Exploiter le potentiel des projets immobiliers.

De nombreux experts estiment que le mécanisme pilote permettant aux entreprises de négocier de manière indépendante les droits d'utilisation des sols avec les citoyens pour des projets de logements commerciaux permettra de libérer des projets, d'accroître l'offre de logements et de contribuer à remédier à la pénurie de logements.

Le gouvernement a également proposé à l'Assemblée nationale d'autoriser les entreprises à réaliser des projets de logements commerciaux sur les terrains des installations qui doivent être déplacées en raison de la pollution environnementale. Sur la photo : le terrain de premier choix de la savonnerie de Hanoï , située dans le pôle industriel Cao-Xa-La aux numéros 233, 233B et 235 de la rue Nguyen Trai (district de Thanh Xuan, Hanoï), reste inexploité pendant de nombreuses années après son déménagement, entraînant un gaspillage des ressources foncières. – Photo : DANH KHANG

Le projet de résolution relatif à ce mécanisme pilote vient d'être examiné par l'Assemblée nationale et devrait être adopté lors de la session qui se terminera fin novembre.

Toutefois, étant donné la situation actuelle où l'offre de logements sur le marché s'est concentrée sur les segments d'appartements de milieu de gamme, haut de gamme et de luxe, certains avis suggèrent que le mécanisme pilote devrait avoir une orientation claire, en privilégiant les accords sur les droits d'utilisation des sols pour développer des logements abordables et des appartements à prix économique afin de répondre aux besoins réels en matière de logement de la majorité de la population.

Des centaines de projets immobiliers sont en attente de la résolution des obstacles.

En mars 2024, lors d'une réunion du groupe de travail du Premier ministre chargé d'examiner, d'encourager et d'orienter la résolution des difficultés et des obstacles à la mise en œuvre des projets immobiliers, le ministère de la Construction a indiqué qu'à Hô Chi Minh-Ville, 143 projets immobiliers, à Hanoï, 246, à Hai Phong, 16, à Binh Dinh et à Can Tho, 34 étaient en attente de résolution par le groupe de travail, les ministères, les secteurs et les collectivités locales.

Partout au pays, des centaines de projets immobiliers restent au point mort.

De nombreux projets ne peuvent être mis en œuvre faute de terrains constructibles. Même des investisseurs qui achètent des terrains conformes aux règles d'urbanisme ne peuvent y construire leurs projets en raison d'un manque d'un seul ^mètre carré de surface habitable.

En outre, dans le projet de résolution pilote actuellement soumis à l'Assemblée nationale pour examen, le gouvernement propose également que l'Assemblée nationale accepte d'autoriser les entreprises à mettre en œuvre des projets de logements commerciaux sur des terrains appartenant à des installations qui doivent être déplacées en raison de la pollution environnementale, ou à des installations qui doivent être déplacées conformément aux principes de construction et d'urbanisme.

Ici même à Hanoï, de nombreuses usines polluantes du centre-ville, après leur déménagement dans les banlieues ou les provinces voisines, ont révélé de nombreuses parcelles de « terrains de premier choix » laissées à l'abandon pendant des décennies.

Un exemple typique est celui de trois usines : l'usine de caoutchouc de Sao Vang, la savonnerie de Hanoi et l'usine de tabac de Thang Long, d'une superficie totale d'environ 150 000 ^m², qui sont restées en friche pendant de nombreuses années après avoir été déplacées à la périphérie de la ville.

En particulier, l'emplacement privilégié de l'ancienne savonnerie de Hanoï, déplacée il y a de nombreuses années, reste envahi par les mauvaises herbes faute de mécanisme permettant de le convertir en terrain constructible pour des logements commerciaux.

Un projet sur la rue Mai Chi Tho, quartier An Phu, ville de Thu Duc, Hô Chi Minh-Ville - Photo : Nguyen Van Trung

Les entreprises et les propriétaires fonciers sont satisfaits.

