Mise en garde contre l'exploitation des ventes aux enchères de terrains à des fins spéculatives, 4 cas de terrains empiétés sont envisagés pour la délivrance d'un livre rouge

Binh Duong vend aux enchères des dizaines de lots de « terres dorées », le prix de conversion des terres agricoles en terres résidentielles selon la nouvelle loi, 4 cas d'empiètement et de violations sont considérés pour les livres rouges... sont les dernières nouvelles immobilières.

Immobilier : Terrain vendu aux enchères dans le quartier de Hoai Duc, Hanoi. (Source : Vietnamnet)

Mise en garde contre l'exploitation des ventes aux enchères de terrains à des fins de spéculation et de hausse des prix

Ces derniers jours, l'opinion publique s'est intéressée à la vente aux enchères de 19 lots de terrains dans la zone de Long Khuc (commune de Tien Yen, district de Hoai Duc, Hanoi). Le prix remporté aux enchères a été enregistré comme un « record » par rapport aux prix de certains quartiers de banlieue de Hanoi jusqu'à présent, jusqu'à 133,3 millions de VND/m2. De nombreux « courtiers fonciers » ont vendu des parcelles de terrain qui devaient être vendues aux enchères avec succès pour une différence de 200 millions de VND ou plus.

Selon les informations de Lao Dong , M. Dinh Minh Tuan, expert immobilier, a commenté : « Le prix des enchères étant deux à trois fois supérieur à la moyenne, les propriétaires fonciers des environs ont tendance à faire grimper le prix de vente de leurs terrains. La hausse soudaine du prix des terrains peut également engendrer une spéculation foncière, de nombreuses personnes se précipitant sur l'achat de terrains dans l'espoir de tirer profit de la hausse continue des prix. Cependant, cela peut entraîner une situation où l'argent afflue vers le foncier, au lieu de circuler vers d'autres activités économiques. »

Afin de garantir le respect de la loi, la publicité et la transparence, le Premier ministre Pham Minh Chinh a demandé de rectifier les ventes aux enchères de terrains. Le télégramme indiquait clairement que dans certains cas, le prix gagnant était plusieurs fois supérieur au prix de départ, y compris dans des cas inhabituellement élevés qui ont été signalés. Le Premier ministre a donc chargé les présidents des comités populaires des provinces et des villes de demander aux organismes compétents de réviser l'organisation des enchères des droits d'utilisation des terres dans la région.

En attendant que les autorités examinent la situation et prennent une décision finale, la société de vente aux enchères par actions Lac Viet a annoncé la suspension de deux ventes aux enchères de 52 lots de terrain. Les experts affirment que contrôler la spéculation foncière est une tâche urgente. Contrôler et gérer la spéculation et l’inflation des prix dès le début contribuera à un développement sain et durable du marché immobilier.

L'avocat Truong Anh Tu, président du cabinet d'avocats TAT ​​(Barreau de Hanoi), a déclaré que la spéculation foncière devient un problème brûlant, faisant grimper les prix de l'immobilier et rendant difficile l'accès au logement pour les jeunes et les personnes à revenus moyens. Pour éviter cette situation, l’avocat Tu a proposé un certain nombre de solutions pour freiner la spéculation et stabiliser le marché immobilier.

Une mesure efficace consiste à imposer une taxe élevée sur les achats de terrains sans utilisation réelle. Lorsqu'une personne ou une organisation achète un terrain et ne construit pas dans un délai donné, elle est soumise à un taux d'imposition plus élevé. Cela exerce non seulement une pression économique sur les spéculateurs, mais encourage également une utilisation plus efficace des terres.

L’application de réglementations sur les délais obligatoires de construction de maisons sur des terrains mis aux enchères est également une autre solution pour lutter contre la spéculation. Si le gagnant de l'enchère ne parvient pas à réaliser les travaux de construction dans le délai imparti, la propriété du terrain peut être révoquée. Cela garantit que les terres ne sont pas gaspillées et favorise le développement urbain.

Selon l'avocat Truong Anh Tu, limiter le temps de transfert des terres après l'achat est également une mesure importante.

En outre, le gouvernement peut ajuster sa politique de crédit en durcissant les conditions de prêt immobilier pour les investisseurs qui n’ont pas de réel besoin d’utiliser un terrain. Cela permet non seulement de réduire le volume de capitaux spéculatifs affluant sur le marché immobilier, mais aussi de protéger les acheteurs de logements ayant de réels besoins en matière de logement. La mise en place de nombreux projets de logements sociaux et de logements à bas prix contribuera à équilibrer l’offre et la demande sur le marché. Lorsque les options de logement abordables pour les personnes à revenus moyens seront plus nombreuses, la pression à la hausse sur les prix des terrains sera réduite, ce qui rendra les prix des logements plus abordables.

«Enfin, réformer la loi sur les affaires immobilières pour permettre la subdivision et la vente de terrains dans certains cas spécifiques pourrait également être une solution pour augmenter l'offre de terrains sur le marché, contribuant ainsi à refroidir les prix des terrains», a déclaré M. Tu.

