Anomalies, désavantages et instabilité de la vente aux enchères de terrains « style Thu Thiem » dans la banlieue de Hanoi – Partie 2
Il y aura de nombreuses conséquences pour le marché immobilier et l’économie si les récentes ventes aux enchères de terrains dans les banlieues de Hanoi ne sont pas clarifiées comme étant manipulées par des spéculateurs et des courtiers fonciers.
Depuis la réouverture des ventes aux enchères de terrains dans les banlieues au début de l'année, il n'est pas difficile de constater les irrégularités dans les ventes aux enchères de terrains avec des soupçons de manipulation par des spéculateurs et des courtiers fonciers, créant le risque de perturber les efforts du gouvernement pour réduire les prix des logements et assurer la sécurité sociale, tout en provoquant la stagnation de l'ensemble de l'économie en raison de la psychologie de l'attente de ventes de terrains à prix élevé.
Partie 2 : Motifs sombres et le « cauchemar » récurrent du pays de Thu Thiem
Le point commun des récentes ventes aux enchères de terrains qui ont provoqué une « fièvre » dans les banlieues de Hanoi est la participation de nombreux groupes de spéculateurs individuels, pas même des locaux, poussant les prix des terrains à des niveaux déraisonnables, hors marché, et prédisant qu'il n'y aura absolument aucune transaction réelle. De nombreux acteurs du marché se demandent « existe-t-il un motif sombre » derrière les récentes manipulations des prix fonciers ? Quel est le rôle de l’agence de gestion de l’État dans ce cas-ci, lorsque les courtiers fonciers monopolisent et manipulent le marché ?
Quand les spéculateurs attisent la fièvre des enchères foncières
Selon de nombreux experts, le potentiel d'augmentation des prix dans la zone d'enchères à court terme n'est certainement pas grand, car il ne répond qu'aux besoins résidentiels et d'investissement des résidents de cette zone. Cependant, la question qui se pose après les deux récentes ventes aux enchères « fébriles » dans la commune de Tien Yen (Hoai Duc) et avant celle de Thanh Cao (Thanh Oai) est de savoir quel pourcentage des gagnants des enchères étaient des locaux.
Dans de nombreux groupes de forums en ligne, les archives du journal Dau Tu montrent que de nombreuses personnes se disant locales ont déclaré avoir eu la chance de remporter la récente enchère parce qu'elles n'en avaient pas besoin, et qu'elles voulaient donc le transférer à un prix légèrement plus élevé, une différence exorbitante de « plusieurs centaines de millions de dongs ». Cependant, en réalité, lorsqu’ils sont enregistrés localement, il apparaît que la plupart d’entre eux ne sont pas des personnes ayant un statut de résident permanent dans la région.
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| Après la vente aux enchères du terrain à Tien Yen (Hoai Duc), des informations ont circulé sur le transfert avec une différence de prix de « plusieurs centaines de millions de dongs ». |
Par exemple, lors de la récente vente aux enchères dans la commune de Thanh Cao, selon M. Nguyen Cong Quang, directeur du Centre de développement du fonds foncier du district de Thanh Oai, seulement 2 personnes à Thanh Oai ont remporté l'enchère avec un prix de terrain de près de 80 millions de VND/m2. Dans le district de Me Linh (Hanoï), plusieurs personnes ont remporté de nombreux lots et dans le district de Chuong My (Hanoï), une personne a remporté l'enchère. La plupart des gagnants des enchères venaient de Bac Ninh, Bac Giang, Hai Duong et Phu Tho.
Pendant ce temps, la confirmation de nombreuses personnes participant à la vente aux enchères dans la commune de Tien Yen (Hoai Duc) a également indiqué que jusqu'à 99% des personnes du groupe gagnant final n'étaient pas des résidents de la commune de Tien Yen, mais étaient des groupes d'investisseurs d'autres localités telles que Ba Vi, Kim Chung (Hanoi), Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang... Les investisseurs qui ont participé mais n'ont pas eu la « chance » de remporter la vente aux enchères étaient également très peu de locaux, principalement des investisseurs en groupes participant à la vente aux enchères en même temps de 7 à 19 parcelles de terrain.
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| Professeur associé, Dr Dinh Trong Thinh, ancien chef du département de finance internationale, Académie des finances |
Outre les participants à la vente aux enchères au gymnase du district de Hoai Duc, un grand nombre d'agents immobiliers se sont également réunis pour surveiller la vente aux enchères de terrains à partir du matin du 19 août. Certains courtiers ont activé la diffusion vidéo en direct sur les plateformes de médias sociaux pour rendre compte de l'atmosphère autour de la zone d'enchères.
