Il est urgent de construire des logements sociaux - Partie 1 : Là où il y a des problèmes, il y a des solutions

Dans la Directive 34-CT/TW, le Secrétariat a estimé que de nombreux objectifs en matière de développement du logement social dans la Stratégie nationale de développement du logement à l’horizon 2020 et la Vision à l’horizon 2030 n’ont pas été atteints. L'offre de logements sociaux reste limitée par rapport à la demande réelle, tandis que le prix moyen reste encore trop élevé par rapport aux revenus des bénéficiaires.

En outre, la gestion étatique du logement social présente également de nombreuses faiblesses et lacunes. La part du fonds foncier destinée au développement du logement social dans les zones urbaines ainsi que le soutien budgétaire de l’État aux programmes de crédit préférentiel pour ce segment sont encore faibles ; n’ont pas encore fortement mobilisé les ressources sociales pour participer…

Cette série de raisons fait que le développement du logement social n'est pas celui escompté malgré de nombreux « soutiens » politiques. Cela rend également les objectifs fixés très difficiles à atteindre. Une série de difficultés « lient » l’objectif.

La difficulté de « lier » la cible

M. Hoang Hai, directeur du département de la gestion du logement et du marché immobilier (ministère de la Construction), a déclaré : Actuellement, certaines localités n'ont toujours pas publié rapidement de plans pour mettre en œuvre le projet « Investir dans la construction d'au moins 1 million de logements sociaux pour les personnes à faible revenu et les travailleurs des parcs industriels au cours de la période 2021-2030 » ; Le besoin de terrains pour investir dans la construction de logements sociaux n’a pas été clairement identifié comme base pour la planification et l’attribution de terrains suffisants pour le développement de logements sociaux... Dans le même temps, de nombreuses entreprises qui investissent dans la construction de logements sociaux sont encore confrontées à des difficultés pour accéder aux terrains, notamment pour planifier l’attribution des terrains et faire connaître les projets d’attraction des investissements. Certains projets ont approuvé des politiques d’investissement et sélectionné des investisseurs, mais la mise en œuvre des investissements et de la construction n’est toujours pas dans les délais prévus...

En outre, le décaissement du capital de crédit préférentiel de 120 000 milliards de VND est encore lent par rapport aux attentes et aux besoins pratiques. Sans compter qu'il n'y a pas beaucoup de banques commerciales qui participent aux prêts pour soutenir le développement du logement social, a commenté M. Hai.

D’ici 2024, le gouvernement s’est fixé comme objectif de construire 130 000 logements sociaux à l’échelle nationale. Cependant, les statistiques montrent qu'à la fin du premier trimestre 2024, l'ensemble du pays n'avait achevé que 8 projets de logements sociaux, n'atteignant pas 30 % du nombre cible d'appartements. Ces progrès montrent que l’objectif de réaliser 130 000 logements sociaux cette année est encore assez loin de la « destination » et nécessitera de gros efforts pour être atteint.

D'un point de vue local, M. Huynh Thanh Khiet, directeur adjoint du département de la construction de Ho Chi Minh-Ville, a déclaré que la plus grande difficulté à l'heure actuelle est le manque de capitaux d'investissement du budget, de sorte qu'il ne peut pas être entièrement alloué à la construction de programmes de logements sociaux appartenant à l'État pour résoudre pleinement les problèmes des sujets politiques tels que les cadres, les fonctionnaires, les employés publics, etc.

Actuellement, Hô Chi Minh-Ville ne peut allouer que 10 % de son capital à la mise en œuvre de programmes de logements sociaux. D'ici 2025, selon le plan, 37 700 milliards de VND sont nécessaires. Cependant, la ville n'est en mesure de respecter que l'allocation budgétaire d'environ 3 770 milliards de VND. D'ici 2030, la ville aura besoin de 86 400 milliards de VND de capital, mais ne pourra allouer que 8 600 milliards de VND du budget et le reste ne pourra être utilisé qu'à partir de sources de capital social.

