Algunos de los mayores promotores inmobiliarios de China están en problemas y buscan reestructurar sus deudas. Sin embargo, el problema está empeorando: la demanda en el mercado inmobiliario se está agotando y la pregunta más importante es qué tan gravemente se verán afectados la economía y el sector financiero si algunos de estos gigantes inmobiliarios colapsan.
Todas las miradas están ahora centradas en Evergrande, la empresa fuertemente endeudada que se ha declarado en quiebra en Nueva York, bajo el Capítulo 15 del Código de Quiebras de Estados Unidos. Evergrande ha estado luchando por conseguir apoyo para su plan de reestructuración de la deuda externa.
La presentación de una solicitud de protección por quiebra le dará a Evergrande más tiempo. La medida impedirá temporalmente que los acreedores tomen medidas para recuperar sus deudas y suspenderá cualquier procedimiento legal contra el grupo, que enfrenta miles de casos legales y reclamaciones por un total de 395 mil millones de yuanes.
El grupo espera que la protección por quiebra pueda crear un entorno más favorable para obtener la aprobación de su plan de reestructuración de deuda y continuar con sus negocios normalmente para completar los proyectos inconclusos.
Hay precedentes de esto. En 2022, otro desarrollador inmobiliario chino, Modern Land, solicitó y recibió el reconocimiento del Capítulo 15 por su plan de reestructurar 1.340 millones de dólares en bonos denominados en dólares en el extranjero.
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| ¿La declaración de quiebra de Evergrande es como la de Lehman Brothers de China? (Fuente: El Representante) |
¿Efectos contagiosos?
Una pregunta que se ha planteado es si la solicitud de protección por quiebra de Evergrande es la misma que la de Lehman Brothers de China. Cuando el problema de una empresa se convierte en el problema de todos. Fue la quiebra de Lehman Brothers en 2008 lo que desencadenó un colapso del mercado bursátil y obligó al gobierno federal de Estados Unidos a embarcarse en un programa de rescate masivo para proteger al resto de la industria financiera.
El contexto ahora es diferente. En primer lugar, la idea de que el gobierno chino provoque una caída de los precios de la tierra es impensable, especialmente dada su profunda participación en el sector inmobiliario del país. Pero no hay duda de que el episodio muestra que el problema se está extendiendo más allá de Evergrande y tiene a las autoridades extremadamente preocupadas mientras intentan asegurarse de que no provoque un contagio.
La historia comenzó en 2021 cuando Evergrande, que tiene deudas de más de 300.000 millones de dólares, comenzó a incumplir sus deudas. Desde entonces, los promotores inmobiliarios que representan el 40% de las ventas de viviendas en China también han incumplido sus deudas. La mayoría de ellas son empresas privadas.
Más recientemente, Country Garden, que en su día fue el mayor desarrollador inmobiliario de China en términos de ventas por contrato, se enfrentó a un incumplimiento tras suspender la negociación de casi una docena de bonos nacionales. La empresa también podría buscar reestructurar su deuda.
Los avances de Evergrande y Country Garden han hecho que los bancos estén menos dispuestos a proporcionar financiación a los promotores inmobiliarios privados. Existe la preocupación de que esto pueda perjudicar a los promotores inmobiliarios no rentables en un momento en que las empresas inmobiliarias están luchando con ventas débiles.
Demanda débil
Las tasas hipotecarias han bajado y los pagos iniciales han caído, pero la demanda de viviendas sigue siendo débil en China. Los precios de las viviendas nuevas cayeron en julio después de mantenerse estables durante varios meses. El mercado laboral está empeorando y la gente no confía en que las casas que quieren comprar se entreguen. No es de extrañar que los compradores de viviendas se muestren cautelosos.
Las débiles ventas de viviendas han puesto más presión sobre los promotores inmobiliarios, especialmente aquellos que enfrentan problemas de liquidez. Evergrande informó una pérdida total de 812 mil millones de yuanes en los últimos dos años, y su deuda neta aumentó de 627 mil millones de yuanes en 2021 a 688 mil millones de yuanes en 2022. Country Garden anunció recientemente una pérdida neta estimada de 45-55 mil millones de yuanes en el primer semestre de 2023, con una caída de los ingresos del 35% interanual en 2022.
La crisis de liquidez en el sector de la vivienda se está extendiendo a los promotores inmobiliarios estatales. El Grupo Sino-Ocean, respaldado por el Estado, ha dicho a los acreedores que está trabajando con los principales accionistas para gestionar su carga de deuda. China Vanke evaluó que el mercado inmobiliario del país ahora es peor de lo esperado.
La prioridad de los promotores inmobiliarios es cumplir con los compromisos existentes. La mayoría de estas empresas no pueden o no quieren comprar terrenos y comenzar nuevos proyectos. El número de viviendas nuevas construidas en los primeros siete meses de 2023 cayó un 26% respecto al mismo periodo de 2022, mientras que la inversión inmobiliaria cayó un 8,5% en julio.
El sector inmobiliario de China se contrajo un 1,2% en el segundo trimestre de 2023 en comparación con el mismo período de 2022. La industria y los sectores relacionados representan casi el 14% del producto interno bruto (PIB) de China. Esto significa que el declive del sector inmobiliario supone un lastre para la economía china.
Alto riesgo
A principios de julio, el Banco Popular de China (PBoC, el banco central) extendió un programa especial de préstamos hasta mayo de 2024 para ayudar a los desarrolladores inmobiliarios a completar sus proyectos inacabados. Casi un tercio de las 343 ciudades medianas del país habían bajado las tasas hipotecarias para compradores de vivienda por primera vez a fines de junio, mientras que la tasa hipotecaria promedio para préstamos cayó a 4,11 por ciento en junio, desde 4,62 por ciento un año antes, según el banco central.
Sin embargo, el mercado inmobiliario sigue siendo débil y los riesgos financieros están aumentando, no sólo para el sector inmobiliario, sino también para el sector bancario y el sector de los gobiernos locales que ha estado apoyando la vivienda. Esto hace que la necesidad de flexibilizar las políticas sea aún más urgente.
El riesgo es muy alto. Las autoridades chinas deben estabilizar el sector inmobiliario y evitar una mayor “sangría” de los “grandes” de este campo. De lo contrario, podría ponerse en duda su capacidad para controlar sus propios riesgos.
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