Les appartements à Hanoi sont moins rares, mais pourquoi leurs prix demandés sont-ils toujours très élevés ?

(Dan Tri) - Selon les experts, le coût actuel de la taxe foncière, de la construction, de l'investissement,... augmente, ce qui rend difficile la baisse des prix des appartements. Dans le même temps, les investisseurs s’attendent à des bénéfices plus élevés, en raison des coûts d’investissement élevés.

Les prix des appartements continuent d'augmenter

Selon les données d'une unité d'études de marché, au cours des 9 derniers mois seulement, l'offre totale d'appartements nouvellement lancés à Hanoi a atteint plus de 19 000 unités, dépassant l'offre totale pour toute l'année 2023. Avec cette offre abondante, cette année pourrait mettre fin au cycle de pénurie de logements à Hanoi au cours des 4 dernières années. On s’attend à ce que cette année, l’ensemble du pays dispose d’une offre de près de 30 000 appartements.

Malgré l’augmentation de l’offre d’appartements, le niveau des prix de vente à Hanoi continue d’enregistrer une tendance à la hausse sur les marchés primaire et secondaire. Sur le marché primaire, le prix de vente moyen a atteint 64 millions de VND/m2 (hors TVA et frais d'entretien), soit 3% de moins qu'à Ho Chi Minh-Ville.

Sur le marché secondaire, le prix de vente moyen a maintenu sa dynamique haussière par rapport au trimestre précédent, atteignant 46 millions de VND/m2 (hors TVA et frais d'entretien), en hausse de 5,5 % en glissement trimestriel et de près de 26 % en glissement annuel. L'augmentation des prix secondaires ne montre aucun signe d'arrêt et n'est actuellement qu'à environ 2 millions de VND/m2 du prix des appartements secondaires à Ho Chi Minh-Ville.

De nombreux appartements ont vu leur prix de vente augmenter de plusieurs centaines de millions de dongs après seulement un mois (Illustration : Duong Tam).

Selon une enquête menée par les journalistes de Dan Tri , au cours du mois dernier, les prix des appartements à Hanoi ont continué d'augmenter et ne montrent aucun signe de ralentissement.

Plus précisément, une maison de 64 m2 avec 2 chambres dans le projet Vinhomes Smart City a été mise en vente à la mi-septembre pour environ 4,2 milliards de VND. Actuellement, la même maison est vendue à des prix allant de 4,5 à 4,7 milliards de VND.

Ou dans le projet Thang Long Number One, un appartement de 87 m2 avec 2 chambres a été mis en vente fin septembre pour 5,7 milliards de VND. Cependant, jusqu'à présent, le prix de cet appartement a été augmenté à 6 milliards de VND.

Ayant besoin d'acheter une maison, M. Nguyen Van Ngu (de Nam Dinh ) a déclaré qu'au cours des trois derniers mois, sa famille est allée continuellement visiter de nombreux appartements dans les districts de Nam Tu Liem et de Ha Dong. Avec un budget d'environ 3 milliards de VND, M. Ngu prévoit d'acheter un appartement d'environ 65 à 70 mètres carrés, conçu avec 2 chambres.

« Plus je regarde, plus le prix proposé par le propriétaire augmente. Par exemple, une maison de 68 mètres carrés à My Dinh (Nam Tu Liem, Hanoï) était mise en vente en août pour environ 3,3 milliards de VND. Le propriétaire propose la même maison à 3,7 milliards de VND », a-t-il déclaré.

Pourquoi est-il difficile de faire baisser les prix des appartements ?

L'expert immobilier Tran Quang Trung a déclaré que de nombreuses personnes attendent toujours que les prix des appartements baissent, mais cette attente semble impossible. Parce que tous les facteurs d'entrée des entreprises de développement de projets tels que les coûts de la taxe foncière selon la nouvelle liste de prix, les coûts de construction, les investissements dans la conception des produits... augmentent tous de manière significative.

Dans un contexte de raréfaction des fonds fonciers, pour posséder un bel emplacement, notamment en centre-ville, les entreprises doivent dépenser des sommes importantes. Lorsque les prix des terrains sont élevés, les investisseurs perdront certainement de l’argent s’ils fabriquent un produit à bas prix. Avec de beaux emplacements, les développeurs de projets doivent créer des produits dignes de cet emplacement, il n'y a donc pas de prix bon marché.

Un projet d'appartements à Hanoi (Photo : Duong Tam).

Mme Nguyen Hoai An, directrice principale de CBRE Vietnam, a déclaré que la plupart des projets nouvellement ouverts sont situés dans des zones urbaines existantes où les prix sont élevés. En outre, le prix de vente est à un niveau élevé en partie à cause de la forte demande d'investissement, les flux de trésorerie continuent d'affluer vers des produits répondant aux besoins réels de logement dans le centre. La liquidité du marché reste donc toujours positive.

Lors du lancement de nouveaux produits, les investisseurs calculeront soigneusement la corrélation du prix de vente avec la zone, de sorte que les nouveaux bâtiments n'auront probablement pas de prix inférieurs à ceux de la phase précédente ou des projets environnants. Il s’agit de garantir le profit attendu de l’investisseur dans un contexte d’augmentation des coûts des matières premières.

Selon TS. Nguyen Van Dinh - Président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), l'offre d'appartements à Hanoi a augmenté ces derniers temps mais ne peut toujours pas répondre aux besoins de la population. En outre, la plupart des nouvelles offres continuent d’être réalisées selon des normes élevées, avec des coûts d’investissement et des coûts fonciers élevés.

Avec les coûts d’investissement élevés actuels, les investisseurs s’attendent également à des bénéfices plus élevés qu’auparavant. Il est donc très difficile de baisser le niveau de prix des appartements principaux. Le prix élevé des appartements sur le marché primaire a entraîné une forte augmentation des prix sur le marché secondaire.

Expliquant la raison pour laquelle l'offre immobilière a augmenté mais les prix n'ont pas diminué, lors d'une récente conférence de presse du ministère de la Construction , M. Vuong Duy Dung - directeur adjoint du département de la gestion du logement et du marché immobilier (ministère de la Construction) - a déclaré que l'offre immobilière n'est qu'une des raisons de l'augmentation des prix de l'immobilier dans certaines zones et localités ces derniers temps.

Selon lui, l'augmentation des prix de l'immobilier est en partie due aux fluctuations récentes des coûts liés au foncier ainsi qu'à l'impact de l'application de nouvelles méthodes et de nouveaux tableaux de calcul des prix du foncier. En outre, il existe un phénomène où de nombreux investisseurs forment des associations et des groupes pour participer aux enchères ; Payer des prix de terrain plusieurs fois supérieurs au prix de départ, puis pouvoir « abandonner l'acompte » après avoir remporté l'enchère foncière dans le but d'établir un niveau de prix virtuel dans la zone pour faire du profit...

« L'adjudication des droits d'utilisation des terres, dont l'enchère gagnante est plusieurs fois supérieure au prix de départ, aura pour effet d'augmenter les prix des terrains, de l'immobilier et des logements dans les zones avoisinantes. Parallèlement, cela augmentera le coût de mise en œuvre des projets de logement, ce qui entraînera des difficultés pour les entreprises, réduira l'offre et impactera négativement le marché immobilier », a-t-il déclaré.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-o-ha-noi-bot-khan-hiem-nhung-gia-rao-ban-van-cao-chot-vot-do-dau-20241024155319977.htm