Les projets « relancés » constituent une source d'approvisionnement importante pour le marché immobilier

Monsieur, beaucoup de gens se demandent pourquoi les prix de l’immobilier continuent d’augmenter, en particulier à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville, surtout dans le contexte de l’entrée en vigueur des trois lois sur le foncier, le logement et l’immobilier. Comment expliquez-vous ce problème ?

Il existe de nombreuses raisons différentes pour lesquelles les prix de l'immobilier ont augmenté de manière « vertigineuse » récemment, en particulier dans les grandes villes. Cependant, la raison qui recevra probablement un large consensus est le manque d'offre et le déséquilibre entre l'offre et la demande, en particulier d'appartements et de petits terrains à prix moyens dans la zone centrale.

Pourquoi y a-t-il des fluctuations de prix et des pénuries d’offre alors que la loi foncière, la loi sur le logement et la loi sur les affaires immobilières sont en vigueur depuis le 1er août ?

À notre avis, cela est dû au fait qu’il n’y a pas beaucoup de nouveaux projets de logements qui seront mis en vente immédiatement après l’entrée en vigueur des nouvelles lois. Beaucoup de gens s’attendent à une offre plus importante, mais il faut objectivement évaluer que, même si les nouvelles réglementations sont plus ouvertes et raisonnables, elles ne s’appliquent qu’aux projets de logements nouvellement mis en œuvre. Ces projets doivent suivre des procédures légales et ne peuvent pas être ouverts à la vente immédiatement après l’entrée en vigueur des lois.

D'autre part, les projets de logements doivent s'arrêter pour diverses raisons telles que : mauvais choix d'investisseur, non-respect des réglementations foncières... il n'y a donc toujours pas de solution. Les anciens projets sont donc toujours en mode « attente » de la suppression des nouvelles politiques. Les projets présentant des « problèmes » non résolus n’ont pas créé d’offre pour le marché.

Deuxièmement, l’augmentation des coûts des « intrants » entraîne une hausse des prix des terres. Actuellement, les localités ajustent les listes de prix des terrains conformément aux dispositions de la loi foncière. Par exemple, Hô-Chi-Minh-Ville a publié une liste de prix des terrains le 21 octobre, dans laquelle, par rapport à la liste de prix des terrains de 2020, de nombreuses zones ont augmenté de 3 à 11 fois par rapport à l'ancien prix, comme dans le district de Cu Chi ; Le prix du terrain est 2 à 11 fois plus élevé... Le prix élevé du terrain entraînera une augmentation correspondante des coûts fonciers pour les personnes (taxe foncière, taxe d'utilisation du terrain lors de la délivrance d'un certificat, taxe de conversion de l'usage du terrain...).

Pour les entreprises, bien que la détermination des prix des terrains des projets ne soit pas basée sur la liste des prix des terrains, avec la nouvelle réglementation, les frais d'utilisation des terrains déterminés pour les projets d'investissement ne peuvent pas être inférieurs à ce qu'ils étaient auparavant. Surtout dans le contexte de l’augmentation des coûts d’indemnisation pour la défrichage des terres, ceux dont les terres sont récupérées recevront davantage d’avantages qu’auparavant.

Troisième raison : la tendance à la spéculation immobilière est toujours d’actualité. Il n’est pas difficile d’affirmer que les gens veulent toujours investir dans la terre en raison de sa rentabilité élevée. Certaines personnes pensent que la terre est un bon moyen de conserver des actifs. Cela est vrai aussi bien pour les investisseurs que pour les personnes qui achètent des terrains pour y détenir des biens immobiliers. Le dicton « une vie de travail ne vaut pas le profit d’un lopin de terre » est toujours vrai aujourd’hui.

La spéculation conduit également à des astuces pour « stimuler » les prix de l’immobilier. Les enchères avec des prix exorbitants et des dépôts annulés ont perturbé l'information du marché, comme à Thanh Oai, Hoai Duc... et même à Ha Dong récemment, avec l'enchère gagnante de 262 millions de VND/m2, elle a continué à battre les records des enchères précédentes. La conséquence de la « stimulation » des prix est que l’information du marché est perturbée et que les acheteurs se retrouvent dans un « labyrinthe » de prix.

Pensez-vous que l’ajustement des listes de prix des terrains dans les localités augmentera les prix de transfert immobilier sur le marché ?