S'adressant au journal Tuoi Tre, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que le mécanisme pilote permettant aux entreprises de négocier et d'acquérir de manière indépendante des droits d'utilisation des terrains non résidentiels auprès des citoyens pour des projets de logements commerciaux ajoute une autre méthode d'accès aux terrains pour l'investissement immobilier et les affaires.

Ce mécanisme garantit également le droit des utilisateurs fonciers à négocier, réduisant ainsi les litiges liés à l'acquisition de terrains pour la mise en œuvre de projets.

« Bien que le mécanisme actuel d'acquisition foncière soit bien meilleur qu'auparavant (indemnisation plus adéquate et basée sur le marché), il n'est pas aussi performant que le mécanisme pilote qui permet aux entreprises et aux personnes ayant des droits d'utilisation des terres de négocier elles-mêmes le transfert des terrains », a souligné M. Chau.

Par exemple, dans le 3e arrondissement d'Hô-Chi-Minh-Ville, 48 anciens complexes d'appartements ont été construits ces dernières années. À ce jour, dans 5 de ces complexes, des entreprises ont accepté de racheter volontairement la totalité des anciens appartements aux résidents afin de réaliser des projets de construction de nouveaux immeubles commerciaux, et ce, sans aucune objection, car il s'agit d'un mécanisme de transaction mutuellement avantageux.

Il reste encore 43 immeubles d'appartements anciens qui n'ont pas été rénovés, faute de mécanisme pour inciter les investisseurs à négocier eux-mêmes l'achat de ces immeubles.

Selon M. Chau, de nombreux projets de logements commerciaux sont actuellement bloqués car les terrains appartenant aux entreprises ne sont pas destinés à un usage résidentiel, ce qui empêche la construction.

Alors que le marché du logement connaît une pénurie d'offre (due à un manque de projets immobiliers), si l'Assemblée nationale met en œuvre un programme pilote permettant aux entreprises de négocier de manière indépendante l'achat de terrains non résidentiels pour des projets de logements commerciaux, cela augmentera le nombre de projets de logements commerciaux autorisés, et donc l'offre de logements à l'avenir.

M. Nguyen Huu Cuong, président du Club immobilier de Hanoï, estime que le programme pilote autorisant les entreprises à négocier de manière indépendante l'achat de terrains non résidentiels auprès des citoyens pour des projets de logements commerciaux constitue une orientation prometteuse pour le développement du marché du logement.

Ce mécanisme permet également aux entreprises immobilières de coopérer avec les utilisateurs de terrains par le biais du transfert de droits d'utilisation des sols et de l'apport de terrains en fonds propres pour la mise en œuvre de projets de logements commerciaux.

Cela permettra d'accroître la superficie des terrains disponibles pour la construction de logements, répondant ainsi aux besoins de la population. « Permettre aux entreprises de négocier et d'acquérir directement les droits d'utilisation des terrains auprès des particuliers sera certainement beaucoup moins coûteux que d'organiser des appels d'offres ou des ventes aux enchères pour l'acquisition de ces droits en vue de la construction de projets immobiliers commerciaux. La négociation directe entre les deux parties permettra d'éviter la flambée des prix lors des ventes aux enchères de terrains », a commenté M. Cuong.

De nombreux experts immobiliers estiment également que la mise en place d'un programme pilote permettant aux entreprises de négocier de manière indépendante l'achat de terres agricoles et d'autres types de terrains auprès des résidents pour la construction de logements commerciaux permettrait d'éviter le gaspillage actuel de terrains urbains.

En réalité, de nombreux terrains non bâtis à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville sont laissés à l'abandon depuis des années. La mise en place d'accords de rachat et de conversion à titre expérimental permettra une utilisation plus efficace des terres, tandis que l'État continuera de percevoir les taxes et redevances foncières et que les citoyens auront davantage de possibilités d'acquérir un logement.

Encourager la construction de logements commerciaux à bas prix.

Tout en soutenant le programme pilote permettant aux entreprises de négocier le droit d'utiliser des terrains non résidentiels pour des projets de logements commerciaux, de nombreux experts estiment que ce programme devrait privilégier les projets de logements abordables adaptés au contexte local.

