De nombreux experts estiment que le mécanisme pilote permettant aux entreprises de négocier les droits d’utilisation des terres auprès des particuliers pour réaliser des projets de logements commerciaux permettra de débloquer les projets, d’augmenter l’offre de logements et de contribuer à résoudre la pénurie de logements.
Le Gouvernement a également proposé que l’Assemblée nationale autorise les entreprises à réaliser des projets de logements commerciaux sur les terrains des installations qui doivent être relocalisées en raison de la pollution environnementale. Sur la photo : le terrain doré de l'usine de savon de Hanoi dans le pôle industriel Cao - Xa - La au 233, 233B, 235 rue Nguyen Trai (district de Thanh Xuan, Hanoi) après de nombreuses années de relocalisation, ne cause toujours pas de gaspillage des ressources foncières - Photo : DANH KHANG
Le projet de résolution sur ce mécanisme pilote vient d'être commenté par l'Assemblée nationale et devrait être approuvé lors de la session qui s'achèvera fin novembre.
Cependant, compte tenu de l'état actuel de l'offre de logements sur le marché, axée sur les segments des appartements de milieu de gamme, haut de gamme et de luxe, certains avis suggèrent également que le mécanisme pilote devrait avoir une orientation claire, en donnant la priorité à l'accord visant à recevoir les droits d'utilisation du sol pour développer le segment du logement abordable et les appartements abordables afin de répondre aux besoins réels en matière de logement de la majorité des personnes.
Des centaines de projets immobiliers en attente de résolution
En mars 2024, lors de la réunion du groupe de travail du Premier ministre chargé d'examiner, d'inciter et de guider l'élimination des difficultés et des obstacles dans la mise en œuvre des projets immobiliers, le ministère de la Construction a déclaré qu'à Ho Chi Minh-Ville, il y avait 143 projets immobiliers, Hanoi 246 projets, Hai Phong 4 projets, Binh Dinh 16 projets, Can Tho 34 projets... en attente que le groupe de travail, les ministères, les branches et les localités éliminent les obstacles.
On peut constater qu'à travers le pays, il y a encore des centaines de projets immobiliers qui sont « gelés ».
Il existe de nombreux projets qui ne peuvent pas être réalisés parce qu’ils ne disposent pas de terrains résidentiels. Les investisseurs dépensent de l’argent pour acheter des terrains conformément à la planification, mais ne peuvent pas construire de projets parce qu’il leur manque… 1 mètre carré de terrain résidentiel.
En outre, dans le projet de résolution pilote soumis à l'Assemblée nationale pour examen et approbation, le Gouvernement a également proposé que l'Assemblée nationale accepte d'autoriser les entreprises à mettre en œuvre des projets de logements commerciaux sur les terrains des établissements qui doivent être relocalisés en raison de la pollution de l'environnement, établissements qui doivent être relocalisés conformément à la planification de la construction et à l'urbanisme.
A Hanoi, de nombreuses usines polluent l'environnement du centre-ville. Après avoir déplacé leurs usines vers des quartiers périphériques ou des provinces voisines, de nombreuses « terres dorées » abandonnées depuis des décennies ont été révélées.
En règle générale, le groupe de trois usines, l'usine de caoutchouc de Sao Vang, l'usine de savon de Hanoi et l'usine de tabac de Thang Long, d'une superficie totale d'environ 150 000 m2 , après avoir été délocalisé dans la banlieue et laissé en jachère pendant de nombreuses années.
Parmi eux, le « terrain doré » de l'usine de savon de Hanoi a été déplacé depuis de nombreuses années, mais jusqu'à présent, l'herbe y pousse encore en raison de l'absence de mécanisme pour le convertir en terrain destiné à la construction de logements commerciaux.
Un projet sur la rue Mai Chi Tho, quartier d'An Phu, ville de Thu Duc, Ho Chi Minh-Ville - Photo : NGUYEN VAN TRUNG
Les entreprises et les propriétaires fonciers sont heureux
S'adressant à Tuoi Tre, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que le mécanisme pilote permettant aux entreprises de négocier le droit d'utiliser d'autres terrains, non résidentiels, auprès des particuliers pour réaliser des projets de logements commerciaux ajoute une autre méthode d'accès au foncier pour les entreprises qui investissent dans l'immobilier.
