Besoin urgent de construire des logements sociaux - Article final : Ajouter de nouveaux mécanismes

Selon les prévisions du ministère de la Construction, la demande de logements au cours de la période 2021-2030 continue d'augmenter, en particulier dans les zones urbaines. Le ratio de population urbaine est actuellement d'environ 40 % et augmentera à environ 45 % d'ici 2030. Avec le taux de croissance démographique actuel et la demande de logements, environ 70 millions de mètres carrés de logements urbains doivent être ajoutés chaque année.

En particulier, le potentiel et la marge de développement du secteur du logement social au Vietnam sont encore importants. Cependant, en réalité, les politiques ne sont pas vraiment attrayantes, de sorte que la plupart des entreprises immobilières restent encore « indifférentes » à ce segment. Les particuliers et les entreprises attendent une série de nouvelles politiques visant à éliminer les obstacles procéduraux et financiers afin de promouvoir le développement du logement social.

M. Nguyen Hoang Nam – Directeur général de G-Home :

Actuellement, si un investisseur souhaite construire des logements sociaux, l'entreprise doit consacrer 20 % du fonds d'appartements au loyer et n'est autorisée à vendre qu'après 5 ans. Actuellement, pour développer le logement social, les entreprises doivent débourser des coûts très élevés, alors que le prix des loyers ne peut pas être élevé car il existe un « cadre ».

Tous les prix de vente et de location des logements sociaux sont accessibles au public sur le portail du Département de la Construction des localités où se situent les projets. Le prix de location estimé des logements sociaux à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville est d'environ 100 000 VND/m2/mois. Pour les autres provinces, le coût est d'environ 30 000 à 50 000 VND/m2/mois.

Sans compter que pour louer un logement social, les locataires doivent également remplir de nombreuses conditions ; il faudra même au moins louer pour 1 an. En outre, le règlement prévoit qu'une fois qu'un locataire a bénéficié de la politique de logement social, il ne peut pas en bénéficier une seconde fois. Par conséquent, si le locataire loue officiellement pour seulement 1 mois, il ne pourra pas acheter de logement social à l’avenir.

De nombreux pays à travers le monde ont mis en œuvre avec succès et à grande échelle le modèle économique de location de maisons, car leurs coûts d’investissement à long terme sont peu élevés. Les entreprises n’ont qu’à emprunter à un taux d’intérêt d’environ 3 %, ce qui leur permet d’investir facilement, et lorsqu’elles louent, elles peuvent toujours réaliser des bénéfices.

Pendant ce temps, au Vietnam, les entreprises doivent actuellement accéder à des capitaux avec des taux d’intérêt d’environ 12 à 15 % et doivent toujours avoir des frais de réserve, ce qui augmente les coûts de mise en œuvre. Avec le mécanisme financier actuel, il n’existe aucune source de financement pour soutenir les entreprises lorsque les taux d’intérêt et les coûts des intrants sont très élevés.

Pendant ce temps, la marge bénéficiaire de l'entreprise n'est que de 10 %, en moyenne, elle ne réalise chaque année qu'un bénéfice de 2 %/an. Il est donc difficile d’attirer des entreprises pour investir dans la construction de logements sociaux.

Mme Duong Thuy Dung - Directrice principale de CBRE Vietnam :

À partir de 2021, le taux d'investissement en capital pour la construction de logements sociaux s'appliquera au même taux d'investissement en capital pour la construction de logements commerciaux du ministère de la Construction. Cependant, le 13 juillet 2022, le ministère de la Construction a publié la décision n° 610/QD-BXD annonçant le taux d'investissement en capital dans la construction et le prix total de construction des éléments structurels des travaux en 2021.

En conséquence, le ministère de la Construction a publié un cadre pour les investissements en capital dans la construction de projets de logements sociaux sous forme d'appartements. D’après les résultats de l’analyse, le capital d’investissement pour la construction de projets de logements sociaux est environ 25 % inférieur au capital d’investissement pour la construction d’immeubles d’appartements commerciaux.

Ainsi, les projets de logements sociaux à construire à partir de 2021 se référeront et appliqueront le taux de capital d'investissement émis par le ministère de la Construction lors de l'élaboration des plans de prix, en conséquence, le taux de capital d'investissement pour la construction de logements sociaux sera inférieur à celui des logements commerciaux. Mais si nous voulons garantir une bonne qualité et construire des quartiers de logements sociaux modèles, le taux d’investissement doit augmenter.

Actuellement, non seulement les logements sociaux, mais aussi les coûts de développement de tous les produits immobiliers au Vietnam sont élevés. Le problème à résoudre est donc de savoir comment les investisseurs peuvent éviter les pertes et réaliser des bénéfices dans leurs opérations commerciales.

Alors que la demande de logements sur le marché est toujours très élevée, notamment dans le segment abordable ou notamment dans le logement social. Les entreprises doivent donc également suivre de près le marché, être capables de saisir les opportunités et de lancer des gammes de produits qui ne sont pas trop coûteuses. En outre, l’expérience de certains pays du monde montre qu’au lieu de proposer des appartements à la vente aux acheteurs, les investisseurs permettent aux gens de louer pour une période de 1 à 3 ans, avec une clause dans le contrat de location leur permettant d’acheter. Ainsi, durant ces 3 années, les personnes dans le besoin auront plus d’opportunités d’accumuler et de choisir.

M. Le Hoang Chau - Président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville :

Conformément au décret n° 100/2015/ND-CP, les investisseurs de projets de logements sociaux sont autorisés à augmenter la densité de construction ou le coefficient d'utilisation des terres jusqu'à 1,5 fois la norme maximale. Cependant, dans le dernier projet de décret sur le développement et la gestion des logements sociaux, le ministère de la Construction a supprimé cette disposition.

Le projet de décret sur le développement et la gestion des logements sociaux doit ajouter une disposition permettant aux investisseurs de projets de logements sociaux d'ajuster la densité de construction ou le coefficient d'utilisation du sol jusqu'à un maximum de 1,5 fois par rapport aux normes et réglementations de construction. Il s’agit de garantir la faisabilité et d’encourager les investisseurs à négocier des droits d’utilisation des terres ou à obtenir des droits d’utilisation des terres pour mettre en œuvre des projets de logements sociaux.

C’est également l’un des mécanismes politiques visant à attirer les investisseurs. Les investisseurs de projets de logements sociaux devraient être autorisés à ajuster la densité de construction ou le coefficient d'utilisation du sol jusqu'à un maximum de 1,5 fois par rapport aux normes et réglementations de construction actuelles émises par les autorités compétentes dans les cas d'appel d'offres pour sélectionner des investisseurs lorsque le terrain ou la superficie du terrain n'a qu'un plan de zonage à l'échelle 1/2000 ou dans les cas où l'investisseur a actuellement le droit d'utiliser le terrain pour mettre en œuvre le projet de logement social.

Car, sans ce mécanisme politique, les investisseurs choisiront d’utiliser les terrains dont ils disposent pour mettre en œuvre des projets de logements commerciaux, plus faciles et plus efficaces, au lieu de mettre en œuvre des projets de logements sociaux qui sont liés à de nombreuses réglementations.

Par ailleurs, tant que l’État ne dispose pas de fonds fonciers disponibles pour développer des logements sociaux, il est nécessaire d’encourager les investisseurs à négocier eux-mêmes les droits d’utilisation des terres ou à disposer de droits d’utilisation des terres pour mettre en œuvre des projets de logements sociaux.

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