le revenu des transferts immobiliers calculé sur la base de la nouvelle liste de prix des terrains plus proche du marché.

Nouvelle liste de prix des terrains à Ho Chi Minh-Ville : améliorer la transparence et promouvoir le développement des infrastructures

Récemment, Ho Chi Minh-Ville (HCMC) a annoncé une nouvelle liste de prix des terrains conformément à la décision n° 79/2024/QD-UBN en vigueur du 31 octobre 2024 au 31 décembre 2025. Il s'agit du premier ajustement depuis 2020, avec des prix du foncier en forte hausse, de 4 à 38 fois selon les zones. Le prix le plus bas à Thieng Lieng (district de Can Gio) est de 2,3 millions de VND/m2, tandis que le prix le plus élevé dans les rues centrales du district 1 telles que Dong Khoi, Le Loi et Nguyen Hue est de 687,2 millions de VND/m2.

L'ajustement de la liste des prix des terrains est censé non seulement garantir l'équité, mais également accélérer les importants projets de développement des infrastructures de la ville. Une évaluation foncière proche de la valeur du marché contribue à réduire les litiges lors du déblaiement des sites – l’une des principales raisons pour lesquelles des projets majeurs tels que le Ring Road 3 et la ligne de métro 2 ont été retardés pendant de nombreuses années.

La nouvelle liste des prix des terrains a de nombreuses répercussions sur différents groupes de sujets sur le marché, des particuliers aux entreprises en passant par les investisseurs étrangers. On peut dire que les personnes dont les terres sont récupérées voient leurs droits beaucoup plus garantis qu’avant et c’est le principal groupe touché.

Les prix se rapprochant de la valeur du marché, l’indemnisation devient plus transparente et raisonnable, contribuant ainsi à réduire les conflits fonciers. Cela est particulièrement important dans les grands projets d'infrastructures tels que le Ring Road 3 ou la ligne de métro 2. Selon Mme Giang Do, directrice du département de conseil de Savills Vietnam, la nouvelle liste de prix des terrains contribue non seulement à accroître le consensus public, mais accélère également le déblaiement des sites, ce qui est un facteur clé pour les grands projets.

De plus, un environnement d’investissement plus transparent grâce à la nouvelle liste de prix des terrains est également un plus. Les investisseurs étrangers peuvent facilement déterminer les coûts et calculer les bénéfices, en particulier dans le contexte où Ho Chi Minh-Ville devient le principal centre économique de la région. « Le fait que les prix des terrains soient ajustés de manière plus transparente, en fonction des valeurs réelles, créera une plus grande confiance pour les investisseurs étrangers. « C'est une étape nécessaire pour assurer le développement durable du marché », a déclaré un représentant du département de conseil de Savills Vietnam.

Au contraire, la nouvelle liste des prix des terrains crée une pression financière pour les investisseurs. Les coûts élevés d’utilisation des terres entraînent une hausse des prix de l’immobilier, ce qui affecte directement l’accès des populations au logement.

Mme Giang Do a déclaré : « Nous craignons que l’augmentation des coûts d’utilisation des terres exerce une pression sur les prix des produits, en particulier dans le segment du logement pour les personnes à revenus faibles et moyens. « C’est un défi qui doit être soigneusement étudié. » En particulier, dans les zones suburbaines, les nouveaux prix des terrains rendent plus difficile la conversion des terres agricoles en terres résidentielles, réduisant ainsi les possibilités de développement de projets de logements à bas prix.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html