Binh Duong vend aux enchères des dizaines de parcelles de « terres dorées »

Pour générer des revenus, la province de Binh Duong a décidé de vendre aux enchères des dizaines de parcelles de terrain, dont de nombreuses zones qui abritaient autrefois le siège du gouvernement et sont considérées comme de précieuses « terres dorées ».

C'est l'information donnée par le Comité de pilotage pour la mise en œuvre du Projet d'exploitation du fonds foncier, générant des revenus fonciers pour servir le développement socio-économique de la province de Binh Duong dans la période 2024-2025, avec une vision jusqu'en 2030, lors d'une récente réunion.

En conséquence, les terrains à vendre aux enchères sont principalement des terrains de bureaux de travail, d’installations d’exploitation d’agences d’État et d’unités de service public ; La récupération des terres est confiée à l’organisme de développement du fonds foncier pour sa gestion ; terrain public géré par les collectivités locales ; Actionnariat, gestion, réaménagement et récupération des terres des entreprises publiques ; Les terrains d'origine personnelle ou organisationnelle actuellement utilisés devraient être récupérés conformément à l'aménagement du territoire et à la planification du développement des zones urbaines, des parcs industriels, des services commerciaux, de la logistique...).

Parmi ceux-ci, il existe de nombreuses parcelles de terrain situées dans des emplacements privilégiés de la province de Binh Duong, qui sont le siège de nombreuses agences et unités de l'État, et sont considérées comme des « terres dorées » en raison de leur grande valeur.

Il est prévu que 38 parcelles de terrain d'une superficie de près de 400 hectares seront mises aux enchères (droits d'usage du sol, biens publics). La vente aux enchères se déroulera par étapes, rien qu'en 2024, 10 parcelles de terrain d'une superficie totale d'environ 8,3 hectares seront mises aux enchères.

D'ici 2025, la province continuera de mettre aux enchères 17 parcelles de terrain d'une superficie totale de plus de 331 hectares, et au cours de la période 2026-2030, elle mettra aux enchères 11 parcelles de terrain d'une superficie totale de 52,2 hectares.

En mettant aux enchères les terrains susmentionnés, Binh Duong collectera une « énorme » somme d’argent pour servir le développement socio-économique.

Le chef du Centre de développement du fonds foncier de la province de Binh Duong a déclaré qu'en plus de la vente aux enchères des parcelles de terrain, la province lancera également un appel d'offres pour sélectionner des investisseurs pour 75 parcelles de terrain, dont 75 nouvelles zones urbaines et zones de développement urbain.

Actuellement, le projet est soumis au Comité populaire de la province de Binh Duong pour examen et commentaires avant sa mise en œuvre.

4 cas d'empiètement foncier et de violations sont envisagés pour la délivrance d'un livre rouge

Conformément à la loi foncière de 2024, en vigueur à compter du 1er août, il existe 4 cas d'utilisation des terres avec des violations foncières avant le 1er juillet 2014 qui seront pris en compte pour l'octroi de certificats de droit d'utilisation des terres (livres rouges).

Plus précisément, l'article 139 de la loi foncière de 2024 stipule que dans le premier cas, les ménages et les particuliers utilisant des terres avant le 1er juillet 2014, en raison d'un empiètement sur le corridor de sécurité des travaux de construction après que l'État a annoncé et placé des balises ; empiétement sur les routes, les trottoirs et les chaussées après l’annonce des limites de construction ; En cas d'empiètement sur un terrain utilisé pour la construction du siège de l'agence, de travaux publics ou d'autres ouvrages publics, l'État doit récupérer le terrain pour le restituer au projet sans émettre de livre rouge pour la zone empiétée.

Toutefois, dans les cas susmentionnés de violations foncières, s'il y a eu un ajustement de l'aménagement du territoire et de la planification de la construction approuvé par les autorités compétentes et que la zone de terrain empiétée ne se trouve plus dans le corridor de sécurité des travaux publics ; hors des limites de construction de la route; Si le terrain n'est pas utilisé pour des sièges sociaux, des travaux publics ou d'autres fins publiques, la personne qui utilise le terrain sera considérée pour un livre rouge. Les propriétaires fonciers doivent remplir leurs obligations financières lorsqu’ils établissent un livre rouge pour ce terrain.

Dans le deuxième cas, la personne qui utilise la zone de terrain empiétée appartenant à la planification forestière pour les forêts à usage spécial et les forêts de protection, le Comité populaire provincial doit ordonner la récupération du terrain empiété pour le remettre au Conseil de gestion des forêts pour la gestion et l'utilisation des terres. Les personnes qui utilisent les terres envahies seront prises en compte par le Conseil de gestion des forêts pour la protection et le développement des forêts conformément aux dispositions de la loi forestière.

Si la localité ne dispose pas d'un conseil de gestion forestière, la personne utilisant les terres empiétées ou occupées se verra attribuer des terres par l'État dans le but de protéger et de développer les forêts protectrices et sera considérée pour un livre rouge.

