Discussion sur les politiques d'acquisition de terres, d'indemnisation, de soutien et de réinstallation

Proposition visant à imposer l'acquisition de terres si plus de 70 % des personnes sont d'accord

Selon les statistiques, plus de 12 millions de commentaires ont été formulés par des agences, des organisations et des particuliers sur le projet de loi foncière (modifié). La consultation publique sur le projet de loi foncière (amendée) est une activité politique et sociale de grande envergure, qui attire l'attention de nombreuses catégories de personnes, d'intellectuels, de Vietnamiens résidant à l'étranger, d'organisations et d'entreprises opérant au Vietnam.

L’une des questions qui a récemment retenu l’attention particulière de l’opinion publique est la politique d’acquisition de terres, d’indemnisation, de soutien et de réinstallation. En particulier, en ce qui concerne l’acquisition de terres, en réalité, il n’y a pas eu un seul projet majeur où les entreprises ont pu négocier avec la population. C’est aussi la raison pour laquelle l’efficacité de l’utilisation des terres est affectée. L'État doit encore réhabiliter et convertir les terres à des fins d'utilisation, ce qui rend très difficile le calcul des différences de loyer foncier.

Conseil sur la politique de récupération des terres, d'indemnisation, de soutien et de réinstallation image 1 — Les politiques d’acquisition de terres, d’indemnisation, de soutien et de réinstallation intéressent particulièrement l’opinion publique.

En réalité, lorsque les entreprises mettent en œuvre des projets de développement urbain et négocient avec les populations, il arrive souvent qu’elles rencontrent certaines difficultés et certains problèmes. En conséquence, lors de l'atelier de commentaires sur le projet de loi foncière (amendée) organisé le 8 mars par la Fédération vietnamienne du commerce et de l'industrie (VCCI) en coordination avec le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement , M. Nguyen Quoc Hiep, président de l'Association vietnamienne des entrepreneurs en construction, a déclaré qu'il existe des projets d'entreprises qui n'ont pas été mis en œuvre depuis 8 ans en raison de problèmes de récupération des terres, d'indemnisation et de soutien aux cultures.

Selon M. Nguyen Quoc Hiep, lorsque des terrains résidentiels et des terrains de services commerciaux sont récupérés, une compensation adéquate doit être fournie conformément au plan de compensation décidé par le gouvernement pour garantir que la vie des gens ne soit pas désavantagée. Toutefois, M. Hiep a souligné : « Mais une question doit être clarifiée : les prix de compensation doivent être mis en œuvre conformément au plan de prix de compensation approuvé et ne peuvent pas être mis en œuvre par auto-négociation entre chaque ménage et l'investisseur. »

Mme Nguyen Thi Nga, présidente du groupe BRG, a proposé : « Lorsqu'un accord a été trouvé avec la majorité de la population, l'investisseur est tenu de demander aux organismes publics de récupérer les terres et de faire respecter cette décision si les ménages restants refusent d'accepter, afin d'éviter le gaspillage et l'utilisation inefficace des terres. Si seulement 1 % des ménages sont en désaccord, la mise en œuvre du projet sera difficile. La loi peut autoriser la mise en œuvre partielle du projet, mais le projet constitue l'ensemble. »

Exprimant son opinion sur cette question, l'expert économique Vu Vinh Phu a déclaré que pour que la récupération des terres soit pratique, l'État doit disposer de mécanismes et de politiques très spécifiques pour créer un corridor juridique, à partir duquel les agences, les personnes et les entreprises concernées peuvent mettre en œuvre.

Cet expert économique soutient également l'idée que s'il existe un corridor juridique, lorsque l'entreprise qui met en œuvre le projet a conclu un accord avec plus de 70 % des personnes, alors les agences de l'État procéderont à la récupération et à l'application des terres si les ménages restants refusent de céder les terres pour éviter que le projet ne se prolonge, causant des dommages à l'entreprise, sans pour autant promouvoir immédiatement l'efficacité des terres.

Conseil sur la politique de récupération des terres, d'indemnisation, de soutien et de réinstallation image 2 — L'économiste Vu Vinh Phu.

Loyer différentiel, comment le calculer ?

On peut dire que dans le passé, l'acquisition de terres par l'État et la conversion des terres à des fins d'utilisation, le calcul des différences de loyer foncier étaient très difficiles en raison de la détermination des prix des terres. Alors que de nombreuses opinions affirment que l'État récupère des terres aux populations à des prix « bon marché », puis les cède à des entreprises qui investissent dans la vente de produits à des prix élevés pour faire du profit. Est-ce vraiment vrai ?

Selon un représentant d'une société immobilière, l'indemnisation des personnes qui défrichent le terrain provient essentiellement de l'État, mais en réalité, la société avance et déduit plus tard de la taxe foncière et de la taxe foncière. Même si vous obtenez un terrain pour 1 million de VND/m2, vous ne pouvez toujours pas le vendre immédiatement à un prix plusieurs fois supérieur.

Parallèlement, en plus des droits d'utilisation du sol et des taxes foncières payés à l'État, les entreprises doivent également payer des coûts supplémentaires pour la construction d'infrastructures, les ventes en salle, les remises des concessionnaires, les paiements d'intérêts, etc.

En discutant avec nous, l'avocat Nguyen Hoai Nam - Directeur du cabinet d'avocats Bamboo Star LLC a analysé l'acquisition de terres par l'État à des fins de développement socio-économique, y compris la construction de nouvelles zones urbaines.

L'avocat Nguyen Hoai Nam a déclaré que les nouvelles zones urbaines approuvées par le Premier ministre et décidées pour l'investissement qui nécessitent l'acquisition de terrains ou les projets de construction de nouvelles zones urbaines approuvés par les Conseils populaires provinciaux qui nécessitent l'acquisition de terrains sont des cas où l'État acquiert des terrains pour le développement socio-économique pour des intérêts nationaux et publics comme stipulé dans l'article 62 de la loi foncière de 2013.

« Lorsque l’État récupère des terres pour le développement socio-économique dans l’intérêt national et public, il y aura une différence entre le montant d’argent que l’État indemnise les personnes dont les terres sont récupérées et le montant que l’État collecte par le biais de l’attribution de terres aux entreprises qui sont des investisseurs de projets », a souligné l’avocat Nam.

Selon l'avocat Nguyen Hoai Nam, les personnes dont les terres sont récupérées et remplissent les conditions spécifiées à l'article 75 seront indemnisées pour les terres lorsque l'État récupère des terres à des fins de défense et de sécurité nationales ; développement socio-économique pour les intérêts nationaux et publics.

Conseil sur la politique de récupération des terres, d'indemnisation, de soutien et de réinstallation, image 3 — Zone urbaine de Nam Thang Long (zone urbaine de Ciputra). Photo : internet

Français Citant le projet de zone urbaine de Nam Thang Long (zone urbaine de Ciputra) dans le district de Tay Ho, Hanoi, l'avocat Nguyen Hoai Nam a déclaré que l'indemnisation, le soutien et la réinstallation lorsque l'État récupère des terres sont mis en œuvre conformément à la décision n° 10/2017/QD-UBND du Comité populaire de Hanoi, en conséquence, l'article 5 stipule les principes de l'indemnisation foncière lorsque l'État récupère des terres : Les utilisateurs des terres lorsque l'État récupère des terres, s'ils remplissent les conditions d'indemnisation conformément aux dispositions de l'article 75 de la loi foncière, seront indemnisés en espèces selon le prix spécifique du terrain du type de terrain récupéré décidé par le Comité populaire de la ville. En cas de conditions de fonds fonciers, une compensation sera envisagée par l'attribution de terres ayant la même destination d'usage que les terres récupérées. Selon le tableau n° 1 publié avec la décision n° 30/2019 du Comité populaire de Hanoi, le prix des terres agricoles pour la riziculture et les cultures annuelles dans les quartiers du district de Tay Ho est de 252 000 VND/m2.

Pour les investisseurs, après avoir terminé l’acquisition du terrain, l’indemnisation et le déblaiement du site, l’État décide d’attribuer et de louer le terrain aux investisseurs du projet. À ce moment-là, l'État calcule les frais d'utilisation du sol pour la location et l'attribution des terres en fonction de l'objectif correct d'utilisation de chaque nouveau type de terrain dans la politique de planification et d'investissement du projet approuvé conformément aux dispositions du décret 45/2014/ND-CP sur la collecte des frais d'utilisation du sol et les directives d'application.

« La différence se manifeste ici lorsque le montant des indemnisations et du soutien accordés par l'État aux personnes dont les terres sont récupérées est bien inférieur au montant des redevances foncières perçues auprès des entreprises par l'État via l'attribution et la location de terres. Cela est d'autant plus évident que les finalités d'utilisation des terres, que l'État récupère auprès des personnes ou les attribue aux investisseurs, sont différentes, et que l'emplacement et les infrastructures sont déterminés par l'aménagement général de la zone urbaine », a déclaré l'avocat Nguyen Hoai Nam, ajoutant que la différence de calcul sera intégrée au budget de l'État.

Gia Phat

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