Avec le concept selon lequel « si les infrastructures sont encore limitées, ce sera mieux plus tard, si les terres agricoles sont urbanisées plus tard, s'il n'y a pas beaucoup d'avantages économiques particuliers, les gens les auront, mais s'ils n'achètent pas de terres maintenant, elles ne seront pas disponibles avant de nombreuses années », ces groupes d'investisseurs n'hésitent pas à dépenser de l'argent pour faire grimper les prix des terrains aux enchères en flèche, au-delà même de l'imagination des populations locales.
L'« ombre » du cauchemar des enchères foncières de Thu Thiem
Selon une enquête de Batdongsan.com.vn, le prix des terrains à vendre dans la commune de Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoi) a connu une tendance à la hausse ces dernières années, selon un rapport récemment publié par la plateforme technologique Batdongsan.com.vn. Selon l'outil d'historique des prix de cette unité, le prix moyen des terrains dans cette localité a augmenté d'environ 80 % au cours des 4 dernières années - du niveau commun de 15 millions de VND/m2 en 2020 à 27 millions de VND/m2 en 2024. Au cours des 2 dernières semaines, la fourchette de prix de nombreuses parcelles de terrain nouvellement proposées sur ce site Web a été poussée à un nouveau niveau de 43 millions de VND/m2, soit une augmentation d'environ 60 % par rapport à l'ancien prix.
Parallèlement, en observant également les données de courtage sur ce site Web, dans la commune de Tien Yen (Hoai Duc, Thanh Cao), il y a également eu une augmentation significative au cours des dernières années, passant d'environ 10 millions de VND/m2 à environ 40 millions de VND/m2 depuis l'information selon laquelle ce district se prépare à devenir un district, et en même temps, la Ring Road 4 le traverse. Cependant, quelques semaines seulement après la vente aux enchères de terrains à Thanh Cao, les prix des terrains à Tien Yen et dans certaines communes environnantes ont rapidement augmenté de 30 à 40 %, s'échangeant autour de 55 à 60 millions de VND/m2.
La chaleur des enchères foncières a clairement eu un impact énorme sur la psychologie des investisseurs et des résidents locaux, car beaucoup de gens pensent que si le prix de l'enchère gagnante est si élevé, il n'y a aucune raison pour que le prix de leur terrain ne puisse pas être ajusté à un niveau correspondant.
Dans le rôle de quelqu'un qui veut acheter un terrain dans la commune de Thanh Cao pour des services commerciaux, en discutant avec de nombreux courtiers, ils ont déclaré : « Actuellement, la demande d'achat de terrains à Thanh Cao est très élevée, il n'y a presque pas de parcelles disponibles. Si les clients veulent un bon terrain, ils doivent attendre ou même déposer plus d'argent pour que le courtier puisse convaincre l'acheteur précédent de l'abandonner, puis ils pourront peut-être en obtenir un.
De même, dans le feu de "Hoai Duc", ces derniers jours, les investisseurs qui veulent acheter des terrains autour de la zone de Long Khuc pour profiter des terrains mis aux enchères ont trouvé cela presque impossible et ont dû payer une énorme différence de plusieurs centaines de millions pour pouvoir racheter les anciens lots de terrains que les investisseurs détenaient auparavant. Non seulement il existe des terrains de mauvaise qualité dans les ruelles, qui sont principalement destinés à l'habitation mais aussi difficiles à exploiter, mais ils ne sont pas non plus aussi faciles à trouver qu'on l'imagine.
Selon M. Nguyen Chi Thanh, vice-président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), la plus grande préoccupation concernant les ventes aux enchères de terrains avec des résultats de vente « inhabituellement » élevés comme celui-ci est la hausse des prix par des groupes d'investisseurs aux motivations peu claires.
C'est inhabituel car après la récente période difficile du marché, même avec des produits dotés de bonnes infrastructures, d'une planification claire, situés dans des zones à potentiel de croissance, de nombreux investisseurs sont encore très prudents, mais les prix des terrains à Thanh Oai ou Hoai Duc sont très élevés.
Sans compter que les participants à la vente aux enchères de Thanh Oai venaient principalement d'autres localités, a déclaré M. Thanh, ce qui prouve encore une fois qu'ils ne provenaient pas de réels besoins en matière de logement. Même de nombreux investisseurs, immédiatement après avoir remporté l'enchère, se sont précipités pour vendre avec une différence de plusieurs centaines de millions, ce qui démontre encore plus cela.
