La baisse des taux d’intérêt est-elle la solution pour le marché immobilier ?

Dans un article publié dans SCMP, l'auteur Nicholas Spiro soutient que les deux économies de la Corée du Sud et de l'Australie fournissent un exemple édifiant quant aux limites de la politique monétaire lorsque d'autres facteurs affectent également les perspectives de l'immobilier résidentiel.

Immeubles d'appartements dans la banlieue de Sydney, Meadowbank. Les prix de l’immobilier australien ont augmenté rapidement ces dernières années, les taux d’intérêt historiquement bas ayant contribué à alimenter la demande, malgré les avertissements selon lesquels une telle croissance n’est pas durable. Photo : Bloomberg

Le président de la Réserve fédérale américaine, Jerome Powell, n'a pas surpris les marchés financiers lorsqu'il a prononcé un discours très attendu lors de la conférence annuelle de la Fed de Kansas City à Jackson Hole, dans le Wyoming, le 23 août. Cependant, son affirmation selon laquelle « il est temps d'ajuster la politique » a été l'indice le plus fort à ce jour de la part de la banque centrale la plus influente du monde qu'une baisse des taux est imminente.

Alors que d’autres grandes banques centrales, dont la Banque centrale européenne, ont commencé à réduire leurs taux d’emprunt, le changement de politique de la Fed a eu un « fort impact » sur le reste du monde. Cela est particulièrement vrai pour l’Asie, où les effets d’entraînement sont plus prononcés en raison de liens commerciaux et financiers plus étroits avec les États-Unis.

Les spéculations vont bon train quant à savoir laquelle des principales économies d'Asie, hormis la Chine, sera la première à réduire ses taux d'emprunt. Pour le marché immobilier sensible aux taux d’intérêt, les changements de politique monétaire ont un fort impact sur le sentiment. Cependant, ce n’est pas le seul facteur qui affecte la performance et les perspectives de l’immobilier résidentiel. Dans certaines économies, il n’est même pas certain que les taux d’intérêt puissent ou doivent être abaissés à court terme.

En Corée du Sud, par exemple, l’anticipation d’une baisse prochaine des taux d’intérêt a contribué à une forte reprise des prix de l’immobilier. Les prix des appartements à Séoul ont grimpé en flèche depuis leur plus bas niveau en décembre 2022, suite à une baisse brutale déclenchée par la décision de la Banque de Corée (BOK) d'augmenter les taux d'intérêt à un sommet de 14 ans de 3,5 %.

Bien que le taux d'inflation de la Corée du Sud soit en dessous de son objectif de 2 % et que la demande intérieure se soit fortement affaiblie - des conditions qui justifient une baisse des taux - le maintien de la stabilité financière fait partie du mandat de la BOK. Cela rend la BOK extrêmement sensible au taux d’endettement élevé des ménages sud-coréens, le talon d’Achille de l’économie de l’Asie du Nord-Est.

Les mesures prises par le gouvernement sud-coréen pour prévenir une crise immobilière généralisée ont conduit à une reprise plus forte que prévu des prêts hypothécaires, qui ont augmenté de près de 6 % en termes annuels au cours du dernier trimestre. Pas aussi fort que le boom de 2020-21, mais suffisamment rapide pour que la BOK souligne une reprise de la valeur des logements à Séoul lors de sa réunion politique le mois dernier comme une raison d'être prudent quant à la réduction des taux d'intérêt.

C'est la première fois qu'ils mentionnent spécifiquement les prix dans la région de Séoul. Cela montre également comment le risque d'un nouvel essor immobilier pèse sur la politique monétaire malgré une faible inflation et une croissance atone. La BOK se trouve « dans une situation difficile », a déclaré Jeong-woo Park, économiste pour la Corée et Taïwan chez Nomura.

La tâche est rendue encore plus difficile par le fait que la responsabilité de la régulation du marché immobilier incombe au gouvernement et non à la banque centrale. Bien que la réglementation sur les prêts hypothécaires ait été renforcée et que des efforts soient en cours pour stimuler l’offre, les décideurs politiques ont encore du mal à empêcher les booms et les crises de nuire au marché immobilier.

En Australie, en revanche, une baisse des taux n’est même pas à l’ordre du jour. Plus tôt ce mois-ci, la Banque de réserve d’Australie (RBA) a maintenu les coûts d’emprunt à un niveau record depuis 12 ans et a même évoqué la possibilité de nouvelles augmentations alors que l’inflation continue d’augmenter.

Bien qu'elle n'ait pas resserré sa politique de manière aussi agressive que d'autres grandes banques centrales, la RBA a du mal à convaincre les marchés qu'elle s'opposera à la tendance à l'assouplissement monétaire cette année en maintenant les taux d'intérêt élevés plus longtemps. Les investisseurs obligataires s'attendent à ce que la RBA commence à assouplir sa politique en décembre.

Cependant, ce n’est pas la politique monétaire qui fait bouger le marché immobilier du pays. Même lorsque la RBA a augmenté ses taux d’intérêt l’année dernière, les prix de l’immobilier ont augmenté à un rythme étonnamment rapide après une baisse brutale mais de courte durée. « S’il ne s’agissait que de taux d’intérêt, nous serions déjà en pleine récession », a déclaré Tim Lawless, directeur de recherche Asie-Pacifique chez CoreLogic.

Les fluctuations de l’offre et de la demande ont un impact beaucoup plus fort sur la valeur des propriétés en Australie. La crise de l’accessibilité au logement, exacerbée par la pandémie de Covid-19, a mis en évidence les échecs politiques de longue date, tant du côté de l’offre que de la demande.

Dans une soumission d'avril au Comité populaire sur la crise du logement, Saul Eslake de Corinna Economic Advisory a noté que le marché du logement avait été le plus touché. Depuis le milieu des années 1980, les gouvernements fédéral et des États se sont concentrés sur la stimulation de la demande plutôt que sur l’augmentation de l’offre. Les politiques axées sur la demande ont fini par favoriser les investisseurs par rapport aux primo-accédants, en partie en raison des changements apportés au système fiscal.

La forte baisse du nombre de propriétaires a alimenté la demande de logements locatifs, contribuant à la baisse de l’accessibilité financière dans un contexte de forte augmentation de l’émigration nette induite par la pandémie. Les réglementations restrictives en matière d’urbanisme et de zonage ont aggravé la crise en entravant le développement de logements de densité moyenne dans les banlieues recherchées à proximité des centres-villes.

La baisse des coûts d’emprunt n’améliorera pas l’accessibilité financière et pourrait même aggraver le problème. D’un autre côté, une réforme majeure du système de planification australien contribuerait grandement à résoudre les causes sous-jacentes de la crise du logement.

Alors que les investisseurs misent de plus en plus sur la baisse des taux d'intérêt dans les principales économies d'Asie, la Corée du Sud et l'Australie nous mettent en garde contre les limites de la politique monétaire, notamment en ce qui concerne le marché immobilier.

* Nicholas Spiro est associé chez Lauressa Advisory, un cabinet de conseil spécialisé en macroéconomie et en immobilier basé à Londres. Il est un expert des économies avancées et émergentes et un commentateur fréquent des développements macropolitiques et financiers.

Source : https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html