Si la zone de terrain envahie est d'origine agricole et forestière et est prévue pour des infrastructures publiques, le Comité populaire provincial la récupérera et la remettra à l'investisseur pour la construction. Les personnes qui utilisent ces terres en violation peuvent les utiliser temporairement jusqu'à ce que l'État les récupère et doivent maintenir le statut actuel et enregistrer les terres.

Les terres empiétées provenant d'exploitations forestières et actuellement utilisées à des fins de production agricole ou de logement avant le 1er juillet 2014, non incluses dans la planification forestière pour les forêts à usage spécial, les forêts de protection, non incluses dans la planification de l'utilisation des terres aux fins de construction d'ouvrages d'infrastructure publique, l'utilisateur des terres sera considéré pour la délivrance d'un livre rouge et devra remplir des obligations financières conformément aux dispositions de la loi.

Troisième cas, les ménages et les particuliers qui utilisent des terres en raison d'un empiètement ou d'une occupation qui ne relève pas des cas mentionnés ci-dessus et qui utilisent des terres à des fins inappropriées, s'ils utilisent les terres de manière stable, conformément à la planification de l'utilisation des terres au niveau du district ou à la planification générale ou à la planification du zonage ou à la planification de la construction ou à la planification rurale, seront considérés pour la délivrance d'un livre rouge et devront remplir des obligations financières conformément aux dispositions de la loi.

Si le terrain en infraction n'est pas utilisé de manière stable ou n'est pas conforme à l'urbanisme, l'utilisateur ne peut utiliser le terrain que temporairement lorsque l'État le récupère.

Enfin, les ménages et les particuliers utilisant des terres agricoles qu'ils ont récupérées eux-mêmes et qui n'ont pas de litige se verront attribuer des livres rouges par l'État selon la limite d'attribution des terres agricoles prescrite par le Comité populaire provincial. La superficie du terrain dépassant la limite est transférée au bail de l'État.

Dans le cas où les ménages et les particuliers utilisant des terres enfreignent les lois foncières en vigueur à partir du 1er juillet 2014, l'État ne délivrera pas de livret rouge et les traitera conformément aux dispositions de la loi.

Prix ​​de la conversion des terres agricoles en terres résidentielles en vertu de la nouvelle loi

Conformément aux clauses 1 et 2 de l'article 8 du décret 103/2024/ND-CP, lorsqu'un organisme d'État compétent rend une décision autorisant les ménages et les particuliers à changer l'usage du terrain en terrain résidentiel, la redevance d'utilisation du terrain est calculée comme suit :

Dans lequel : Les frais d'utilisation du sol du type de terrain après conversion sont calculés comme suit :

Les frais d'utilisation du sol et les loyers fonciers des types de terrains avant changement d'affectation du sol (ci-après dénommés frais fonciers avant changement d'affectation du sol) sont calculés comme suit :

Pour les terres avant changement d'affectation, qui sont des terres agricoles d'un ménage ou d'un particulier à qui l'État a attribué des terres sans percevoir de droits d'utilisation des terres ou des terres agricoles dont l'origine est un transfert légal d'un autre ménage ou particulier à qui l'État a attribué des terres sans percevoir de droits d'utilisation des terres, le prix du terrain avant changement d'affectation est calculé en multipliant (=) la superficie du terrain (x) par le prix du terrain du type de terrain agricole correspondant dans la liste des prix des terrains.

Pour les terres avant changement de destination, qui sont des terres agricoles, l'État loue les terres et verse un loyer foncier une fois pour toute la durée du bail, le loyer foncier avant changement de destination est calculé comme suit :

Là-dedans :

Le prix du terrain correspondant à la durée du bail foncier avant changement de destination est le prix du terrain figurant dans la liste des prix fonciers pour calculer le loyer foncier payé en une seule fois pour toute la durée du bail.

La durée restante d'utilisation du sol est déterminée par (=) la durée d'attribution ou de bail du sol avant le changement d'usage du sol moins (-) la période d'utilisation du sol avant le changement d'usage.

Dans le cas où le temps d'utilisation du sol restant déterminé selon la formule spécifiée dans ce point n'est pas une année complète, il sera calculé par mois ; Si la période n’est pas un mois complet, la période de 15 jours ou plus sera comptée comme 1 mois. Si le délai est inférieur à 15 jours, les frais d'utilisation du sol ne seront pas calculés pour ce nombre de jours.

Pour les terres avant changement de destination, qui sont des terres agricoles louées par l'Etat sous forme de rente foncière annuelle, la rente foncière avant changement de destination est nulle (= 0).

Remarque : Si les frais d'utilisation du sol du type de terrain après le changement de destination du terrain sont inférieurs ou égaux au prix du terrain avant le changement de destination du terrain, les frais d'utilisation du sol lors du changement de destination du terrain sont nuls (=0).

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-canh-bao-viec-loi-dung-dau-gia-dat-de-dau-co-4-truong-hop-dat-lan-chiem-duoc-xem-xet-cap-so-do-284909.html