Récemment, la 15e Assemblée nationale a adopté la loi modifiée sur le logement, le 27 novembre. Dans un rapport d'analyse du secteur immobilier récemment publié, Vietcap Securities Company a souligné les changements importants entre la loi sur le logement de 2013 et la loi sur le logement révisée de 2023.
Fonds foncier pour le développement de logements sociaux dans des projets commerciaux
Dans la loi sur le logement de 2013, l’obligation d’aménager des terrains à usage de logements sociaux dans des projets commerciaux n’est pas spécifiquement réglementée. Cependant, le décret 49/2021/ND-CP (en vigueur à partir du 1er avril 2021) stipule que les projets d'investissement visant à construire des logements commerciaux et des zones urbaines avec une échelle d'utilisation du sol de 2 hectares ou plus dans les zones urbaines spéciales et de type I ou de 5 hectares ou plus dans les zones urbaines de type II et de type III doivent réserver 20 % de la superficie totale du terrain résidentiel dans des projets de planification détaillés approuvés par les autorités compétentes, et avoir investi dans la construction de systèmes d'infrastructures techniques pour la construction de logements sociaux.
La loi révisée sur le logement de 2023 stipule clairement que le Comité populaire provincial doit allouer suffisamment de fonds fonciers au développement de logements sociaux conformément au programme et au plan provincial de développement du logement approuvés.
Dans les zones urbaines spéciales de type I, de type II et de type III, sur la base des réglementations gouvernementales, le Comité populaire provincial décide que l'investisseur d'un projet d'investissement dans la construction de logements commerciaux doit réserver une partie de la superficie du terrain résidentiel du projet qui a investi dans la construction d'un système d'infrastructure technique pour construire des logements sociaux ou organiser le fonds foncier du logement social qui a investi dans la construction d'un système d'infrastructure technique dans un endroit autre que la portée du projet d'investissement dans la construction de logements commerciaux dans cette zone urbaine ou payer une somme équivalente à la valeur du fonds foncier qui a investi dans la construction d'un système d'infrastructure technique pour construire des logements sociaux.
Ainsi, on peut constater que les investisseurs peuvent être plus flexibles dans l’accomplissement de leurs obligations de développement de logements sociaux, car ils ne sont pas tenus de construire des logements sociaux à l’intérieur de projets commerciaux et peuvent choisir des options alternatives telles que l’aménagement de terrains de logements sociaux en dehors de projets commerciaux ou le versement d’argent aux autorités locales.
Incitations pour les investisseurs dans les projets de logements sociaux
La loi sur le logement de 2013 stipule que les investisseurs sont exonérés des droits d'utilisation du sol (LET) et du loyer foncier pour les superficies de terrain attribuées ou louées par l'État pour l'investissement dans la construction de logements sociaux.
Cependant, dans la réalité, certains investisseurs doivent attendre que les procédures visant à déterminer les prix des terrains, à calculer les droits d’utilisation des terres et le loyer foncier soient terminées avant de demander une exonération.
Pour la loi sur le logement modifiée de 2023, les investisseurs sont exonérés des frais d'utilisation du sol et du loyer foncier pour toute la superficie du terrain du projet. En outre, les investisseurs n'ont pas à effectuer de procédures pour déterminer les prix des terrains, calculer les droits d'utilisation des terrains, les loyers fonciers exonérés, et n'ont pas à effectuer de procédures pour demander l'exonération des droits d'utilisation des terrains et des loyers fonciers.
Selon l'évaluation de Vietcap, en indiquant clairement dans la loi qu'il n'est pas nécessaire de mettre en place des procédures pour déterminer les droits d'utilisation des terres, cela contribuera à raccourcir les procédures pour les investisseurs dans les projets de logements sociaux.
Les investisseurs dans les projets de logements sociaux ont la possibilité de réduire les délais et d'augmenter les marges bénéficiaires (Photo : Hai Long).
Marge bénéficiaire pour les investisseurs
La loi sur le logement de 2013 ne stipule pas clairement la marge bénéficiaire des projets de logements sociaux, cependant, des instructions plus détaillées sont fournies dans le décret 100/2015 (en vigueur à partir du 10 décembre 2015) qui stipule que le prix de vente des logements sociaux est déterminé par l'investisseur du projet sur la base du calcul de tous les coûts pour récupérer le capital d'investissement pour la construction de logements, les intérêts du prêt (le cas échéant) et le bénéfice standard de l'ensemble du projet ne dépassant pas 10 % du coût total de l'investissement ; Hors aides prévues par l'Etat, la partie commerciale doit être comptabilisée dans l'ensemble du projet de logement social et garantir le principe d'un bénéfice maximum de 10%.
Le nouveau point de la loi sur le logement modifiée de 2023 est que les investisseurs ont droit à un bénéfice maximum de 10 % du coût total de l'investissement de construction pour la zone de construction de logements sociaux, et sont autorisés à réserver un maximum de 20 % de la superficie totale du terrain résidentiel dans la zone du projet pour l'investissement dans la construction de systèmes d'infrastructures techniques pour investir dans la construction d'ouvrages d'affaires, de services, commerciaux et de logements commerciaux.
L'investisseur du projet d'investissement dans la construction de logements sociaux est autorisé à comptabiliser séparément, à ne pas inclure le coût d'investissement dans la construction de ce projet de logements de services, commerciaux et commerciaux dans le prix du logement social, et a le droit de profiter de tous les bénéfices pour la zone de ce projet de logements de services, commerciaux et commerciaux ; En cas d'investissement dans la construction de logements commerciaux, l'investisseur devra payer la taxe d'utilisation du sol pour la zone de construction de logements commerciaux conformément aux dispositions de la loi sur le foncier.
Ainsi, les investisseurs peuvent tirer des bénéfices supplémentaires du développement de logements sociaux à travers la zone commerciale.
Élargissement des sujets éligibles à l'achat de logements sociaux
La loi sur le logement modifiée de 2023 modifie et complète 2 groupes de sujets éligibles aux politiques de soutien au logement social.
Premièrement, les étudiants des universités, académies, collèges, écoles professionnelles et écoles spécialisées, comme le prévoit la loi ; Élèves d'un internat public.
Deuxièmement, il y a les entreprises, les coopératives et les unions coopératives dans les parcs industriels.
Principes de la vente, de la location-vente et du bail de logements sociaux
Conformément aux dispositions de la loi sur le logement de 2013, le locataire ou l'acheteur d'un logement social n'est pas autorisé à revendre le logement dans un délai minimum de 5 ans à compter de la date de paiement intégral du bail-achat ou de l'achat du logement.
Dans le cas où dans les 5 ans à compter de la date à laquelle l'acheteur ou le locataire a entièrement payé l'achat ou le bail de la maison et souhaite vendre la maison, celle-ci ne peut être vendue qu'à l'unité de gestion du logement social ou vendue à un sujet éligible à l'achat d'un logement social si cette unité n'achète pas à un prix de vente maximum égal au prix de vente du même type de logement social au même endroit et au même moment de la vente.
En vertu de la loi sur le logement révisée de 2023, dans un délai de 5 ans, les acheteurs et les locataires-acheteurs ne sont autorisés à revendre qu'à l'investisseur du projet d'investissement en construction de logements sociaux ou à des sujets éligibles à l'achat de logements sociaux à un prix de vente maximum égal au prix de vente de ce logement social dans le contrat de vente avec l'investisseur du projet d'investissement en construction de logements sociaux.
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