A notre avis, l’ajustement des tarifs fonciers locaux est une nécessité objective. La liste des prix des terrains précédemment réglementée ne reflète pas la valeur réelle du terrain. Il est donc nécessaire d'ajuster et d'appliquer la liste des prix des terrains à un stade précoce, ce qui contribue à la transparence et à la stabilité du marché, en résolvant des problèmes en suspens depuis de nombreuses années, tels que : le calcul des prix d'indemnisation des personnes dont les terres ont été récupérées sera plus raisonnable, limitant la situation des particuliers qui collectent des terres et en changent ensuite la finalité à des fins spéculatives...

Cependant, l'augmentation des prix des terrains dans la liste des prix affecte également de nombreux groupes de sujets, en particulier les personnes qui ont besoin d'obtenir des certificats de droit d'utilisation des terres, de demander un changement de destination d'utilisation des terres des parcelles agricoles dans la même parcelle de terrain avec des maisons, et de payer des taxes sur l'utilisation des terres non agricoles, etc. Ce sont les sujets qui seront affectés négativement par l'ajustement de la liste des prix des terrains car les frais d'utilisation des terres augmenteront.

Par exemple, avant l’ajustement du prix des terrains, les gens devaient payer 1 milliard de VND pour un terrain agricole de 100 m2 en raison d’un changement de destination. Si le prix du terrain augmente de 2,2 fois, le coût du terrain pour la population augmentera de 2,2 milliards de VND. Les coûts des frais d’enregistrement et des taxes sur l’utilisation des terres non agricoles ont également augmenté.

Cela affectera les personnes vulnérables, en particulier les personnes qui utilisent depuis longtemps des terres dont la planification est « suspendue » sans avoir obtenu de certificat et qui sont désormais éligibles à un certificat. Le coût du paiement des frais d’utilisation du sol lorsque l’État les reconnaîtra dans certains cas augmentera par rapport à avant.

Dans l’ensemble, nous constatons que lorsque la liste des prix des terrains, le prix spécifique du terrain (prix du terrain d’entrée) est déterminé plus près du prix du marché, le prix du terrain de transfert (prix de sortie) augmente en règle générale. Ainsi, même si l’offre s’améliore, les prix de l’immobilier pourraient encore avoir du mal à « refroidir » à court terme.

Alors, selon vous, quelle est la solution à la situation actuelle d’augmentation soudaine des prix de l’immobilier dans les temps à venir ?

Pour « refroidir » les prix de l’immobilier, de nombreuses solutions synchrones de la part des autorités sont nécessaires. Toutefois, d’un point de vue juridique, nous pensons que des solutions à court et à long terme sont nécessaires.

À court terme, les autorités compétentes devraient envisager de mettre en place un mécanisme pour gérer les projets suspendus en raison de problèmes juridiques. En d’autres termes, il faut des réglementations pour gérer de manière décisive les projets de ce type, soit en permettant leur mise en œuvre, soit en les interrompant complètement ; Ne laissez pas le projet « en suspens » comme c'est le cas actuellement.

Les projets « relancés » constituent une source d’approvisionnement importante pour le marché dans les temps à venir. Il existe de nombreux projets « bloqués » et si seulement un petit nombre de ces projets sont mis en œuvre, il y aura un changement dans l’offre sur le marché. D’autre part, pour éviter l’impact de l’ajustement des prix des terrains, le gouvernement doit envisager de publier prochainement des réglementations sur l’exonération et la réduction des frais d’utilisation des terrains, y compris le changement d’usage des terrains des ménages et des particuliers.

À long terme, envisager d’appliquer des impôts plus élevés aux personnes qui possèdent de nombreuses propriétés, laissent des terres en jachère et achètent et vendent des terres sur une courte période reste une solution fondamentale. Ce n’est pas la seule solution mais c’est l’une des mesures importantes pour réguler le marché ; contribuer à limiter l’argent que les gens investissent dans l’immobilier. Bien entendu, l’application d’une telle loi fiscale nécessite une étude minutieuse du calendrier et de la méthode appropriés.

En outre, la divulgation d’informations, la promotion de la numérisation et la mise en place d’une bourse immobilière nationale – une forme de la bourse actuelle – pourraient constituer une solution durable. Une salle des marchés immobiliers nationale fonctionnant selon le modèle d’un organisme de service public géré par l’État et intégrée à la base de données nationale sur la population et le foncier contribuera à contrôler les valeurs réelles des transactions, contribuant ainsi à rendre le marché transparent et sain.

Merci beaucoup!

Source : https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-an-duoc-hoi-sinh-la-nguon-cung-quan-trong-cho-thi-truong-bat-dong-san/20241028102534040