Assouplir toutes les restrictions à l’accession à la propriété

La bourse chinoise vient d'enregistrer une très forte hausse alors que de nombreux gouvernements locaux ont simultanément annoncé des mesures pour sauver le marché immobilier, suivant le signal du gouvernement de Pékin.

Le 29 septembre, le gouvernement de la ville de Guangzhou a soudainement annoncé que toutes les restrictions sur les achats de logements seraient supprimées et que la décision entrerait en vigueur à partir du 30 septembre.

Selon la réglementation précédente, les ménages immigrés s'installant dans la ville de Guangzhou devaient payer des impôts ou une assurance sociale pendant au moins 6 mois pour pouvoir acheter un maximum de 2 maisons. Les personnes seules ne peuvent acheter qu'un seul appartement. Désormais, ces conditions ont été supprimées.

Le gouvernement de Shanghai a également décidé de réduire la période de paiement obligatoire des impôts de 3 ans à 1 an (pour pouvoir acheter une maison). La ville a abaissé l’exigence de mise de fonds pour l’achat d’une première maison à 15 %. La nouvelle réglementation entre en vigueur à partir du 1er octobre.

Les autorités de Shenzhen ont pris une mesure similaire en assouplissant les restrictions sur l’achat de logements. Auparavant, la ville limitait le nombre de familles locales à deux maisons au maximum. Les personnes seules ne peuvent posséder qu'une seule unité. De nouvelles réglementations permettent d'acheter un appartement supplémentaire dans certains quartiers. Les familles immigrées, si elles ont au moins 2 enfants, sont autorisées à acheter 2 maisons, au lieu d'une comme auparavant.

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Les principales villes chinoises se retournent simultanément pour sauver l’immobilier. Photo : Colliers

Les mesures visant à assouplir les conditions d'achat de logements dans plusieurs grandes villes de Chine interviennent alors que Pékin annonce une série de mesures pour sauver le marché immobilier après plusieurs années de crise qui ont gravement affecté la croissance économique.

Auparavant, le gouvernement chinois avait simplement pris une série de mesures pour sauver l'économie, comme la baisse des taux d'intérêt des prêts hypothécaires, le rachat de l'offre excédentaire d'appartements...

Le Politburo chinois a convenu le 26 septembre d'augmenter les dépenses budgétaires, de stabiliser le marché immobilier et d'être déterminé à atteindre les objectifs économiques pour 2024.

Bloomberg a cité une source selon laquelle le ministère chinois des Finances prévoit d'émettre des obligations gouvernementales spéciales d'une valeur de plusieurs centaines de milliards de dollars en 2024 pour stimuler la consommation et aider les gouvernements locaux à résoudre leurs problèmes d'endettement.

Auparavant, la Banque populaire de Chine (PBOC) avait réduit le taux de réserves obligatoires (RRR) de 50 points de base et réduit le taux de prêt à moyen terme (MLF) et le taux préférentiel de prêt (LPR) de 20 à 30 points de base.

Les actions immobilières augmentent fortement, l'immobilier chinois va-t-il bientôt se redresser ?

Lors de la séance de négociation du 30 septembre, l'indice immobilier continental Hang Seng a augmenté de 7 %, prolongeant la séquence de victoires de ce groupe d'actions. La semaine dernière, les prix de l’immobilier ont augmenté de plus de 30 %.

De nombreux autres groupes d'actions ont également progressé, contribuant à la hausse de 8,5% de l'indice CSI 300 de la Chine continentale lors de la dernière séance de négociation de septembre. Cet indice a connu la semaine de hausse la plus forte depuis 16 ans (du 23 au 27 septembre).

Au cours de la séance du 30 septembre, de nombreuses actions de géants de l'immobilier ont fortement augmenté, comme Longfor Group Holdings (cotée à la Bourse de Hong Kong) qui a augmenté de 12,4 % ; Hang Lung Properties en hausse de 12,7 % ; China Vanke en hausse de 11,7%...

Sur CNBC , Allen Feng, directeur général du cabinet de recherche Rhodium Group, a déclaré que l'assouplissement des restrictions sur les achats de logements pourrait contribuer à stimuler les ventes de biens immobiliers dans les villes de premier rang, telles que Pékin, Shanghai et Guangzhou.

Au cours des quatre dernières années, le marché chinois de l'immobilier et de la construction est tombé dans une grave crise après que le gouvernement de Pékin a pris des mesures énergiques pour purger les entreprises faibles dans ce domaine. Certaines sociétés comme Evergrande et Country Garden ont fait faillite.

Cependant, l’immobilier et la construction représentent plus de 25 % du PIB chinois. L’impact sur la deuxième économie mondiale est donc très grave. De nombreux secteurs liés à l’immobilier sont également en difficulté.

Ces signaux d’un « retournement de situation » pour sauver l’immobilier sont considérés comme rares. Pékin n’a pas seulement mis en place une politique de sauvetage du secteur immobilier, mais a également lancé de nombreuses solutions pour stimuler les marchés financiers.

Cependant, ce qui préoccupe beaucoup de gens est le suivant : après de nombreuses années de crise, le marché immobilier chinois pourra-t-il se redresser rapidement ? Un corps faible et épuisé peut-il récupérer rapidement ?

Dans une déclaration sur CNBC, l'expert Allen Feng a commenté que des mesures similaires visant à assouplir les restrictions sur les achats de logements ont été mises en œuvre dans d'autres petites villes de Chine, mais n'ont pas été très efficaces.

La raison, selon Gary Ng, économiste chez Natixis, est le « niveau élevé des stocks ».

En fait, l’effondrement du marché immobilier chinois au cours des dernières années a eu de nombreuses conséquences négatives. La raison en est que le gouvernement de Pékin s’inquiète du développement rapide des grandes sociétés immobilières, de l’augmentation choquante du taux d’endettement et de l’émergence d’une offre excédentaire de logements.

Cependant, de nombreux experts affirment que la conclusion selon laquelle il existe une offre excédentaire de logements en Chine n’est pas entièrement exacte. Dans les grandes villes, même lorsque la crise immobilière a éclaté, les prix de nombreux types de produits immobiliers ont continué à augmenter. La pénurie d’appartements pour les habitants des villes de premier rang persiste. Les gens doivent vivre dans des appartements exigus, composés d’une seule pièce, pour toute la famille.

Le phénomène de surpopulation évoqué concerne probablement principalement les zones éloignées des grandes villes, dépourvues d'écoles, d'hôpitaux, d'emplois, etc. Les promoteurs immobiliers chinois ont peut-être beaucoup emprunté et investi trop vite dans des endroits qui ne sont pas qualifiés pour attirer des gens.

Les dirigeants continuent de vendre des actions dans le contexte des difficultés des constructeurs automobiles dans le secteur des voitures de luxe mais enregistrent des signaux positifs grâce à la vente de voitures chinoises bon marché.