Le 9 novembre, le séminaire « Supprimer les obstacles juridiques à l'immobilier » a été organisé par le journal Nguoi Lao Dong. De nombreux avis de gestionnaires, d'experts, d'avocats, d'associations et d'entreprises estiment que les blocages juridiques doivent être supprimés pour aider le marché immobilier à se redresser plus clairement.
Le marché a atteint son point bas, pas de pénurie de capitaux
Prenant la parole lors du séminaire, de nombreux experts et dirigeants d'associations ont convenu que le marché immobilier a traversé la période la plus difficile, a touché le fond ces derniers temps et se redresse malgré les difficultés qui persistent.
Les données citées par le Dr Can Van Luc, membre du Conseil consultatif national de politique monétaire et financière, montrent que le marché comporte deux segments relativement positifs : l'immobilier résidentiel et l'immobilier de parc industriel, qui ont été les moins touchés ces derniers temps. En ce qui concerne l'immobilier résidentiel, le rapport préliminaire de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam reflète une reprise, chaque trimestre étant supérieur au trimestre précédent. Environ 20 000 produits ont été lancés ; Le volume des transactions a augmenté progressivement au fil des trimestres, le seul troisième trimestre 2023 ayant augmenté de 56 % par rapport au trimestre précédent.
En ce qui concerne l'immobilier des parcs industriels, le pays compte près de 400 parcs industriels, dont environ 292 sont en activité et le taux de capacité ou d'occupation est d'environ 80% - 82%. Le taux d’occupation à la fin du T3/2023 est d’environ 82% dans le Sud et 80% dans le Nord. Les prix de location des parcs industriels augmenteront encore de 7 à 12 % au troisième trimestre 2023 par rapport à la même période l'année dernière. L’offre nouvelle continue d’augmenter, avec de grandes perspectives de projets d’IDE, et la demande d’entrepôts, d’usines et de logements sociaux associés aux parcs industriels est à un niveau élevé.
Le journaliste Dr To Dinh Tuan, rédacteur en chef du journal Nguoi Lao Dong, a présidé la discussion. Photo : HOANG TRIEU
L’une des difficultés du marché immobilier qui a été mentionnée à maintes reprises est le manque de capitaux de crédit, qui a maintenant été progressivement résolu. Les chiffres publiés par la Banque d'État montrent que le crédit à l'investissement, aux affaires immobilières et au logement au cours des 6 premiers mois de 2023 a augmenté d'environ 4,7%, malgré le contexte de baisse des revenus et de taux d'intérêt élevés. Les capitaux IDE sont assez positifs, au cours des 10 premiers mois de 2023, près de 2 milliards USD ont été enregistrés dans l'immobilier, dont environ 763 millions USD ont été décaissés. Le canal de mobilisation de capitaux par le biais d'obligations est également activement émis par les entreprises immobilières, négociant des obligations à échéance et rachetant des obligations émises...
M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville, a également déclaré que le marché avait atteint son point bas. Plus précisément, selon les données du Département de la construction de Ho Chi Minh-Ville, le creux se situe au premier trimestre 2023, lorsque la croissance du secteur immobilier est négative de 16,1 %, mais s'améliore ensuite progressivement. À la fin du deuxième trimestre 2023, l'immobilier affichait encore une croissance négative de plus de 11 %, mais à partir du troisième trimestre, elle n'était plus négative que de plus de 8 %.
L'un des programmes de crédit qui devrait récemment donner un élan au marché immobilier est le programme de prêts de 120 000 milliards de VND pour l'investissement dans le développement de projets de logements sociaux. La Banque vietnamienne pour l'agriculture et le développement rural (Agribank) a déclaré que depuis le premier jour de mise en œuvre de ce programme de crédit, 30 000 milliards de VND ont été enregistrés.
Selon M. Pham Van Duong, directeur de la succursale d'Agribank Binh Trieu (HCMC), Agribank est une banque détenue à 100 % par l'État, donc toutes les réglementations doivent être strictement respectées, y compris le paquet de 120 000 milliards de VND. Agribank s'est rapprochée des projets de logements sociaux depuis octobre 2022 et les a poursuivis jusqu'à présent. En ce qui concerne le capital de crédit, les banques disposent d’excédents et sont prêtes à prêter aux entreprises. Cependant, le problème est que, lors de l’apport de capitaux pour le projet, celui-ci doit également se conformer pleinement aux réglementations de l’État. Actuellement, Agribank travaille en coordination avec les entreprises pour éliminer les difficultés liées au décaissement rapide des fonds destinés aux projets.
« En particulier, le taux d'intérêt des prêts pour l'achat de logements sociaux est le plus bas depuis de nombreuses années. Actuellement, Agribank accorde des prêts pour l'achat de logements sociaux à ses clients à un taux d'intérêt inférieur de 2 % au taux normal. Taux d'intérêt bas, capital disponible, il ne reste plus qu'à attendre que les entreprises finalisent les procédures de décaissement », a affirmé M. Duong.
Renforcer le rôle des groupes de travail
Les capitaux de crédit pour le logement social ne manquent pas, mais selon les entreprises, la mise en œuvre de ces projets est très difficile.
M. Vo Minh Hoang, directeur général de la Société par actions de logements sociaux de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que le gouvernement dispose de nombreuses mesures incitatives pour développer des logements sociaux, mais que de nombreuses entreprises n'ont pas pu y accéder. Avant de participer au logement social, c'était difficile, mais quand j'y participe, c'est encore plus difficile. En particulier, outre le capital, les entreprises sont également confrontées à des difficultés en matière de financement foncier. Les entreprises souhaitent donc que l'État examine le fonds foncier à louer et l'inclue dans la liste des projets de développement de logements sociaux et fasse un appel d'offres pour sélectionner les investisseurs. Ensuite, l’entreprise participe au développement de logements sociaux et calcule ce coût foncier dans le coût de développement du projet.