Ce mécanisme garantit également le droit de négociation des utilisateurs des terres, réduisant ainsi les plaintes lors de l’acquisition de terres pour la mise en œuvre de projets.
« Bien que le mécanisme actuel de récupération des terres soit bien meilleur qu'avant (le niveau d'indemnisation est plus satisfaisant et plus orienté vers le marché), il n'est pas aussi bon que le mécanisme pilote permettant aux entreprises et aux personnes ayant des droits d'utilisation des terres de négocier le transfert des terres », a souligné M. Chau.
Par exemple, dans le District 3 de la ville de Hô Chi Minh, ces dernières années, il y a eu 48 immeubles d'appartements anciens. Jusqu'à présent, il y a eu 5 immeubles d'appartements anciens dans lesquels les entreprises ont accepté de racheter 100 % des anciens appartements aux résidents pour mener à bien le projet de construction de nouveaux immeubles d'appartements commerciaux, mais il n'y a eu aucune plainte car il s'agit d'un mécanisme d'achat et de vente équitable.
Il reste encore 43 immeubles anciens qui n’ont pas encore été rénovés car nous n’avons pas de mécanisme pour inciter les investisseurs à négocier le rachat des anciens appartements.
Selon M. Chau, de nombreux projets de logements commerciaux sont actuellement bloqués parce que les entreprises possèdent des terrains qui ne sont pas des terrains résidentiels, de sorte que la construction ne peut pas être réalisée.
Alors que le marché de l’immobilier manque d’offre de produits immobiliers (en raison d’une pénurie de projets de logements), si l’Assemblée nationale lance un projet pilote permettant aux entreprises de négocier l’achat de terrains non résidentiels pour des projets de logements commerciaux, le nombre de projets de logements commerciaux autorisés augmentera, augmentant ainsi l’offre de produits immobiliers dans les temps à venir.
M. Nguyen Huu Cuong, président du Club immobilier de Hanoi, a déclaré que la politique pilote permettant aux entreprises de négocier l'achat de terrains non résidentiels auprès des particuliers pour construire des projets de logements commerciaux est une direction ouverte pour le développement du marché du logement.
Ce mécanisme permet également aux entreprises immobilières de coopérer avec les utilisateurs fonciers en transférant les droits d’utilisation des terres et en apportant des parts de terrain pour mettre en œuvre des projets de logements commerciaux.
Cela permettra d'augmenter les fonds fonciers destinés à la construction de logements, répondant ainsi aux besoins de logement de la population. « Permettre aux entreprises de négocier directement et de racheter les droits d'utilisation des terres aux particuliers sera certainement beaucoup moins cher que d'organiser des enchères et des appels d'offres pour construire des projets de logements commerciaux. La négociation directe entre les deux parties évitera les « prix virtuels » dans les enchères de terrains », a commenté M. Cuong.
De nombreux experts de l’immobilier ont également exprimé l’avis que le projet pilote permettant aux entreprises de négocier l’achat de terres agricoles et d’autres terres auprès des particuliers pour construire des logements commerciaux permettrait également d’éviter le gaspillage actuel de terres dans les zones urbaines.
En fait, il existe de nombreux terrains non résidentiels à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville qui sont abandonnés depuis de nombreuses années. Le projet pilote d’accords de rachat et de conversion permettra d’utiliser les terres plus efficacement, tandis que l’État continuera de percevoir des droits et taxes d’utilisation des terres, et que les particuliers auront davantage d’options pour acheter des maisons.
Encourager le logement commercial à bas prix
Bien que soutenant le projet pilote permettant aux entreprises de négocier le droit d'utiliser des terrains non résidentiels pour des logements commerciaux, de nombreux experts estiment que le projet pilote permettant aux entreprises de négocier l'achat de terrains non résidentiels pour des projets de logements commerciaux devrait donner la priorité aux projets de logements commerciaux abordables et adaptés à la situation locale.
