Les prix des appartements dépassent largement la valeur réelle, les transactions dépassent celles des maisons de ville résidentielles, les appartements du centre de Hanoi promettent d'apporter les meilleurs profits en 2025... sont les dernières nouvelles de l'immobilier.
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| Le prix de vente des appartements principaux n'a cessé d'augmenter et ne montre aucun signe d'arrêt, créant une force motrice pour maintenir le niveau de prix des appartements secondaires à un niveau élevé, dépassant de loin la valeur réelle. (Photo: Linh An) |
Top 3 des villes avec la plus forte croissance en 2024
Selon un rapport de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), le marché immobilier en 2024 a traversé sa période la plus difficile.
En 2024, l'ensemble du marché a enregistré près de 81 000 produits proposés à la vente, soit une augmentation de plus de 40 % par rapport à 2023. Parmi eux, 65 376 nouveaux produits ont été proposés à la vente, soit environ 3 fois plus qu'en 2023 mais seulement environ 7 % par rapport à 2018. Au cours du seul quatrième trimestre de 2024, le marché a enregistré 28 000 nouveaux produits proposés à la vente, soit 2 fois plus qu'au trimestre précédent et 4 fois plus qu'à la même période en 2023.
Le volume des transactions en 2024 continue de croître régulièrement à mesure que l’offre s’améliore. En 2024, l’ensemble du marché a enregistré plus de 47 000 transactions réussies, soit un taux d’absorption de 72 %.
Il convient de noter la forte augmentation des prix du segment des appartements sur de nombreux marchés. Selon une étude de VARS sur un ensemble de 150 projets sélectionnés, d'ici fin 2024, le prix de vente moyen à Hanoi a augmenté de 72,4% par rapport au deuxième trimestre 2019. Da Nang a suivi avec une augmentation de 49,9% tandis que Ho Chi Minh-Ville a connu une augmentation plus lente d'environ 34,3%.
Les prix primaires n'ont cessé d'augmenter et ne montrent aucun signe d'arrêt, créant une force motrice et maintenant le niveau des prix des appartements secondaires à un niveau élevé, dépassant de loin la valeur réelle.
Parallèlement à cela, le prix des terrains, des parcelles divisées, avec documents juridiques complets, s'est également redressé et a fortement augmenté dans le contexte d'une offre foncière réduite en raison de réglementations strictes sur la subdivision et la vente des terrains. En particulier, les terrains de faible valeur, environ moins de 30 millions de VND/m2 dans les villes dotées d'infrastructures développées ou de plans de développement, sont recherchés avec des prix en hausse de 15 % par rapport à la fin de l'année dernière.
Le rapport de VARS a également souligné que les investisseurs ont tendance à rechercher des terrains résidentiels dans les provinces et les villes de banlieue avec des prix raisonnables et une grande marge de croissance grâce aux avantages des systèmes d'infrastructures, de l'urbanisme... tandis que les prix des terrains résidentiels dans deux villes spéciales, Hanoi et Ho Chi Minh-Ville, ont continuellement augmenté et établi un nouveau niveau élevé, au-delà de l'accessibilité de la plupart des clients.
M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, a déclaré que le marché immobilier évolue toujours de manière positive. La liquidité du marché tend à diminuer légèrement dans le segment haut de gamme mais reste stable avec des produits immobiliers qui répondent à des besoins réels en matière d'habitat et qui présentent des valeurs raisonnables.
VARS estime que pour que le marché se rétablisse et se développe dans une direction sûre, saine et durable, les investisseurs doivent s'assurer que les prix sont adaptés au pouvoir d'achat du marché, au lieu de se concentrer sur les profits à court terme.
2 segments intéresseront les investisseurs
Selon M. Tran Quang Trung, directeur du développement commercial de OneHousing, en raison des changements dans les politiques macroéconomiques, des plans de développement de projets et des lancements de produits des investisseurs, le marché immobilier en 2025 comportera deux segments qui intéresseront les investisseurs.
Le premier est le produit appartement, ce sera le produit qui répondra aux besoins d'investissement en cash flow ou d'investissement en attente d'augmentation de prix. Les appartements sont un segment avec un prix total modéré, de nombreuses personnes peuvent participer à l'investissement, de plus, la demande de produits d'appartements dans le futur est toujours très élevée. Considérant le même niveau d’investissement, les produits d’appartements affichent des valeurs supérieures par rapport aux maisons de ville et aux produits fonciers résidentiels en termes de rendement locatif et de taux d’augmentation des prix.
Selon le OneHousing Center for Market Research and Customer Insights, à partir du premier trimestre 2024, le ratio de transaction entre les appartements et les terrains résidentiels à Hanoi était d'environ 40 à 60. Cependant, à partir du deuxième trimestre 2024, avec l'augmentation rapide de la demande de produits d'appartements, cet équilibre a changé de direction - lorsque les transactions d'appartements ont dépassé celles des maisons de ville résidentielles.
Le deuxième segment que ciblent de nombreux investisseurs est celui des produits de faible hauteur dans des projets, des grands projets ou des produits fonciers avec un bon investissement en infrastructures, qui peuvent former des unités résidentielles. Le marché en 2025 aura également une plus grande « part du gâteau » pour ce segment.
L'expert recommande aux investisseurs d'aujourd'hui, lorsqu'ils participent au marché, de calculer soigneusement les sources de capital, en déterminant un investissement à long terme de 2 à 3 ans à compter du moment de l'achat jusqu'à la réception de la maison. Ou vous devriez acheter dans le but de détenir des actifs ou d'exploiter les flux de trésorerie locatifs, au lieu de participer au « surf » et à l'investissement à court terme, car il s'agit d'une forme d'investissement extrêmement risquée et non durable pour le marché.
Quel segment donnera le meilleur profit en 2025 ?
M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, a déclaré que les appartements dans le centre de Hanoi sont une option que les investisseurs peuvent envisager. Cette gamme de produits converge de nombreuses caractéristiques qui déterminent grandement la rentabilité de l’investissement.
Le président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam a déclaré qu'au cours de la période 2018-2023, l'offre d'appartements dans la zone centrale de Hanoi restera continuellement faible, parallèlement à la baisse générale de l'offre à Hanoi. D'ici 2024, l'offre d'appartements à Hanoi commencera à croître à nouveau, mais sera principalement concentrée dans les zones suburbaines éloignées du centre, représentant plus de 90 %.
L'offre d'appartements dans les zones centrales, notamment dans les districts de Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da et Hai Ba Trung, est encore très rare. Préliminairement en 2024, la zone centrale n'a enregistré qu'environ 400 produits à vendre, avec 3 nouveaux projets à vendre, soit seulement environ 30% de 2023.
L'offre d'appartements dans les quartiers centraux de Hanoi est toujours restée faible et se fait de plus en plus rare, en raison de l'épuisement croissant des fonds fonciers pour le développement de projets et des réglementations strictes sur la hauteur et la densité de construction, ce qui rend l'offre de plus en plus rare. En particulier, les prix de l’immobilier dans les zones centrales connaissent une tendance à la hausse en raison d’une forte demande de développement économique et urbain. Le prix moyen des appartements dans quatre quartiers centraux de Hanoi a doublé par rapport au début de 2019, soit 30 % de plus que l'augmentation moyenne à Hanoi dans son ensemble. Parmi eux, Hai Ba Trung et Dong Da sont les deux districts avec le meilleur taux d'augmentation des prix au cours des 5 dernières années.
Les nouveaux projets ouverts à la vente au cours des trois dernières années ont également vu leurs prix continuellement ajustés à la hausse, d'environ 10 % après chaque phase d'ouverture. Rien qu'en 2024, de nouveaux projets d'appartements de luxe dans la zone centrale seront ouverts à la vente avec des prix courants à partir de 125 millions de VND/m2.
Les appartements avec services coûtent environ 88 millions/m2 (hors TVA et frais d'entretien). Les prix de location des appartements ont augmenté rapidement, plus que l'augmentation générale de l'ensemble du marché en raison à la fois de la tendance générale et de la rareté, et devraient augmenter d'environ 15 % au cours de la même période.
Selon M. Dinh, la demande d'appartements, y compris d'investissement et d'immobilier dans la zone centrale, reste toujours élevée, en particulier pour les produits de luxe. L'approvisionnement primaire n'est pas important, mais il est assez bien absorbé par les rejets « goutte à goutte ».
