Surplus d'appartements de luxe, manque de logements abordables pour la majorité de la population, évaluation de l'impact de la nouvelle grille des prix des terrains à Ho Chi Minh-Ville, procédures d'achat et de vente d'appartements en 2024... sont les dernières actualités immobilières.
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| Actualités immobilières : A Hanoi et Ho Chi Minh Ville, il n'existe plus de segment d'appartements avec des prix adaptés aux revenus de la majorité des gens. (Photo : Hai An) |
Les prix de l'immobilier montent en flèche
La délégation de suivi de l'Assemblée nationale vient de transmettre aux délégués un rapport sur les résultats du suivi de la « Mise en œuvre des politiques et des lois sur la gestion du marché immobilier et le développement du logement social de 2015 à fin 2023 ».
En regardant en arrière sur la période 2015-2021, le marché s'est développé vigoureusement et fortement, avec une offre abondante et de nombreux nouveaux types de biens immobiliers tels que : appartements touristiques (condotels), villas de villégiature... Cependant, l'équipe de surveillance a évalué qu'il existe « des insuffisances » dans la structure déraisonnable des produits immobiliers, un déséquilibre entre l'offre et la demande, ciblant principalement le segment haut de gamme, les objectifs d'investissement financier, et peu de produits adaptés aux revenus de la majorité des personnes.
Au cours de la période 2022-2023, le marché immobilier a connu un déclin et les opérations commerciales ont été confrontées à de nombreuses difficultés en raison des lacunes et des limites de la période 2015-2021 exposées sous la pression de la pandémie de Covid-19. À l’heure actuelle, l’offre est beaucoup plus limitée que lors de la période précédente. Les prix de l’immobilier ont grimpé en flèche par rapport à la croissance des revenus de la majorité des gens.
À Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville, il n’existe plus de segment d’appartements avec des prix adaptés aux revenus de la majorité des gens.
Les statistiques montrent un écart de plus en plus grand dans la structure des produits immobiliers. Selon le rapport du Comité populaire de Hanoi, le segment des appartements de milieu et haut de gamme représente la majorité. En 2022, les prix des appartements ont augmenté très fortement, le volume des transactions a été faible, ne représentant qu'environ 10 % des produits proposés sur le marché, les prix des maisons individuelles sont restés élevés et il n'y a eu presque aucune transaction.
À Hô Chi Minh-Ville, les transactions immobilières ont fortement diminué, les prix de l'immobilier ont augmenté de manière incontrôlable et il existe un déséquilibre entre le prix et la valeur. Selon l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville, à partir de 2021, il n'y aura plus de segment d'appartements abordables (prix inférieur à 25 millions de VND/m2) dans la ville.
Pendant ce temps, un grand nombre de projets immobiliers résidentiels sont confrontés à des difficultés, sont en retard, tardent à être mis en œuvre et sont bloqués, ce qui entraîne un énorme gaspillage de terrains et de capitaux que les entreprises ont investis dans ces projets. Cela augmente les difficultés et les coûts pour les investisseurs, ce qui fait augmenter les prix des produits.
Le rapport de la Délégation de Surveillance a également souligné l'insuffisance alors que le marché présente un excès de produits de logement haut de gamme, de grandes superficies, des prix élevés mais manque de produits de logement social et de logements à bas prix adaptés aux besoins de la majorité de la population. Par ailleurs, le prix moyen des logements sociaux reste encore trop élevé par rapport aux revenus des bénéficiaires.
En outre, la lenteur du décaissement du programme de prêts au logement social, du logement des travailleurs, de la rénovation et de la reconstruction des anciens appartements du programme de crédit de 120 000 milliards de VND, les conditions et procédures compliquées, les taux d'intérêt élevés et l'inefficacité à attirer et encourager les investisseurs et les acheteurs de logements sociaux à accéder à ce programme de crédit constituent des obstacles importants au développement du logement social.
Sur la base de la réalité ci-dessus, la Délégation de Surveillance recommande que l'une des tâches à accomplir immédiatement soit de proposer des solutions concrètes pour mettre en œuvre efficacement le Projet d'investissement dans la construction d'au moins 1 million de logements sociaux pour les personnes à faible revenu et les travailleurs des parcs industriels au cours de la période 2021-2030, en garantissant le progrès, la qualité et l'adéquation aux besoins, aux conditions de travail et de vie des bénéficiaires.
À long terme, la Délégation de Surveillance recommande d'achever au plus tôt les recherches, les propositions d'amendements, les compléments et la promulgation de nouvelles lois fiscales, avec des dispositions sur des taux d'imposition plus élevés pour ceux qui utilisent de grandes superficies de terres, de nombreuses maisons, tardent à utiliser les terres ou laissent des terres en jachère, en assurant la cohérence avec le contenu innovant des lois foncières, en améliorant l'efficacité de la gestion et de l'utilisation des terres, en atteignant l'objectif de redistribution des revenus et en mobilisant des sources de revenus raisonnables et stables pour le budget de l'État, sur la base des références aux pratiques internationales et en accord avec les conditions socio-économiques du Vietnam.
Les prix des appartements à Hanoi continuent d'atteindre de nouveaux sommets
Selon les données en ligne de Batdongsan.com.vn, les appartements à Hanoi ont continuellement atteint des prix record en peu de temps. Début 2018, le prix de vente des appartements à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville était respectivement de 27 millions de VND/m2 et de 31 millions de VND/m2. Cependant, après 6 ans, d'ici 2024, l'augmentation moyenne des prix des appartements à Hanoi atteindra 70 %, tandis que l'augmentation des prix des appartements à Ho Chi Minh-Ville sera plus faible, atteignant 55 %.