M. Dinh Minh Tuan, directeur régional du Sud de Batdongsan.com, recommande d'utiliser ce mécanisme pilote pour développer des logements abordables et des appartements commerciaux à bas prix afin d'augmenter l'offre de logements pour répondre aux besoins réels de logement de la majorité de la population.
M. Tuan estime que l'augmentation de l'offre de logements par le biais du mécanisme pilote doit être cohérente avec les besoins pratiques. S'il n'y a pas d'orientation claire, les entreprises, après avoir accepté d'acheter des terrains aux particuliers, se concentreront uniquement sur la construction de logements commerciaux à prix élevé, environ 50 millions de VND/ m2 , pour réaliser des profits élevés comme par le passé, alors l'objectif d'équilibrer l'offre et la demande de logements sur le marché ne sera pas atteint.
Selon M. Tuan, un autre point important est que le programme pilote permettant aux entreprises d'acheter des terrains non résidentiels aux particuliers pour construire des projets de logements commerciaux doit éviter la situation où certains investisseurs ayant un potentiel financier profitent de ce règlement pour acheter des terrains et les laisser là, en attendant que le prix augmente pour les transférer à d'autres entreprises.
Il est nécessaire d'ajouter une réglementation stipulant que les entreprises qui négocient et achètent des terrains aux particuliers doivent mettre en œuvre des projets de logements commerciaux dans un délai de 2 à 3 ans, sinon elles doivent transférer le terrain à un autre investisseur pour réaliser le projet, sinon le terrain sera récupéré.
Le duo de résolutions va lever les obstacles pour le marché immobilier.
Outre la résolution pilote permettant aux entreprises de négocier le transfert de terrains non résidentiels des particuliers pour construire des projets de logements commerciaux, le gouvernement envisage également de soumettre à l'Assemblée nationale pour examen et approbation une résolution spécialisée pour gérer les problèmes liés au foncier, la relocalisation des usines polluées, le réaménagement des sièges des agences d'État, les projets faisant l'objet d'inspections, d'audits, d'enquêtes et de décisions judiciaires.
Cette paire de résolutions permettra de « relancer » les actifs actuellement présents dans des centaines de projets de logements et de projets urbains suspendus à travers le pays. Grâce au mécanisme issu des résolutions de l'Assemblée nationale, les entreprises disposeront d'une base pour mener à bien les procédures d'investissement de projets, continuer à mettre en œuvre des projets de logement, augmenter l'offre de logements et contribuer à équilibrer l'offre et la demande du marché.
Ministre des Ressources Naturelles et de l'Environnement DO DUC DUY :
« Les projets mal conçus par les dirigeants locaux seront sauvés »
En ce qui concerne la résolution thématique, la directive des autorités compétentes est que les projets bloqués en raison d'erreurs commises par les autorités et les dirigeants locaux seront résolus afin que les entreprises puissent continuer à mettre en œuvre le projet. Avec ce type de projet, la plupart des dirigeants locaux qui ont violé la loi ont été punis.
Quant aux projets dans lesquels les entreprises commettent intentionnellement des erreurs, ils seront révoqués pour éviter de gaspiller les ressources foncières.
Je me pose encore des questions sur les termes et conditions
Projet d'appartements sur la rue Le Van Luong, commune de Nhon Duc, district de Nha Be, Ho Chi Minh Ville - Photo : NGUYEN VAN TRUNG
Un investisseur dans un projet immobilier à Ho Chi Minh-Ville a déclaré qu'en plus de la soumission par le gouvernement de la résolution pilote à l'Assemblée nationale pour examen et approbation, Ho Chi Minh-Ville examine également le nombre d'entreprises possédant des terrains qui sont bloquées dans la réglementation et n'ont pas été en mesure de mettre en œuvre des projets. Selon l'étude, cette entreprise possède à elle seule près de 20 terrains dans le district de Binh Chanh, district 8, Thu Duc... qui sont bloqués.
Cette personne a déclaré que la plupart des terres sont des terres agricoles, des terres non agricoles, pas des terres résidentielles, et que l'entreprise a achevé le transfert des terres aux habitants, mais comme la loi ne le permet pas, le projet ne peut pas être réalisé.