Type flexible

On prétend que l’une des raisons pour lesquelles le programme de logement social n’a pas été un succès est qu’il vend des maisons à des personnes qui n’ont pas les moyens de les acheter. M. Nguyen Van Dinh, expert juridique en immobilier, a commenté : « Outre les produits de logements sociaux à vendre et à louer-acheter, la question des logements sociaux à louer nécessite également des politiques visant à promouvoir le développement. » Parce que le logement social s’adresse principalement aux groupes à faibles revenus.

Selon cet expert, la loi sur le logement 2023, entrée en vigueur le 1er août, a supprimé la réglementation selon laquelle les investisseurs de projets de logements sociaux doivent réserver 20 % de la surface au sol à la location. Cela signifie que si 100 % des appartements peuvent être vendus, l’État doit compléter l’offre de locations alternatives.

La loi sur le logement de 2023 stipule uniquement que le type de logement pour les travailleurs des parcs industriels est spécifiquement destiné à la location. Ainsi, les groupes à faibles revenus qui ne travaillent pas dans les parcs industriels, comme les ouvriers et les travailleurs indépendants dans les zones urbaines, n’ont pratiquement aucune possibilité d’accéder à un logement social locatif.

Partageant le même point de vue, M. Trinh Quang Minh, chef du comité de gestion du projet de l'institution syndicale de la Confédération générale du travail du Vietnam, a déclaré : « Construire et vendre des logements sociaux est très difficile car les procédures sont longues et le prix de vente est supérieur au revenu des travailleurs à faible revenu ; La réglementation n'est pas attractive pour les investisseurs avec une limite de profit de seulement 10%... Par conséquent, développer des logements sociaux locatifs sera plus raisonnable, répondant aux besoins réels, adaptés aux revenus des travailleurs. De plus, la demande de location est très élevée, alors que l’offre est rare et que le prix de location sur le marché est très élevé.

Actuellement, la Confédération générale du travail du Vietnam a proposé un plan de location de logements sociaux, avec des prix de location de logements sociaux égaux ou inférieurs au prix du marché extérieur. Un exemple typique est le projet pilote de location de logements sociaux de la Confédération générale du travail du Vietnam dans la province de Ha Nam, qui a été entièrement loué en peu de temps dès son lancement.

Le prix de location de ce projet est de 1,2 à 1,4 million de VND/mois, tandis qu'à l'extérieur, le prix de location est de 2 à 3 millions de VND/mois. Cependant, selon M. Minh, il existe trois difficultés dans la construction de logements sociaux à louer, à savoir l'attraction des ressources d'investissement, l'emplacement du projet et le prix de location.

D'un point de vue commercial, M. Le Huu Nghia, directeur de Le Thanh Construction Trading Company, a analysé : si l'on investit dans 1 000 unités de logements sociaux, chaque unité coûte environ 500 millions de VND, le coût d'investissement atteindra également 500 milliards de VND. En louant à un prix de 3 à 3,5 millions de VND/mois, avec 1 000 appartements, l'investisseur gagne entre 3 et 3,5 milliards de VND/mois, soit 30 à 35 milliards de VND/an.

Si l’investisseur emprunte commercialement avec un taux d’intérêt supérieur à 10-13%/an, alors ces 500 milliards de VND doivent payer 50 milliards de VND d’intérêts et l’investisseur subira sûrement une perte. Pendant ce temps, dans la loi sur le logement de 2023, le développement de logements sociaux à louer ne génère qu'un bénéfice de 10 % égal à celui des logements sociaux à vendre. Selon la nouvelle réglementation, les logements locatifs ne bénéficieront plus d'investissements de l'État dans les infrastructures techniques et sociales, donc aucun investisseur n'ose réaliser des projets de location de logements sociaux - a souligné M. Nghia.

Supprimer de la politique

Alors que de nombreuses localités ont rencontré des difficultés dans la mise en œuvre des politiques de logement social, dans la ville de Hai Phong, la mise en œuvre de cette politique a obtenu des résultats remarquables. Jusqu'à présent, la ville de Hai Phong a approuvé la politique et sélectionné des investisseurs pour 31 projets de logements sociaux d'une taille totale de 36 600 appartements ; Parmi eux, 9 projets ont commencé leur construction avec une échelle totale d'environ 15 000 appartements. Avec ce chiffre, au cours de la période 2021-2025, on s'attend à ce qu'environ 16 200 unités soient achevées et dépassent l'objectif de développement de logements sociaux fixé par le gouvernement de 15 400 unités.

Cela montre que des difficultés existent encore mais doivent être résolues, à commencer par les politiques et l’histoire de Hai Phong en est également un exemple typique. Pour obtenir ces résultats positifs, la ville de Hai Phong a suivi de près les réglementations légales sur l'immobilier et le logement. En conséquence, le Comité du Parti de la ville de Hai Phong a prêté attention à la direction, le Conseil populaire de la ville a adopté 5 résolutions et le Comité populaire de la ville a publié 13 décisions connexes pour la mise en œuvre.

En particulier, la ville de Hai Phong a appliqué avec souplesse et efficacité les mécanismes et politiques actuels visant à améliorer l’environnement des investissements et des affaires, en particulier les procédures de logement ; y compris le logement social. Cela permet de créer un environnement commercial transparent, ouvert et convivial, d'attirer de nombreux projets d'investissement à grande échelle et de répondre efficacement aux besoins des personnes en matière d'achat et de location de logements sociaux.

Le directeur Hoang Hai a informé que même si des résultats importants ont été obtenus, la mise en œuvre du développement du logement social présente encore quelques lacunes. Actuellement, le ministère de la Construction se concentre sur le déploiement, l'achèvement et l'orientation des localités pour mettre en œuvre les décrets, décisions et circulaires détaillant et guidant la mise en œuvre de la loi sur le logement de 2023 et de la loi sur les affaires immobilières de 2023 après leur promulgation.

Dans le même temps, le ministère de la Construction continue d'exhorter les localités à se baser sur l'objectif du projet « Investir dans la construction d'au moins 1 million de logements sociaux pour les personnes à faible revenu et les travailleurs des parcs industriels au cours de la période 2021-2030 » et l'objectif selon l'annexe sur le logement social à achever en 2024, à élaborer de toute urgence un plan spécifique pour mettre en œuvre l'investissement dans les projets de logements sociaux afin de garantir l'objectif fixé.

Afin de mettre en œuvre la Stratégie nationale de développement du logement pour la période 2021-2030, avec une vision jusqu'en 2045, le ministère de la Construction a envoyé des documents aux comités populaires des provinces et des villes gérées par le gouvernement central sur l'élaboration et l'ajustement des plans de développement du logement pour 2024 et la période 2021-2025 ; Identifier clairement les besoins et les objectifs du logement social pour les personnes à faibles revenus, du logement pour les forces armées populaires et du logement des travailleurs... pour se conformer à la loi sur le logement 2023.

Outre la mise en œuvre du programme de supervision de l'Assemblée nationale en 2024, l'Assemblée nationale exercera une supervision suprême sur le thème « Mise en œuvre des politiques et des lois sur la gestion du marché immobilier et le développement du logement social de 2015 à fin 2023 ». Le thème de suivi vise à évaluer les résultats obtenus, les limites et les difficultés ; Identifier les causes et clarifier les responsabilités des agences, des organisations et des individus pour améliorer l’efficacité de la mise en œuvre des politiques et des lois sur la gestion du marché immobilier et le développement du logement social. À partir de là, proposez des solutions pour améliorer les politiques et les lois connexes.

Avec la participation synchrone de l'ensemble du système politique avec un esprit proactif, « là où il y a un problème, il y a une solution », la mise en œuvre des politiques de logement social répondra aux objectifs fixés ainsi qu'aux attentes de la société.

Leçon 2 : Faciliter l'accès des travailleurs

Source : https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594