Les données de l'Association vietnamienne des agents immobiliers confirment également l'augmentation rapide des prix des appartements à Hanoi. En conséquence, l'indice des prix des appartements à Hanoi en 2023 a augmenté d'environ 38 points de pourcentage par rapport à 2019. Pendant ce temps, l'indice des prix des appartements à Ho Chi Minh-Ville n'a augmenté que d'environ 16 points de pourcentage. En fait, l’augmentation des prix des appartements se poursuit et s’est renforcée récemment avec une augmentation moyenne de 100 à 200 millions de VND par mois.
Face à la situation ci-dessus, M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan.com.vn dans la région Sud, a commenté que pour le marché des appartements, l'augmentation moyenne d'un projet fluctuera entre 8 et 12 %. Ceci est considéré comme une augmentation positive. Si le taux d’augmentation des prix est supérieur à l’augmentation moyenne, le marché montre des signes d’insoutenabilité.
Concernant le marché des appartements à Hanoi, M. Tuan a déclaré que les prix des appartements ont augmenté continuellement ces derniers temps, même sur une courte période de temps, les prix ont continuellement grimpé en flèche. Par conséquent, à un certain seuil, peut-être dans les 2-3 prochaines années, les prix des appartements à Hanoi n'augmenteront pas, s'ils augmentent, l'augmentation sera lente, fluctuant seulement autour de 5-6%.
Empêcher les « courtiers fonciers » de profiter des tarifs fonciers ajustés pour « gonfler » les prix
Concernant la liste des prix ajustés des terrains récemment publiée par le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville et appliquée du 31 octobre au 31 décembre 2025, les experts immobiliers ont commenté les impacts.
Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de la ville (HoREA), la liste des prix ajustés des terrains est établie conformément au principe de tarification en fonction des prix du marché. L'agence de rédaction a reçu de nombreux commentaires de la part du monde des affaires et des experts.
Par rapport au projet publié pour commentaires fin juillet, le président de l'HoREA a déclaré que la liste des prix des terrains nouvellement publiée a été ajustée et modifiée « raisonnablement » dans une direction positive.
Par exemple, dans le district de Hoc Mon, selon le projet, les prix des terrains à certains endroits ont augmenté de 50,7 fois par rapport à la liste de prix de 2020, mais avec la liste de prix ajustée, ce niveau n'a augmenté que de près de 40 fois.
Concernant l'impact, selon M. Chau, la liste ajustée des prix des terrains garantit l'équité entre ceux qui ont rempli leurs obligations financières au cours des 10 premiers mois de cette année par rapport aux cas à partir du 31 octobre.
« La liste des prix des terrains ajustés n’a pas encore eu d’impact immédiat sur le marché immobilier, car les projets de logements commerciaux sont actuellement évalués selon la méthode du surplus. Mais après un certain temps, lorsque les investisseurs recevront le transfert des droits d'utilisation des terres pour réaliser des projets, les gens voudront des prix plus élevés qu'avant, ce qui entraînera une augmentation des prix des logements", a déclaré M. Chau.
Le président de l'HoREA a recommandé que les agences d'État prennent des mesures pour contrôler les activités des « spéculateurs, courtiers fonciers et entreprises malhonnêtes », car ce groupe de personnes peut profiter de la liste des prix fonciers ajustés pour spéculer et « gonfler » les prix.
Procédures d'achat et de vente d'appartements en 2024
Conformément à l’article 160 de la loi sur le logement de 2023, les transactions d’achat et de vente de maisons doivent répondre aux 6 conditions suivantes.
Plus précisément, (1) Avoir un certificat tel que prescrit par la loi.
(2) Non en cas de litige, de réclamation ou de procès concernant les droits de propriété conformément aux dispositions de la loi sur le règlement des litiges, les réclamations et les dénonciations.
(3) Pendant la durée de la propriété du logement en cas de propriété à durée limitée.
(4) Ne peut être saisi pour exécuter un jugement ou une décision administrative entrée en vigueur d'un organisme public compétent ou ne peut être soumis à l'application de mesures d'urgence temporaires ou de mesures préventives conformément à une décision d'un tribunal ou d'un organisme public compétent.
(5) Pas dans les cas où une décision de récupération de terrain a été prise ou un avis de déblaiement ou de démolition de logements a été émis par une autorité compétente.
(6) Les conditions visées aux points (2) et (3) ne s'appliquent pas à l'achat et à la location-vente de logements futurs.
Remarque : Les transactions immobilières suivantes ne nécessitent pas de certificat d’habitation : Achat et vente d’un futur logement ; vente de logements en cas de dissolution ou de faillite ; Organisez des dons aux maisons de gratitude, aux maisons d’amour, aux maisons de grande solidarité.
Achat et vente de maisons disponibles d'investisseurs dans des projets d'investissement en construction de logements dans les cas suivants : maisons appartenant à des biens publics ; Logements sociaux, logements pour les forces armées populaires, logements de réinstallation n'appartenant pas au domaine public ; Recevoir un héritage de maison.
Les documents prouvant les conditions de logement pour participer aux transactions spécifiées dans la présente clause doivent être conformes à la réglementation gouvernementale.
Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vua-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html
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