Le 9 novembre, le journal Nguoi Lao Dong a organisé un séminaire intitulé « Lever les obstacles juridiques à l'immobilier ». De nombreux dirigeants, experts, avocats, associations et entreprises ont exprimé leur conviction que la résolution des blocages juridiques est indispensable à une reprise plus significative du marché immobilier.
Le marché a atteint son point le plus bas et les capitaux ne manquent pas.
Lors du séminaire, de nombreux experts et dirigeants d'associations ont partagé l'avis selon lequel le marché immobilier a surmonté sa phase la plus difficile, a récemment atteint son point le plus bas et est en train de se redresser, même si des défis persistent.
D'après les données citées par le Dr Can Van Luc, membre du Conseil consultatif national de politique financière et monétaire, le marché présente deux segments relativement prometteurs : l'immobilier résidentiel et l'immobilier de parcs industriels, qui ont été les moins touchés récemment. Concernant l'immobilier résidentiel, les rapports préliminaires de l'Association vietnamienne des agents immobiliers font état d'une reprise, chaque trimestre dépassant le précédent. Près de 20 000 biens ont été mis sur le marché ; le volume des transactions a progressé graduellement au fil des trimestres, avec une hausse de 56 % au troisième trimestre 2023 par rapport au trimestre précédent.
En matière d'immobilier industriel, le pays compte près de 400 parcs industriels, dont environ 292 sont opérationnels avec un taux d'occupation d'environ 80 à 82 %. Fin du troisième trimestre 2023, ce taux s'établissait à environ 82 % dans le Sud et à 80 % dans le Nord. Les loyers des parcs industriels ont continué d'augmenter de 7 à 12 % au troisième trimestre 2023 par rapport à la même période de l'année précédente. L'offre neuve est toujours en hausse, portée par les perspectives prometteuses des investissements directs étrangers et une forte demande d'entrepôts, d'usines et de logements sociaux associés aux parcs industriels.
Le journaliste et médecin To Dinh Tuan, rédacteur en chef du journal Nguoi Lao Dong, a présidé le séminaire. Photo : HOANG TRIEU
L'un des défis précédemment évoqués sur le marché immobilier – l'accès au crédit – est progressivement résolu. Les données publiées par la Banque d'État du Vietnam montrent que le crédit à l'investissement immobilier et au logement a progressé d'environ 4,7 % au cours du premier semestre 2023, malgré la baisse des revenus et les taux d'intérêt élevés. Les investissements directs étrangers (IDE) ont été très positifs, avec près de 2 milliards de dollars enregistrés dans l'immobilier au cours des dix premiers mois de 2023, dont environ 763 millions ont été décaissés. Les sociétés immobilières lèvent également activement des capitaux par le biais d'émissions obligataires, de renégociations d'obligations arrivant à échéance et de rachats d'obligations émises.
M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a également déclaré que le marché avait atteint son point le plus bas. Plus précisément, selon les données du Département de la construction de Hô Chi Minh-Ville, ce point bas a été atteint au premier trimestre 2023, lorsque le secteur immobilier a enregistré une croissance négative de 16,1 %, avant de se redresser progressivement. À la fin du deuxième trimestre 2023, la croissance immobilière restait négative de plus de 11 %, mais à partir du troisième trimestre, elle n'était plus que négative de plus de 8 %.
L'un des programmes de crédit susceptibles de dynamiser le marché immobilier est le prêt de 120 000 milliards de VND destiné à financer des projets de logements sociaux. La Banque vietnamienne de développement agricole et rural ( Agribank ) a indiqué que, depuis le lancement de ce programme, 30 000 milliards de VND ont été enregistrés.
Selon M. Pham Van Duong, directeur de la succursale Binh Trieu d'Agribank (Hô-Chi-Minh-Ville), Agribank étant une banque publique, elle est tenue de respecter scrupuleusement toutes les réglementations, notamment celles relatives au plan de financement de 120 000 milliards de VND. Agribank est impliquée dans des projets de logements sociaux depuis octobre 2022 et poursuit ces efforts depuis. Disposant de fonds excédentaires, la banque est prête à octroyer des prêts aux entreprises. Toutefois, le financement de ces projets doit impérativement se conformer pleinement à la réglementation en vigueur. Agribank travaille actuellement en collaboration avec les entreprises afin de résoudre les difficultés rencontrées et d'accélérer le décaissement des fonds.
« Les taux d'intérêt des prêts pour le logement social sont actuellement au plus bas depuis de nombreuses années. Agribank propose actuellement des prêts aux acquéreurs de logements sociaux à un taux d'intérêt inférieur de 2 points de pourcentage au taux standard. Grâce à ces taux bas et à la disponibilité immédiate des capitaux, nous attendons simplement que les entreprises finalisent les démarches de décaissement », a affirmé M. Duong.
Renforcer le rôle des groupes de travail
Bien que les crédits pour le logement social ne manquent pas, les entreprises affirment que la mise en œuvre de ces projets est très difficile.
M. Vo Minh Hoang, directeur général de la Société par actions de logements sociaux de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que le gouvernement propose de nombreuses incitations au développement du logement social, mais que de nombreuses entreprises n'y ont pas accès. Avant même de participer à des projets de logements sociaux, les entreprises rencontraient des difficultés, et une fois engagées, la situation est devenue encore plus complexe. Outre le financement, les entreprises sont également confrontées à des problèmes de disponibilité foncière. Par conséquent, elles espèrent que le gouvernement recensera les terrains disponibles à la location et les inclura dans la liste des projets de logements sociaux, puis lancera un appel d'offres pour sélectionner les investisseurs. Ainsi, les entreprises pourront participer au développement du logement social et intégrer le coût du foncier dans les coûts de développement du projet.