M. Dinh Minh Tuan, directeur de la région Sud de Batdongsan.com, a recommandé d'utiliser ce mécanisme pilote pour développer des logements abordables et des appartements commerciaux à bas prix afin d'accroître l'offre de logements et de répondre aux besoins réels en matière de logement de la majorité de la population.

M. Tuan a fait valoir que l'augmentation de l'offre de logements par le biais de projets pilotes devait répondre aux besoins concrets. Sans orientation claire, si les entreprises, après avoir accepté d'acheter des terrains aux résidents, se concentrent uniquement sur la construction de logements commerciaux haut de gamme, à plus de 50 millions de VND/ ^m² , afin d'engranger des profits importants comme elles l'ont fait par le passé, alors l'objectif d'équilibrer l'offre et la demande de logements sur le marché ne sera pas atteint.

Un autre point à noter, selon M. Tuan, est que le programme pilote autorisant les entreprises à acheter des terrains non résidentiels à des particuliers pour des projets de logements commerciaux doit éviter une situation où certains investisseurs financièrement solides profitent de cette réglementation pour acheter des terrains et les conserver, attendant que les prix augmentent avant de les revendre à d'autres entreprises.

Il conviendrait d'instaurer une réglementation obligeant les entreprises qui négocient et acquièrent des terrains auprès de résidents à y développer des projets de logements commerciaux dans un délai de deux à trois ans. À défaut, le terrain devra être cédé à un autre investisseur pour y être aménagé, et s'il reste vacant, il sera remis en état.

Ces deux résolutions lèveront les obstacles au marché immobilier.

Outre la résolution pilote autorisant les entreprises à négocier de manière indépendante le transfert de terrains non résidentiels appartenant à des citoyens pour des projets de logements commerciaux, le gouvernement prévoit également de soumettre à l'Assemblée nationale, pour examen et approbation, une résolution spéciale traitant des questions foncières, du déplacement des usines polluantes, de la réorganisation des sièges des agences d'État et de la résolution des projets faisant l'objet d'inspections, d'audits, d'enquêtes et de décisions de justice.

Ces deux résolutions permettront de relancer les actifs actuellement immobilisés dans des centaines de projets de logements et d'aménagement urbain au point mort à travers le pays. Grâce aux mécanismes mis en place par ces résolutions de l'Assemblée nationale, les entreprises disposeront des outils nécessaires pour finaliser les procédures d'investissement, poursuivre la construction de logements, accroître l'offre et contribuer à l'équilibre du marché.

Ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement DO DUC DUY :

« Les projets mal gérés par les dirigeants locaux seront sauvés. »

Concernant la résolution thématique, le principe directeur de l'autorité compétente est que les projets bloqués en raison d'erreurs commises par les collectivités locales et leurs responsables seront débloqués afin que les entreprises puissent poursuivre leur mise en œuvre. Dans la plupart des cas de ce type, les responsables locaux ayant commis des infractions ont été sanctionnés.

Quant aux projets où les entreprises enfreignent intentionnellement la réglementation, les terrains seront récupérés afin d'éviter le gaspillage des ressources foncières.

Des inquiétudes subsistent quant aux modalités et conditions.

Projet d'appartements rue Le Van Luong, commune de Nhon Duc, district de Nha Be, Hô Chi Minh-Ville - Photo : Nguyen Van Trung

Un promoteur immobilier de Hô Chi Minh-Ville a indiqué que, parallèlement à la soumission par le gouvernement d'une résolution pilote à l'Assemblée nationale pour examen et approbation, la ville de Hô Chi Minh-Ville recense également le nombre d'entreprises possédant des terrains et confrontées à des obstacles réglementaires qui freinent la mise en œuvre de leurs projets. Selon cette entreprise, près de 20 terrains situés notamment dans les districts de Binh Chanh, 8 et Thu Duc sont concernés.

Cette personne a déclaré que la plupart des parcelles de terrain sont des terres agricoles ou non agricoles (et non des terrains résidentiels), dont les entreprises ont achevé le transfert de propriété des particuliers, mais qu'en raison de restrictions légales, elles ne peuvent pas poursuivre leurs projets.