Le marché immobilier a été difficile ces derniers temps, mais les entreprises ne peuvent pas utiliser les ressources foncières disponibles pour réaliser davantage de projets et disposer d'une source d'approvisionnement à vendre pour récupérer de l'argent, c'est donc très difficile. Alors que les entreprises doivent toujours payer les intérêts des prêts bancaires, les difficultés s’accumulent.
En lisant le projet de résolution qui est sur le point d'être examiné pour approbation, cette entreprise estime qu'il s'agit d'une politique nécessaire pour éliminer les difficultés des entreprises et du marché et qu'elle aura bientôt la possibilité d'être examinée pour approbation.
Toutefois, une préoccupation des entreprises réside dans le fait que le projet de résolution stipule les conditions de mise en œuvre des projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation du sol ou la possession de droits d'utilisation du sol.
En conséquence, les organisations commerciales immobilières mettant en œuvre des projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation du sol ou disposant de droits d'utilisation du sol tels que prescrits dans la présente résolution sont autorisées à modifier l'usage prévu d'un ou plusieurs types de terrains pour mettre en œuvre le projet, y compris les terres agricoles ; terrain non agricole, non résidentiel; Terrain résidentiel et autres terrains sur le même terrain en cas d'accord sur l'obtention des droits d'utilisation du sol.
Cette réglementation peut être interprétée comme signifiant que les entreprises qui possèdent déjà des terres peuvent modifier la destination des terres agricoles et des terres non agricoles qui ne sont pas des terres résidentielles pour y réaliser des projets. Cependant, lorsqu'elles reçoivent un transfert dès le départ, elles doivent transférer les parcelles de terrain qui contiennent à la fois des terres résidentielles et d'autres terres sur la même parcelle.
Ainsi, si la résolution est adoptée et mise en œuvre telle que comprise par l’entreprise, le retrait ne sera pas complet.
Cette personne a également expliqué qu'actuellement, en plus des entreprises disposant de fonds fonciers disponibles dans le cadre de leurs droits d'utilisation commerciale, il existe des cas où des entreprises ont précédemment autorisé des particuliers de l'entreprise à acheter des terres agricoles mais ne les ont pas encore intégrées dans les droits d'utilisation commerciale en raison de problèmes juridiques ; Ou bien il y a des entreprises qui ont suffisamment de ressources et qui souhaitent recevoir des transferts de terres de la part de particuliers pour réaliser des projets.
Si l'on comprend comme ci-dessus, les entreprises ne peuvent acheter que des zones comprenant à la fois des terrains résidentiels et d'autres terrains, ce qui limitera l'accès de l'entreprise aux ressources foncières.
« Le ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement a récemment souligné à l'Assemblée nationale cette insuffisance, alors qu'en réalité la plupart des projets immobiliers sont mis en œuvre sur des terrains qui ne sont pas à l'origine des terrains résidentiels et que la planification détaillée du projet comprend également de nombreux types de terrains différents tels que des terrains résidentiels, des terrains de circulation, des terrains verts... de sorte que les dispositions de la loi foncière ne peuvent pas être mises en œuvre dans la pratique. Par conséquent, l'agence de rédaction doit reconsidérer cela », a-t-il suggéré.
Il faudrait supprimer une phrase
Partageant la même préoccupation, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que le règlement devrait supprimer la phrase « pour les cas d'accord sur l'obtention des droits d'utilisation du sol » dans le règlement sur les terrains résidentiels et autres terrains sur le même terrain afin d'éviter tout malentendu lors de la mise en œuvre de la résolution.
Cela signifie que les entreprises qui disposent déjà de terres ou qui ont reçu un transfert dès le départ peuvent utiliser trois types de terres : des terres agricoles ; terrain non agricole, non résidentiel; Terrains résidentiels et autres terrains sur le même terrain destinés à des projets de logements commerciaux, à condition qu'ils soient conformes aux plans d'urbanisme, d'aménagement du territoire et aux autres critères de la résolution.
« C’est la seule façon d’éliminer les goulets d’étranglement et de libérer les ressources foncières », a déclaré M. Chau.
Source : https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm
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