Les ventes aux enchères de terrains dans la périphérie de Hanoi se refroidissent : les acheteurs se « réveillent-ils » ou s'agit-il d'un nouveau stratagème spéculatif ?

Le 23 novembre, la vente aux enchères de 25 lots de terrain dans le district de Thanh Oai ( Hanoï ) s'est terminée après 11 tours. Le terrain avec le prix gagnant le plus élevé a atteint 75,3 millions de VND/m2, soit plus de 14 fois le prix de départ. Ce prix est bien inférieur à celui de la séance du 10 août - à cette époque, le prix gagnant le plus élevé était de 133 millions de VND/m2. La vente aux enchères a attiré 97 clients avec 413 candidatures, soit également moins que les 4 600 candidatures soumises et les 4 201 candidatures qualifiées de 1 545 personnes lors de la séance du 10 août.

Auparavant, le 16 novembre, 25 parcelles de terrain également à Thanh Oai ont été mises aux enchères, le prix le plus élevé étant de plus de 90 millions de VND/m2. Cette session a attiré un peu plus de 400 candidatures de 111 clients présents. On peut donc constater que le prix de l’enchère a considérablement diminué.

De même, dans le district de Hoai Duc, le prix des enchères a également diminué d’environ 20 % par rapport à la période de pointe. Plus précisément, les prix gagnants les plus élevés des deux premières enchères de novembre 2024 étaient respectivement de 103 et 109 millions de VND/m2, tandis que le prix gagnant le plus élevé de la session d'août a atteint 133 millions de VND/m2.

Ou dans le district de Phuc Tho, lors de la récente vente aux enchères, le prix le plus élevé remporté n'était que de 37,6 millions de VND/m2, alors qu'il y a 2 mois, certaines parcelles ici atteignaient jusqu'à 75 millions de VND/m2.

Les ventes aux enchères de terrains dans la périphérie de Hanoi se sont ralenties dans de nombreux endroits. (Illustration : Minh Duc).

Non seulement les prix gagnants ont baissé, mais le nombre de personnes participant à ces enchères a également diminué de manière significative.

Dans le district de Hoai Duc, si la première vente aux enchères de terrains du 19 août comptait 500 participants et 1 500 documents, lors des séances des 4 et 11 novembre, il n'y avait plus que 100 participants.

De même, dans le district de Thanh Oai, la vente aux enchères de terrains du 16 novembre n'a attiré que 111 personnes et 400 jeux de documents d'enchères, soit une baisse de plus de 90 % par rapport à la vente aux enchères record du 10 août, qui avait attiré 1 500 participants et 4 000 jeux de documents. Le 23 novembre, la vente aux enchères n'a attiré que 97 clients avec 413 candidatures participantes.

Dans le district de Phuc Tho, le nombre de participants a fortement chuté avec seulement 32 investisseurs inscrits avec plus de 120 demandes. Auparavant, la vente aux enchères du 17 septembre avait réuni plus de 100 participants.

Commentant le ralentissement des ventes aux enchères de terrains, M. Pham Duc Toan, PDG d'EZ Propert, a analysé que les prix des terrains lors des ventes aux enchères précédentes avaient été poussés trop haut. Cependant, lorsque le prix dépasse largement la valeur réelle, la liquidité devient un gros problème. Le gagnant de l'enchère a du mal à revendre car il ne trouve pas d'acheteur, surtout dans un contexte de taux d'intérêt élevés sur les prêts bancaires et de marché immobilier confronté à des difficultés de sources de capitaux.

« La faible liquidité pourrait être la raison directe pour laquelle les prix des enchères récentes ont progressivement baissé », a déclaré M. Toan.

Selon M. Toan, les récentes enchères ont connu une forte baisse du nombre de demandes et des prix remportés, peut-être parce que les acheteurs se sont « réveillés » après les augmentations vertigineuses des prix.

« Certains investisseurs ne sont plus intéressés par l'idée d'acheter un terrain à un prix trop élevé pour ensuite le revendre et en tirer profit. Ils constatent tous que le prix actuel est trop irréaliste. S'ils ne trouvent pas d'acheteur dans un délai d'un mois, ils devront renoncer à leur dépôt. Les leçons tirées de la vente aux enchères de terrains du district de Thanh Oai en août dernier ont influencé la psychologie des investisseurs. Ils sont donc devenus plus prudents », a analysé M. Toan.

En outre, M. Toan a déclaré que les zones suburbaines de Hanoi telles que Hoai Duc, Thanh Oai ou Phuc Tho présentent toutes un développement inégal des infrastructures. Ces zones peuvent être attractives à court terme, mais une hausse excessive des prix des terrains ne correspondra pas au pouvoir d'achat réel du marché, ce qui conduira à une situation prolongée de « détention des terres et d'attente du bon moment », réduisant ainsi l'attrait des terrains mis aux enchères.

Une autre raison invoquée par M. Toan était que les courtiers fonciers, qui détenaient les lots à l’avance et ne pouvaient pas les liquider, ont perdu leurs dépôts, de sorte que le fonds financier s’est progressivement épuisé.

Pendant ce temps, M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, a déclaré qu'il était très possible que la situation de « refroidissement » soit également une nouvelle astuce des spéculateurs et des courtiers.

La récente baisse des prix des enchères pourrait être due aux ruses des courtiers fonciers pour créer un effet psychologique sur le marché. Les grands groupes de courtiers ou de spéculateurs participent souvent délibérément moins ou abaissent le prix d'adjudication pour créer le sentiment que les prix des terrains « refroidissent ».

Cette astuce peut consister à forcer les petits investisseurs à vendre des parcelles de terrain déjà achetées à des prix « bons » ou à faire sentir aux vrais acheteurs qu'il s'agit d'une bonne opportunité de participer », a commenté M. Dinh.

Ainsi, les négociants fonciers n’hésitent pas à recourir à des astuces telles que la diffusion de nouvelles de baisses de prix, l’organisation d’enchères ou encore la réalisation de dépôts virtuels pour manipuler la psychologie des participants. Une fois que les prix des terrains ont été poussés à des niveaux bas, ces groupes achètent des biens à bas prix et attendent une occasion de faire remonter les prix lorsque le marché s’améliore. De plus, le fait de ne pas gonfler délibérément le prix de l’enchère gagnante contribuera également à se débarrasser plus rapidement des stocks.

Pour stabiliser le marché des enchères foncières, selon les experts, l'État doit contrôler les prix de départ et garantir un mécanisme d'enchères plus transparent, limitant ainsi la situation des courtiers fonciers qui font monter les prix, provoquant ainsi des perturbations du marché.

M. Nguyen Quoc Hiep - Président de l'Association vietnamienne des entrepreneurs en construction - a déclaré que pour empêcher la spéculation dans les enchères foncières, il est nécessaire d'augmenter le prix de départ et le taux de dépôt dans les enchères, de déterminer le prix de départ proche du prix du marché, de limiter les transferts dans les 5 ans et d'exiger la construction dans les 2-3 ans, de raccourcir le temps de paiement de l'argent après avoir remporté l'enchère...

Chau Anh

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