Le marché immobilier traverse une période difficile, mais les entreprises ne peuvent exploiter leurs terrains existants pour développer de nouveaux projets et vendre leurs excédents afin de rentabiliser leurs investissements, ce qui complique considérablement la situation. Parallèlement, elles doivent continuer à payer les intérêts de leurs emprunts bancaires, aggravant ainsi leurs difficultés.

Après avoir pris connaissance du projet de résolution qui est sur le point d'être soumis à approbation, cette entreprise estime qu'il s'agit d'une mesure nécessaire pour atténuer les difficultés rencontrées par les entreprises et le marché, et elle est donc sur le point d'être soumise à approbation.

Cependant, un point d'inquiétude pour les entreprises concerne la disposition du projet de résolution relative aux conditions de mise en œuvre des projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur les droits d'utilisation des sols ou sur les droits d'utilisation des sols existants.

En conséquence, les entreprises immobilières qui mettent en œuvre des projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur les droits d'utilisation des sols ou celles qui possèdent déjà des droits d'utilisation des sols tels que stipulés dans la présente résolution peuvent modifier la destination d'un ou plusieurs types de terrains pour le projet, y compris les terrains agricoles ; les terrains non agricoles autres que les terrains résidentiels ; et les terrains résidentiels et autres terrains situés sur la même parcelle, dans les cas où un accord sur les droits d'utilisation des sols a été conclu.

Des réglementations de ce type pourraient être interprétées comme signifiant que les entreprises qui possèdent déjà des terrains peuvent convertir des terres agricoles ou non agricoles (à l'exclusion des terrains résidentiels) pour des projets, tandis que celles qui acquièrent des terrains à partir de zéro doivent transférer les parcelles contenant à la fois des terrains résidentiels et d'autres types de terrains au sein de la même parcelle.

Par conséquent, si la résolution est adoptée et mise en œuvre exactement comme les entreprises l'interprètent, la résolution du problème ne sera pas complète.

Cette personne a également expliqué qu'actuellement, outre les entreprises qui possèdent déjà des terres, il existe des cas où des entreprises ont auparavant autorisé des personnes au sein de l'entreprise à acheter des terres agricoles, mais ne les ont pas encore intégrées à la propriété de l'entreprise en raison d'obstacles juridiques ; ou encore des entreprises disposant de ressources suffisantes qui souhaitent acquérir des terres auprès de particuliers pour développer des projets.

Si on l'interprète ainsi, les entreprises ne pourraient acheter que des zones comprenant à la fois des terrains résidentiels et d'autres types de terrains, ce qui limiterait leurs possibilités d'accès aux ressources foncières.

« Le ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement a récemment souligné devant l'Assemblée nationale l'inadéquation de la situation actuelle : la plupart des projets immobiliers sont réalisés sur des terrains initialement non destinés à l'habitation, et leur planification détaillée inclut divers types de terrains (résidentiels, de transport, espaces verts, etc.). De ce fait, les dispositions de la loi foncière sont difficilement applicables. Il est donc nécessaire que l'organisme chargé de sa rédaction revoie sa position », a suggéré ce responsable.

Une phrase devrait être supprimée.

Partageant cette préoccupation, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a suggéré que la phrase « pour les cas d'accord sur l'obtention de droits d'utilisation des terres » soit supprimée du règlement sur les terrains résidentiels et autres terrains situés sur la même parcelle afin d'éviter les malentendus lors de la mise en œuvre de la résolution.

Cela signifie que les entreprises qui possèdent déjà des terrains ou qui en ont acquis par transfert sont autorisées à utiliser trois types de terrains — les terrains agricoles ; les terrains non agricoles autres que les terrains résidentiels ; et les terrains résidentiels et autres terrains situés sur la même parcelle — pour des projets de logements commerciaux, à condition qu'ils respectent le plan d'utilisation des sols, les règlements de zonage et les autres critères énoncés dans la résolution.

« C’est la seule façon de lever les obstacles et de libérer les ressources foncières », a déclaré M. Chau.

Source : https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm