Promouvoir l'avantage de « venir plus tard et prendre de l'avance »
Avec l'avantage d'être en avance et l'avantage d'attirer les investissements, jusqu'à présent, dans les « locomotives » du développement industriel comme Ho Chi Minh Ville, Hanoi ou les provinces du sud de Binh Duong, Dong Nai, les provinces du nord de Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang..., la zone des parcs industriels (PI) a été essentiellement remplie et développée de manière stable. Cela signifie qu’il ne reste plus beaucoup de terres pour le développement industriel. Dans le contexte actuel, l’extension de la zone du parc industriel n’est pas facile et la demande de location de terrains est toujours élevée, de sorte que les prix de location des terrains augmentent constamment.
Un homme d'affaires venu à Nghe An pour louer un terrain afin de faire des affaires dans un parc industriel a déclaré : « Parce que le fonds foncier dans les parcs industriels du nord s'est épuisé, ces dernières années, les prix de location des terrains ont augmenté rapidement, passant d'environ 90 à 100 USD/m2/an auparavant, ils ont augmenté en moyenne à 150 USD, et parfois même jusqu'à 180 USD/m2/an. »
Alors que les centres industriels manquent d'espace et que les prix de location sont élevés, à Nghe An en particulier et dans les provinces du Centre-Nord en général, en raison de l'espace restant et des prix de location pas trop élevés, c'est un choix viable pour les investisseurs. Plus précisément, à Nghe An, selon les informations des entreprises d'infrastructures du parc industriel, les prix varient en fonction du contrat, de la zone et de la période de location, mais sont généralement toujours moins chers que dans d'autres zones industrielles clés. Grâce à l'enquête, nous avons appris que les prix de location des terrains dans les parcs industriels de Nghe An sont actuellement généralement compris entre 48 et 100 USD/m2/an.
L'Association des entreprises de Ho Chi Minh-Ville, lors d'un voyage de travail dans la province de Nghe An, a partagé : Récemment, en raison de l'espace limité et des fonds fonciers pour le développement industriel, au lieu de recevoir et d'attirer tous les projets comme auparavant, les grands centres industriels comme Ho Chi Minh-Ville doivent choisir, en privilégiant uniquement l'attraction de projets dotés d'équipements et de technologies modernes et en décourageant les projets utilisant de gros fonds fonciers, en particulier les projets dotés de technologies ayant un grand impact sur l'environnement.
Les limites des localités ci-dessus constituent également des opportunités pour des localités comme Nghe An. Si des relations de coopération sont établies, les localités peuvent pleinement partager des informations, se connecter et coopérer, et attirer des investissements dans des projets appropriés. De même, l'Association des entreprises de Hanoi et le Centre de promotion des investissements, du commerce et du tourisme de Hanoi organisent également en permanence des activités d'association et de connexion pour attirer les investissements à Nghe An.
Bien que le prix de location du terrain ne soit pas un facteur décisif dans l'investissement ou non, récemment, avec l'établissement d'une liste de prix de terrains distincte pour les parcs industriels et l'attraction d'investisseurs professionnels en infrastructures, Nghe An a créé un avantage concurrentiel pour attirer les investissements dans les parcs industriels par rapport aux autres provinces. Plus précisément, au cours des 10 dernières années, depuis qu'elle a attiré WHA, VSIP, Hoang Thinh Dat, avec une infrastructure d'investissement synchrone, Nghe An est devenue un choix pour les investisseurs IDE à chaque fois qu'ils viennent au Vietnam pour étudier et rechercher des opportunités d'investissement.
Du côté des investisseurs dans les infrastructures des parcs industriels, ils ont également estimé que grâce à la nouvelle liste de prix des terrains spécifiquement destinée aux parcs industriels, calculée de manière plus raisonnable, les entreprises d'investissement en infrastructures sont plus proactives dans la négociation des prix de location avec les investisseurs secondaires ; En même temps, c’est la base sur laquelle se base la décision d’accroître les investissements dans la phase suivante.
Grâce aux avantages ci-dessus et aux efforts de la province pour attirer les investissements, au cours des deux dernières années, malgré le fait qu'elle ait été fortement touchée par la pandémie de Covid-19, Nghe An a tout de même réalisé un grand changement pour attirer les investissements. En 2022, pour la première fois, Nghe An est entrée dans le top 10 des localités attirant le plus d'investissements directs étrangers (IDE) du pays avec un capital total nouvellement accordé et ajusté de 961,3 millions USD. Au cours des 8 premiers mois de 2023, Nghe An a continué de dominer 14 provinces et villes des régions du Centre-Nord et de la Côte du Centre-Sud, et s'est classée 8e du pays en attirant 9 projets d'investissement direct étranger avec un capital social de 890 millions USD.
Une opportunité pour l'immobilier industriel de Nghe An d'accélérer ?
Selon les experts, le marché immobilier industriel d'une localité est considéré comme synchrone et complet s'il comprend le segment de superficie des terrains dans les parcs industriels et les pôles industriels. Les parcs industriels ont des segments de prix de location plus élevés et sont destinés aux grandes entreprises ; Le parc industriel a des prix de location plus bas et est destiné aux petites et moyennes entreprises ; quel que soit le type d’entreprise, IDE ou nationale.
L'un des avantages pour les entreprises et les investisseurs lorsqu'ils entrent dans un parc industriel ou un pôle industriel pour faire des affaires et produire est qu'il existe une infrastructure technique complète, y compris les routes, l'alimentation électrique, le système de prévention des incendies, le système de traitement des eaux usées... conçu et investi de manière synchrone, les entreprises n'ont qu'à installer des usines et des lignes d'équipement pour se concentrer sur la production et les affaires, sans avoir à se soucier d'autres problèmes. Lorsque des problèmes surviennent, il existe des investisseurs dans le secteur de la location d'infrastructures, le Conseil de gestion de la zone économique du Sud-Est et des départements, des succursales et des localités pour soutenir...
Cependant, le prix élevé des loyers fonciers dans les parcs industriels constitue un obstacle majeur pour les entreprises nationales, principalement les petites et moyennes entreprises. Ainsi, au lieu de louer des terrains dans des parcs industriels à des fins d’investissement et d’affaires, les entreprises nationales mobilisent souvent l’acquisition de terrains, l’indemnisation et le défrichement des sites.
Un représentant d'une entreprise investissant dans une usine de production dans la commune de Nghi Lam, district de Nghi Loc, a déclaré : En mettant en œuvre ce plan, l'entreprise doit initialement dépenser une somme importante en indemnisation et en déblaiement du site, mais à long terme, cela réduit le coût annuel élevé de la location du terrain. En fait, bien que le prix de location soit inférieur à celui de certains parcs industriels clés du pays, avec le prix actuel, seules les entreprises IDE osent louer des terrains dans les parcs industriels investis par VSIP, WHA ou Hoang Thinh Dat. Les entreprises locales, dont plus de 95 % sont des petites et moyennes entreprises, ont encore du mal à accéder aux locaux de production et d’activité ; D'autres doivent louer des surfaces dans des parcs industriels ou de petits pôles industriels investis par l'Etat... Cela peut, à long terme, entraîner des conséquences environnementales, des eaux usées ou un manque d'approvisionnement en électricité.
La réalité ci-dessus montre que, pour perfectionner le marché immobilier industriel, d'une part, Nghe An doit attirer des investissements dans le développement des infrastructures des parcs industriels afin que les projets à grande échelle puissent louer des terres, et en même temps, il doit planifier et augmenter les fonds fonciers pour développer de petits pôles industriels, créant ainsi les conditions permettant aux petites et moyennes entreprises d'accéder et de louer des terres pour la production et les affaires.
En outre, il est nécessaire de renforcer l’inspection et de gérer efficacement les projets suspendus ou les projets pour lesquels des terrains ont été attribués mais non mis en service ; Limiter la situation de « gros chats affamés et affamés » lorsque les investisseurs louent des terres pour bénéficier d’incitations de l’État mais n’investissent pas dans les infrastructures ou ne louent pas de terres, bénéficient de prix préférentiels mais n’installent pas d’usines de production et de commerce mais pour sous-louer...
D'ici 2025, le fonds foncier du marché immobilier de Nghe An comptera environ 1 500 hectares supplémentaires, dont 1 200 hectares dans des parcs industriels et environ 300 hectares dans des pôles industriels. Avec des signaux positifs d'attraction d'investissements, en particulier d'investissements IDE, dans les temps à venir, Nghe An modernisera les infrastructures de connexion clés et investira activement dans d'autres infrastructures sociales, les opportunités pour le marché immobilier industriel de Nghe An sont de plus en plus grandes.
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