Soyez prudent lorsque vous investissez dans un terrain sans titre de propriété.

La loi foncière amendée de 2024, récemment adoptée par l'Assemblée nationale , entrera en vigueur le 1er août. L'un des points les plus importants concerne la réglementation relative à l'octroi de certificats de droit d'utilisation des terres (communément appelés titres fonciers) pour les terrains ne disposant pas de documents existants relatifs à ce droit.

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Plus précisément, l'article 138 de la loi foncière modifiée stipule que les ménages et les particuliers utilisant actuellement des terres sans titre de propriété, mais sans enfreindre la législation foncière et n'étant pas concernés par des attributions de terres sans autorisation préalable avant le 1er juillet 2014, pourront prétendre à la délivrance d'un certificat de droit d'utilisation des terres. Cet article énumère également plusieurs cas de figure ouvrant droit à la délivrance de ce certificat.

Nombreux sont ceux qui pensent que l'entrée en vigueur de la réglementation susmentionnée permettra de résoudre le problème de la délivrance des certificats de droits d'utilisation des terres pour les cas d'exploitation ancestrale stable. Ces cas restent fréquents, notamment en milieu rural.

Dans un contexte de marché immobilier atone, où la plupart des canaux d'investissement sont peu attractifs, certains ont pris le risque d'acheter des terrains sans titres de propriété dans les zones rurales, espérant que lorsque la loi foncière entrera en vigueur et que les titres de propriété seront délivrés, le prix de vente augmentera considérablement.

De nombreuses personnes cherchent à acheter des terres sans titre de propriété dans la commune de Quang Khe, district de Dak G'long, province de Dak Nong .

S'adressant à un journaliste du quotidien Nguoi Lao Dong, M. Bui Cong, agent immobilier dans la province de Dak Nong, a déclaré avoir reçu ces derniers mois de nombreuses demandes de clients souhaitant acheter des terres agricoles sans titre de propriété. Selon M. Cong, ces clients recherchent principalement des terres avec titre de propriété vert (terres forestières), des terres sans titre de propriété rouge mais appartenant à des personnes les cultivant depuis de nombreuses années, ou des terres avec extraits cadastraux (terres arpentées et bornées). « Je viens de conclure la vente de deux parcelles de terrain à deux clients, l'un d'Hô-Chi-Minh-Ville et l'autre d'Hanoï. Ils ont acheté des terres agricoles sans titre de propriété et ont immédiatement fait installer des bornes après l'achat. Ils m'ont expliqué qu'ils les achetaient dans l'attente de l'obtention des titres de propriété, suite à l'entrée en vigueur de la nouvelle loi le 1er août », a raconté M. Cong.

D'après M. Cong, les terres forestières et agricoles sans titre de propriété sont actuellement très bon marché, à seulement 400 à 500 millions de VND/hectare (10 000 m²). En revanche, les terres titrées coûtent deux à trois fois plus cher.

« Auparavant, lorsqu'on parlait de terres agricoles sans titre de propriété, tout le monde hésitait, craignant de ne pas pouvoir obtenir les documents nécessaires après l'achat. Seuls les habitants de la région se les procuraient et les vendaient entre eux pour les cultiver. Récemment, de nombreuses personnes se sont mises à les rechercher activement et m'ont passé commande. Elles ont probablement entendu parler de la nouvelle loi autorisant les titres de propriété et du faible coût de ce type de terrain, ce qui explique leur engouement », a souligné M. Cong.

De même, Mme Kim, employée d'une agence immobilière des provinces de Binh Phuoc et Tay Ninh, a également indiqué avoir été récemment contactée par de nombreuses personnes souhaitant acquérir de vastes parcelles de terrain à vocation agricole. Certaines se sont même renseignées sur la possibilité d'acheter des terrains sans titre de propriété, pourvu que le prix soit attractif. « La semaine dernière, mon agence a conseillé et finalisé la vente d'un terrain de plus de 12 hectares, actuellement planté de durians et d'autres arbres fruitiers, dans le district de Loc Ninh, province de Binh Phuoc, pour un montant supérieur à 7 milliards de dongs. Sur ces 12 hectares, seuls 3 sont titrés ; le reste n'est pas encore enregistré », a précisé Mme Kim.

Une tendance risquée

L'avocate Nguyen Phuong Lien du cabinet SENLAW a déclaré que la nouvelle loi foncière, qui entrera bientôt en vigueur, facilitera la délivrance de titres de propriété aux citoyens. Cependant, l'achat d'un terrain sans titre de propriété constitue un investissement risqué et potentiellement très dangereux. Les citoyens et les investisseurs doivent donc examiner attentivement les avantages et les inconvénients avant d'acheter ou de vendre un terrain dans ce contexte. « Un terrain sans titre de propriété est généralement beaucoup moins cher qu'un terrain dont la propriété est officiellement reconnue. Cependant, cela comporte de nombreux risques. Lors de l'achat d'un terrain sans titre de propriété, il est difficile pour les acquéreurs de vérifier son origine, les informations relatives à la parcelle et son statut urbanistique. De plus, en l'absence de certificat de droit d'utilisation du sol, les acquéreurs ne peuvent être assurés que le terrain n'est pas sujet à des litiges ou à des empiètements, ni qu'il n'existe pas de transactions foncières concurrentes ou de conflits de propriété. Dans ce cas, les acquéreurs sont tributaires de l'honnêteté du vendeur. Leurs droits d'utilisation du sol peuvent également être restreints, car ils ne peuvent ni le céder, ni le donner, ni l'hériter, ni l'hypothéquer, ni en changer la destination, ni le louer. S'ils souhaitent y construire, ils doivent attendre la finalisation des procédures de changement de destination et d'obtention d'un certificat de droit d'utilisation du sol… » – analyse de l'avocat Lien.

En tant que professionnel du secteur immobilier, le Dr Pham Anh Khoi, directeur général de la Real Estate Financial Services Company (FINA), a déclaré que ce n'est qu'après le 1er août, date d'entrée en vigueur et d'application des lois relatives à l'immobilier et au commerce foncier, que nous pourrons évaluer l'efficacité des décisions « rapides » prises par certaines personnes pour acheter des terrains sans titres de propriété.

« Tout le monde sait que les terres agricoles, surtout celles sans titre de propriété, sont très bon marché, mais que leur prix augmentera considérablement une fois titrées. Cependant, rien ne garantit que ces terres sans titre ne soient pas soumises à des restrictions d'urbanisme, qu'elles fassent l'objet de litiges, ni même qu'elles seront prises en considération pour l'obtention d'un titre. »

« Les terres agricoles, si elles sont exploitées et si l'on investit dans des techniques agricoles de pointe pour accroître leur efficacité économique, présentent un fort potentiel. Toutefois, ceux qui achètent des terres agricoles ou des terrains sans titre de propriété dans le but d'en changer ultérieurement la destination, de les lotir et de vendre des parcelles se heurteront à des difficultés et ne sont pas encouragés par la loi foncière ni par les autres lois relatives à l'immobilier », a commenté cet expert.

En effet, les experts immobiliers et financiers conseillent régulièrement aux particuliers disposant de liquidités et aux investisseurs immobiliers de bien réfléchir avant d'investir dans des terrains et des maisons situés dans des régions éloignées ou périurbaines. Avant d'investir, ils doivent prendre en compte la rentabilité, le potentiel d'exploitation, les avantages, les flux de trésorerie, le retour sur investissement, la liquidité et surtout les risques prévisibles.

Source : https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm