Prévoir l'évolution du marché immobilier lors de la publication d'une nouvelle liste de prix des terrains

Bien que la fourchette d'ajustement des prix de chaque localité soit différente, les experts affirment que le marché immobilier sera affecté, en particulier les entreprises opérant dans ce domaine.

Les exigences pratiques exigent que la nouvelle liste de prix fonciers ajustée soit conforme à la loi foncière de 2024 et aide le marché à devenir plus transparent, visant à l'équité dans le calcul des prix fonciers, résolvant les problèmes des personnes dont les terres sont récupérées, contribuant à accélérer les progrès du déblaiement des sites dans de nombreux projets, en particulier pour les projets clés...

Cependant, de nombreuses entreprises ont fait part de leur grande nervosité, retenant même leur souffle, en attendant la publication de la nouvelle liste de prix des terrains, car elles prévoyaient que les coûts du projet augmenteraient ou que les dépenses liées aux frais d'utilisation des terrains, qui étaient auparavant « temporairement calculés » en fonction de l'ancien prix, augmenteraient. Quant aux acheteurs de maisons, ils sont toujours inquiets et troublés car les prix de l'immobilier ont augmenté trop rapidement au cours des dernières années et pourraient ne pas s'arrêter encore...

M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes et membre du groupe de travail sur les études de marché de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), a déclaré que le marché est confronté à un certain nombre de problèmes concernant les obligations financières liées aux terrains du projet, notamment les frais d'utilisation du terrain, le loyer foncier, les taxes, les frais et les charges liés au terrain.

Certains marchés immobiliers ne se sont pas redressés. Utiliser des données d'entrée pour déterminer les prix des terrains au cours des deux dernières années, qui peuvent coïncider avec la période où le marché immobilier était encore dans une phase « chaude », n'est pas raisonnable et conduira facilement à déterminer des prix des terrains qui ne sont pas cohérents avec la situation réelle actuelle.

En particulier, les violations dans l'estimation des prix qui ont causé des pertes au budget de l'État ces derniers temps ont conduit de nombreuses localités à « éviter » toute responsabilité et à craindre des risques juridiques. Souvent, ils choisissent même d'approuver des prix fonciers élevés ou de retarder l'approbation pour plus de « sécurité ».

Par conséquent, les projets qui ont été approuvés pour des obligations financières anticipées liées au terrain sont souvent plus hauts que le niveau du sol, ce qui entraîne une faible efficacité commerciale et même un risque de perte. Pendant ce temps, les projets pour lesquels les prix des terrains n'ont pas encore été déterminés sont bloqués et en retard sur le calendrier, a soulevé M. Chung.

Partageant le même point de vue, M. Nguyen Van Loi, directeur de la société par actions immobilière Dat Vang, a déclaré que dans le passé, de nombreux projets avaient des prix d'enchères élevés en raison du comportement consistant à payer des prix plus élevés puis à abandonner les dépôts, à ne pas payer le prix de l'enchère gagnante, et même à être prêt à ignorer les risques et à remplir les obligations lors de l'enchère pour légaliser le prix gagnant. Le but est de « gonfler les prix », de créer un niveau de prix « virtuel » pour « faire monter les prix » des terrains de la région à des fins de profit.

Bien que les autorités soient intervenues pour procéder à des inspections, cette action vise principalement à garantir la transparence et la légalité du processus d’enchères et n’est pas susceptible d’interférer avec les prix du marché. Parce que dans une économie de marché, les parties participant aux transactions d’achat et de vente suivent le principe de l’accord mutuel, elles peuvent annuler complètement le dépôt sans preuve. Surtout lorsque le Vietnam ne dispose d'aucun document juridique définissant clairement les comportements spéculatifs et de gonflement des prix actuels comme base de traitement, a analysé M. Loi.

Avant que les localités ne publient de nouvelles listes de prix des terrains, les experts et les entreprises veulent réfléchir au calendrier et calculer soigneusement pour éviter les « impacts inverses ».

M. Ngo Quang Phuc, directeur général du groupe Phu Dong, a déclaré que lorsque la nouvelle liste de prix des terrains sera publiée, cela affectera plus ou moins le marché immobilier. Mais la meilleure solution pour limiter la hausse des prix de l'immobilier est que l'Etat soutienne les entreprises en raccourcissant les procédures juridiques des projets, en augmentant l'offre de logements abordables, de logements sociaux... dont le prix de vente sera stabilisé. « C’est également une solution efficace pour aider à stabiliser et à développer le marché de manière durable », espère M. Phuc.

En évaluant le marché immobilier en 2025, les experts estiment que les terrains et les appartements seront deux segments qui promettent une grande liquidité avec un bon potentiel de croissance des bénéfices. Toutefois, les experts avertissent également que même si l’investissement foncier est très apprécié pour son potentiel, il comporte également des risques.

Actuellement, les prix des terrains augmentent sans raison dans de nombreuses régions. Au cours de la période 2018-2022, les prix des terrains dans le district de Ha Dong (Hanoï) ont été multipliés par 2,25, passant de 40 millions de VND à 90 millions de VND/m2 et dépassent désormais largement la barre des 100 millions de VND/m2. À Hanoi, les terrains situés dans les zones suburbaines telles que le Ring Road 4 deviennent une priorité. Le nombre d'investisseurs à la recherche de terrains a augmenté de 30% par rapport aux trimestres précédents, principalement concentré à Soc Son, Me Linh, Thanh Oai, Dan Phuong... De nombreux investisseurs se sont « invités » mutuellement à acheter car ils s'attendaient à ce que les prix des terrains augmentent plusieurs fois lorsque les infrastructures seraient achevées.

Non seulement les terrains devraient « faire des vagues », mais le segment des appartements conserve également son attractivité avec une forte hausse des prix comme par le passé. Selon les prévisions de One Housing, distributeur immobilier haut de gamme, l'offre d'appartements augmentera de près de 3 fois en 2025-2026 par rapport à 2023. Plus précisément, on s'attend à ce qu'environ 23 000 appartements soient lancés en 2025. Cependant, la plupart des appartements se situent encore dans les segments milieu et haut de gamme. La « soif » de logements abordables ne peut donc toujours pas être satisfaite.

Le directeur de CBRE Hanoi, Nguyen Hoai An, prédit que les prix des appartements ne diminueront pas, mais n'augmenteront que lentement d'environ 5 à 8 %. Dans un contexte d'offre centrée sur le segment haut de gamme, les personnes ayant de réels besoins en matière de logement et disposant de revenus moyens doivent néanmoins continuer à « rêver ». En particulier, le déséquilibre entre les segments aura un impact sur les décisions d’investissement et la liquidité du marché.

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