Au niveau actuel de dépôt faible calculé sur le prix de départ (100 à 200 millions de VND/lot), les investisseurs acceptent de renoncer au dépôt mais la conséquence est que le niveau de prix autour de la zone de terrain mise aux enchères a été poussé à un nouveau sommet, alors que la demande réelle d'achat n'est pas élevée. Même si l'État ne perçoit qu'une petite somme d'argent sur le dépôt, il en perdra davantage lorsque les coûts d'indemnisation de nombreux projets dans la région seront certainement augmentés.
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| La fièvre des enchères foncières dans certains quartiers suburbains, avec une inflation spéculative des prix, affectera négativement et ralentira le développement socio-économique de la localité. |
Pendant ce temps, partageant le même avis, le consultant en investissement immobilier Tran Minh a déclaré que ce qui est inquiétant, c'est que les courtiers et les investisseurs à Hanoi utilisent ces informations pour comparer et augmenter le prix de vente des projets dans d'autres régions, rendant les prix de l'immobilier à Hanoi encore plus élevés. En attendant, le potentiel d'augmentation des prix dans la zone d'enchères à court terme n'est certainement pas grand, car il ne répond qu'aux besoins résidentiels et d'investissement des résidents de cette zone. Il n’y a pas de planification exceptionnelle ici pour augmenter les prix ou attirer des gens d’autres endroits.
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| M. Nguyen Quoc Hiep, président de GP Invest |
Ces enchères « records » pourraient avoir été motivées par une combinaison de deux facteurs.
La première est due à des rumeurs visant à « gonfler » le prix pour réaliser un bénéfice par enchères. La deuxième est due à l'influence de certaines personnes ignorantes qui ne disposent pas d'informations complètes, découlant du fait que certaines localités ont proposé une nouvelle liste de prix des terrains très élevée, augmentant de 5 à 50 fois. Par conséquent, ce groupe de personnes est susceptible d’être préoccupé par l’augmentation des prix des terrains dans un avenir proche et ils participent à des enchères pour « prendre de l’avance ».
Par conséquent, après les résultats de cette enchère, attendez la fin de la période de dépôt pour savoir si le prix est réellement virtuel ou non. 
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Ce qui s'est passé à Thanh Oai ou Hoai Duc, bien que d'une ampleur différente, a également rappelé à beaucoup de gens la vente aux enchères de terrains « sans précédent » à Thu Thiem (HCMC) fin 2021. Avec cette vente aux enchères, les 4 parcelles de terrain, après que le prix ait été poussé trop loin du prix de départ, dans laquelle une filiale d'une société a remporté l'enchère pour 24 500 milliards de VND pour une superficie de terrain de plus de 10 000 m2, soit plus de 2,4 milliards de VND/m2. Heureusement, le prix ci-dessus n'a pas été fixé, car peu de temps après, l'enchérisseur gagnant a simultanément demandé l'annulation de l'acompte.
Mais juste après la vente aux enchères de terrains à Thu Thiem, des actes ont été commis pour profiter du prix de l'enchère virtuelle gagnante afin de « suivre la tendance » et de gonfler les prix des terrains et des logements dans les zones voisines. Même d’autres sociétés cotées en bourse disposant de fonds fonciers à proximité bénéficient également de l’augmentation de la valeur des obligations et des actions.
Selon TS. Tran Xuan Luong, directeur adjoint de l'Institut vietnamien de recherche et d'évaluation du marché immobilier (VARS IEX), a déclaré que la fièvre des enchères foncières dans certains districts de banlieue provoque des spéculations et une inflation des prix, et que cela aura des impacts négatifs et ralentira le processus de développement socio-économique local. Mais si l’urbanisation ralentit, l’attrait des investissements, tant étrangers que nationaux, diminuera également. Les conséquences économiques locales à long terme sont énormes.
« Lorsque les enchères foncières augmentent et qu'un nouveau niveau de prix est établi, l'indemnisation de l'État lors de la récupération des terres pour les populations à l'avenir rencontrera de nombreux obstacles, rendant difficile le processus de déblaiement des sites et de mise en œuvre du projet. « L’État doit avoir des politiques et des points de vue clairs sur cette affaire », a déclaré le Dr. Tran Xuan Luong a reconnu.
(À suivre)
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