Le taux d’absorption préliminaire de la nouvelle offre en 2024 est estimé à 50 %. Le taux d’occupation des appartements en location est toujours supérieur à 80% et augmente progressivement. Les transactions dans la région se font principalement sur le marché secondaire en raison d’une offre primaire limitée.
M. Dinh a souligné que les quatre principaux districts centraux de Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da et Hai Ba Trung sont toujours recherchés par les investisseurs grâce à leur emplacement privilégié et au système d'infrastructures sociales de la plus haute qualité et le plus moderne de la capitale. C'est également ici que se trouvent les sièges sociaux de grandes entreprises, de sociétés et d'ambassades.
Par conséquent, les propriétés situées dans ces zones bénéficient d'un accès facile aux restaurants, cafés, centres commerciaux, hôpitaux internationaux et zones de divertissement, adaptés aux besoins des locataires haut de gamme. En particulier, la planification de 4 quartiers centraux jusqu'en 2030, avec une vision jusqu'en 2050, vise à créer une zone avec de nombreux espaces de vie de qualité qui créeront un cadre de vie idéal pour les résidents.
Un terrain vendu aux enchères dans un quartier de banlieue de Hanoi, le prix le plus élevé étant de plus de 76 millions de VND/m2
Le Centre de développement du fonds foncier du district de Quoc Oai, en coordination avec la Société nationale d'enchères par actions n° 5, vient de mettre aux enchères avec succès 26 parcelles de terrain (zones LK2, LK6) dans la zone d'enchères foncières pour les droits d'utilisation des terres DG31/2019, village de Yen Quan, commune de Tan Phu, district de Quoc Oai (Hanoï).
Les parcelles de terrain mises aux enchères ont une superficie de 73,2 à 101,5 m2, avec un prix de départ de 4,7 millions de VND/m2.
Après près de 14 heures, la vente aux enchères de 26 parcelles de terrain a été fructueuse. Parmi ceux-ci, le terrain avec le prix gagnant le plus élevé est de 76,7 millions de VND/m2, environ 16 fois plus élevé que le prix de départ et le plus bas est de 40,7 millions de VND/m2, plus de 8,6 fois plus élevé que le prix de départ.
Le montant d'argent que le district de Quoc Oai a collecté lors de cette vente aux enchères était de près de 133 milliards de VND, soit une différence de plus de 121 milliards de VND par rapport au prix de départ.
En novembre dernier, le district de Quoc Oai avait vendu aux enchères avec succès des dizaines de parcelles de terrain dans le village de Yen Quan, commune de Tan Phu. Le terrain avec le prix gagnant le plus élevé est de 94,7 millions de VND/m2 et le plus bas est de 70,7 millions de VND/m2.
Selon le Comité populaire du district de Quoc Oai, en 2024, le district a organisé avec succès 7 enchères sur 6 projets avec 161 terrains, d'une superficie de plus de 14 920 m2. Le montant des enchères remportées est supérieur à 825,3 milliards de VND.
En janvier prochain, la Société par actions de vente aux enchères n° 5 - Nationale, en coordination avec le Centre de développement du Fonds foncier du district de Quoc Oai, continuera d'organiser des ventes aux enchères du droit d'utilisation de 26 parcelles de terrain (zones LK1, LK2) qui sont des actifs du Comité populaire du district de Quoc Oai.
26 parcelles de terrain mises aux enchères appartiennent au projet de construction d'infrastructures techniques pour la zone de vente aux enchères de terres des droits d'utilisation des terres dans la DG 31, village de Yen Quan, commune de Tan Phu, district de Quoc Oai.
Superficie du terrain de 85 à 122 m2. Le prix de départ est de 4,7 millions de VND/m2 ; équivalent à 399,5 millions à plus de 573 millions de VND/parcelle.
Période de vente et de réception des documents d'enchères jusqu'à 17h00 le 15 janvier.
Formulaire d'enchère par vote direct en plusieurs tours à l'enchère et au moins 6 tours obligatoires. Le vote en direct à plusieurs tours lors de l'enchère se termine lorsque personne d'autre n'a fait d'enchère. Méthode d'enchère à la hausse. La vente aux enchères aura lieu le matin du 18 janvier.
Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html
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