« Les entreprises qui réalisent des projets de logements sociaux ne dégagent qu'une marge bénéficiaire de 10 %, mais le prix de vente et les acheteurs cibles doivent être approuvés par le ministère de la Construction. Par ailleurs, certains coûts ne peuvent être inclus dans le prix de vente. La construction de logements sociaux est plus longue et plus complexe que celle de logements commerciaux, ce qui freine l'enthousiasme des entreprises. Attendre deux à trois ans pour obtenir un prêt bancaire est inacceptable. C'est pourquoi nous proposons un mécanisme de décaissement plus rapide », a suggéré M. Hoang.
Les difficultés susmentionnées du marché immobilier ont déjà été identifiées et analysées. Selon les experts et les entreprises qui ont pris la parole lors du séminaire organisé par le journal Nguoi Lao Dong, il reste à proposer les solutions les plus efficaces pour les surmonter rapidement.
M. Thai Doan Hoa, directeur adjoint du département du développement du logement et du marché immobilier du département de la construction de la province de Dong Nai , a déclaré qu'une analyse avait permis d'identifier cinq types de difficultés et d'obstacles dans le secteur immobilier de Dong Nai. Le plus important concerne les procédures d'approbation des politiques d'investissement et de sélection des investisseurs. Certains projets ont obtenu une autorisation d'investissement depuis de nombreuses années, mais les organismes d'inspection exigent désormais leur conformité à la loi sur le logement, ce qui implique la présence de terrains à bâtir. L'évaluation foncière pose également problème. Certains projets ont été attribués, mais leur évaluation est impossible car les sociétés de conseil hésitent à s'y atteler, craignant des difficultés d'explication auprès des autorités.
« La mise en œuvre du projet de construction de logements sociaux se heurte à de nombreuses difficultés. Beaucoup de projets, initialement conçus selon d'anciennes réglementations, ont ensuite rencontré des obstacles lors de la révision des plans. Par exemple, la loi sur le logement stipule que les collectivités locales doivent réévaluer leurs projets et exiger des entreprises qu'elles consacrent 20 % de la surface totale aux logements sociaux, ce qui s'avère très complexe », a déclaré M. Hoa, décrivant la situation actuelle.
Pour surmonter ces difficultés, la province de Dong Nai prévoit de poursuivre l'attribution de terrains à des fins de construction de logements commerciaux jusqu'en 2030, le reste étant destiné au logement social. Le processus de planification est achevé et prêt à attirer les investisseurs, mais des défis subsistent. Depuis 2022, le Comité provincial du Parti et le Comité populaire de Dong Nai ont mis en place un groupe de travail chargé d'examiner les demandes et de résoudre les difficultés rencontrées par les entreprises.
Dès le début de 2023, la province de Dong Nai a mis en place trois groupes de travail chargés de lever les obstacles aux projets en difficulté, d'aider les entreprises et de développer le logement social. Ces trois groupes de travail sont dirigés par des responsables provinciaux. Les services, notamment le Département de la construction, ont également créé des groupes de travail pour résoudre les problèmes relevant de leur compétence, en procédant par étapes. Si un problème nécessite une autorité supérieure, ils s'engagent à collaborer avec les ministères et agences compétents afin de faciliter son intégration dans les projets des entreprises.
On s'attend à ce que les trois projets d'amendements soient adoptés prochainement.
L'une des solutions envisagées réside dans les trois projets de loi – la loi sur le commerce immobilier (modifiée), la loi sur le logement (modifiée) et la loi foncière (modifiée) – actuellement en discussion et commentés lors de la 6e session de la 15e Assemblée nationale ; s'ils sont adoptés, ils lèveront les obstacles juridiques au marché immobilier.
L'avocat Nguyen Tan Phong, membre du Comité permanent de l'Association vietnamienne des agents immobiliers, a analysé : Le projet de loi sur le logement (modifié) soulève la question du règlement de certains litiges par arbitrage commercial. Actuellement, des conflits persistent entre investisseurs, acquéreurs et occupants d'appartements, et de nombreux projets immobiliers n'aboutissent toujours pas à la délivrance des titres de propriété. Les nouvelles dispositions du projet de loi permettront d'y voir plus clair.
Le projet de loi sur le commerce immobilier (modifié) aborde également la question de l'amélioration de la qualité du courtage immobilier à l'avenir...
« L’adoption de ces trois lois contribuera à la diffusion des connaissances juridiques et améliorera la qualité des acteurs du marché immobilier, notamment des courtiers », a observé l’avocat Phong.
Les autorités doivent fournir des directives précises et claires.
Concernant les aspects juridiques et procéduraux de la construction de logements sociaux, de nombreux experts estiment que les entreprises et les associations doivent identifier précisément les obstacles actuels et déterminer les procédures à supprimer. Quant à la démarche à suivre, le gouvernement et les organismes compétents doivent fournir des orientations claires et précises sur l'ensemble des problèmes, chevauchements et incohérences actuels ; les collectivités locales doivent également clarifier ces points, en évitant des consultations longues et stériles.
« Les entreprises et les associations font de gros efforts, mais à mon avis, elles doivent viser des recommandations plus précises et des solutions d'accompagnement plus spécifiques », a estimé le Dr Can Van Luc.
ORGANISATION PARTENAIRE
Source : https://nld.com.vn/kinh-te/toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-day-nhanh-toc-do-phuc-hoi-bat-dong-san-20231109222055675.htm
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