« Les entreprises réalisant des projets de logements sociaux ne réalisent qu'un bénéfice de 10 %, mais le prix de vente et les objets vendus doivent passer par le Département de la Construction. Parallèlement, certains coûts ne peuvent être inclus dans le prix de vente. La construction de logements sociaux est plus longue et plus complexe que celle de logements commerciaux, ce qui désintéresse les entreprises. Attendre deux à trois ans avant que les banques ne décaissent les prêts est une attente que les entreprises ne peuvent pas supporter. Il est donc recommandé de mettre en place un mécanisme de décaissement plus rapide », a proposé M. Hoang.
Les difficultés susmentionnées du marché immobilier ont été identifiées et mentionnées ces derniers temps. Le problème restant, selon les experts et les entreprises partagés lors de la discussion du journal Nguoi Lao Dong, est de proposer la solution la plus réalisable pour résoudre rapidement les difficultés.
M. Thai Doan Hoa, directeur adjoint du département du développement du logement et du marché immobilier du département de la construction de la province de Dong Nai, a déclaré qu'à travers un examen, Dong Nai a identifié 5 groupes de difficultés et d'obstacles dans le secteur immobilier. Les plus importantes d’entre elles sont les difficultés et les problèmes liés aux procédures d’approbation des politiques d’investissement et de sélection des investisseurs. Il existe des projets qui ont été approuvés dans le cadre de la politique d'investissement depuis de nombreuses années, mais maintenant l'agence d'inspection les réexamine et exige qu'ils soient conformes à la loi sur le logement, c'est-à-dire qu'ils doivent disposer de terrains résidentiels. L’évaluation des terres est également difficile. Il y a des projets qui ont été attribués mais qui ne peuvent pas être chiffrés parce que les sociétés de conseil n'osent pas les chiffrer par crainte de difficultés à les expliquer aux autorités...
« La mise en œuvre de la construction de logements sociaux dans le cadre du projet présente de nombreuses difficultés. De nombreux projets ont été mis en œuvre selon d'anciennes réglementations, mais les ajustements de planification ultérieurs sont restés bloqués. Par exemple, la loi sur le logement stipule que les localités doivent réévaluer et obliger les entreprises à réserver 20 % de la superficie du projet au logement social, ce qui est très difficile », a expliqué M. Hoa.
Pour surmonter les difficultés, la province de Dong Nai a prévu de continuer à planifier des fonds fonciers pour les logements commerciaux d'ici 2030, le reste pour les logements sociaux. Les travaux de planification ont été achevés pour être prêt à faire appel aux investisseurs, mais des difficultés subsistent. De 2022 à aujourd'hui, le Comité provincial du Parti et le Comité populaire de la province de Dong Nai ont ordonné la création d'un groupe de travail pour traiter les pétitions et éliminer les difficultés des entreprises.
Depuis le début de l'année 2023, Dong Nai a mis en place 3 groupes de travail pour éliminer les obstacles aux projets à évolution lente, gérer les difficultés des entreprises et développer le logement social. Les trois groupes de travail sont dirigés par des dirigeants provinciaux. Les départements, et plus particulièrement le Département de la Construction, ont également mis en place un groupe de travail pour éliminer progressivement les difficultés relevant de leur compétence ; S’il s’agit d’un niveau supérieur, inscrivez-vous pour travailler avec les ministères et les branches afin de le résoudre pour l’entreprise.
Trois projets de loi devraient être prochainement amendés
L’une des solutions attendues est que les trois projets de loi – dont la loi sur les affaires immobilières (modifiée), la loi sur le logement (modifiée) et la loi sur le foncier (modifiée) – sont actuellement discutés et commentés par la 6e session de la 15e Assemblée nationale ; Si elle est adoptée, elle supprimera les obstacles juridiques pour le marché immobilier.
L'avocat Nguyen Tan Phong, membre permanent de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, a analysé : Le projet de loi sur le logement (amendé) soulève la question de savoir si certains litiges seront résolus par le biais de l'arbitrage commercial. Actuellement, des conflits entre investisseurs, acheteurs de maisons et utilisateurs d'appartements surviennent encore, car de nombreux projets ne sont pas en mesure de délivrer des certificats depuis de nombreuses années. Les nouvelles dispositions du projet de loi contribueront à clarifier leur perception.
Le projet de loi sur les activités immobilières (modifié) mentionne également l'amélioration de la qualité du courtage immobilier dans les temps à venir...
« Lorsque ces trois lois seront adoptées, elles contribueront à la diffusion et à la vulgarisation du droit, améliorant la qualité des participants au marché immobilier, en particulier les courtiers », a déclaré l'avocat Phong.
Les autorités ont besoin d’instructions précises et claires.
En ce qui concerne les aspects juridiques et procéduraux de la construction de logements sociaux, de nombreux experts estiment que les entreprises et les associations doivent préciser les procédures difficiles actuelles et celles qui doivent être supprimées. En ce qui concerne l’approche, pour tous les problèmes qui sont enchevêtrés, qui se chevauchent et qui sont incohérents, le gouvernement et les agences compétentes doivent disposer d’instructions spécifiques et claires ; Les localités doivent également clarifier les choses et éviter les consultations détournées qui sont chronophages et inefficaces.
« Les entreprises et les associations elles-mêmes font de gros efforts, mais à mon avis, nous devons essayer de faire des recommandations plus précises et d'avoir des solutions d'accompagnement plus proches », a estimé le Dr Can Van Luc.
UNITÉ PARTENAIRE
Source : https://nld.com.vn/kinh-te/toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-day-nhanh-toc-do-phuc-hoi-bat-dong-san-20231109222055675.htm
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