Cambio de mercado, ¿momento dorado para invertir? Los apartamentos del sur aumentan de precio "en secreto" en Hanoi, donde los precios de los terrenos son los más altos

En el contexto del mercado que se prepara para cambiar, el período actual es el momento dorado para la inversión, los apartamentos del sur están aumentando "silenciosamente" de precio, revelando la zona urbana con el precio del terreno más alto en Hanoi ... son las últimas noticias inmobiliarias.

Desde principios de año, el mercado inmobiliario de Hanoi ha registrado continuamente aumentos de precios para la mayoría de los tipos de bienes inmuebles. (Fuente: DN&TT)

El mercado establece un nuevo nivel de precios

El ajuste de los precios de la tierra en grandes ciudades como Ho Chi Minh y Hanoi está creando una fuerte señal de una tendencia general de aumento de precios. La nueva lista de precios de terrenos en Ciudad Ho Chi Minh ha estado vigente desde octubre de 2024 y el precio más alto alcanzó los 687,2 millones de VND/m² en el Distrito 1. Mientras tanto, en Hanoi, la lista ajustada de precios de terrenos ha llevado el precio en el distrito de Hoan Kiem a más de 695 millones de VND/m², significativamente más alto que en Ciudad Ho Chi Minh. En comparación con la antigua lista de precios, la lista de precios de terrenos ajustada en Hanoi es entre 2 y 6 veces más alta.

Según la Ley de Tierras revisada, se espera que la lista nacional de precios de tierras entre en vigor oficialmente a principios de 2026. Este es un punto de inflexión importante, porque en la historia nunca ha habido un precedente de que los precios de las tierras disminuyan después de cada nueva lista de precios anunciada.

Por ejemplo, en el período 2015-2019, cuando se aplicó el nuevo marco de precios de la tierra, los precios de la tierra en Hanoi aumentaron entre un 10 y un 20 por ciento. De manera similar, el período 2020-2024 también registró un aumento promedio de alrededor del 15% cuando se ajustó el marco nacional de precios de la tierra. Esta tendencia muestra que la nueva lista de precios de terrenos en 2026 establecerá un nivel de precios más alto que el actual. Esto afectará significativamente las decisiones de inversión de muchas personas.

En un contexto en el que el mercado se prepara para cambiar, el período actual es el momento dorado para invertir en bienes raíces. Antes de que entre en vigor oficialmente la nueva lista de precios de terrenos, los precios de los inmuebles todavía se encuentran en un nivel relativamente razonable. Esta es una gran oportunidad para que los inversores posean propiedades a precios más bajos, evitando la presión de los aumentos de precios cuando se aplique el nuevo marco de precios del suelo.

Invertir en esta etapa también ayuda a aumentar rápidamente el valor de los activos. De hecho, cuando los precios de la tierra se ajusten según el nuevo marco de precios, el valor de los activos de los primeros inversores aumentará drásticamente. Esta es una clara ventaja competitiva, especialmente ahora que el mercado está tomando impulso a medida que los inversores empiezan a entrar en él.

Además, las zonas con un fuerte potencial de infraestructura y desarrollo económico suelen ser destinos atractivos para los inversores. Por ejemplo, las provincias vecinas de Ciudad Ho Chi Minh, como Dong Nai, Binh Duong o Long An, se están beneficiando enormemente de proyectos de infraestructura clave. Estas áreas no sólo incrementan el valor inmobiliario sino que también crean muchas grandes oportunidades de ganancias gracias al auge de la demanda de viviendas.

Los apartamentos del sur suben de precio "silenciosamente"

Desde principios de año, el mercado inmobiliario de Hanoi ha registrado continuamente aumentos de precios para la mayoría de los tipos de bienes inmuebles. A diferencia de los apartamentos de Hanoi, los proyectos de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh aún registran aumentos de precios estables, y algunos proyectos incluso experimentan un fuerte crecimiento.

Según el informe del tercer trimestre de 2024 de CBRE Vietnam, en la ciudad de Ho Chi Minh, la nueva oferta es baja, pero la tasa de absorción está mejorando. En concreto, en el tercer trimestre, Ho Chi Minh City contaba con menos de 130 nuevos apartamentos a la venta, procedentes de la siguiente fase de proyectos que se habían abierto a la venta, ubicados en distritos alejados del centro.

Aunque la oferta oficial para la venta es baja, el punto brillante del mercado de la ciudad de Ho Chi Minh en los últimos tiempos se puede mencionar ya que el mercado tiene casi 300 apartamentos re-ofrecidos de proyectos que han dejado de venderse temporalmente en los últimos 1-2 años en la ciudad de Thu Duc, Distrito 7 y alrededor de 2.700 apartamentos que no han abierto oficialmente para la venta han comenzado a aceptar reservas, y se espera que se abran para la venta en un futuro cercano.

Además, la mayoría de los proyectos con inventario restante para la venta registraron tasas de ventas positivas, con más de 2.000 apartamentos transaccionados exitosamente en el trimestre, casi el doble que el trimestre anterior. Los inversores siguen aplicando numerosas políticas de venta como descuentos según formas de pago, esquemas de pago diversificados, apoyos en los intereses de los préstamos, compromisos de alquiler, etc.

Algunos proyectos en etapa de reserva con precios de venta esperados altos también hacen que los compradores consideren proyectos vecinos con productos primarios en venta de calidad similar pero con precios de venta más bajos y entrega temprana.

A partir del tercer trimestre de 2024, el precio de venta primario de los apartamentos en la ciudad de Ho Chi Minh alcanzó los 66 millones de VND/m2 de área neta, un aumento del 4% intertrimestral y casi el 8% interanual, en gran parte debido a que los proyectos antiguos ajustaron sus precios de venta en la nueva fase de apertura, como D-Homme (Distrito 6), D-Aqua (Distrito 8) y Lavida Plus (Distrito 7), todos ajustaron sus precios de venta primarios entre un 10% y un 30% en comparación con los precios de venta de la fase anterior.

El mercado secundario en Ciudad Ho Chi Minh continuó aumentando levemente este trimestre, aumentando un promedio de 3% intertrimestral y 5% interanual, alcanzando un promedio de VND48 millones/m2 de área neta en el tercer trimestre. La mayoría de los segmentos de departamentos registraron un aumento en los precios de venta secundarios este trimestre.

Entre ellos destaca el proyecto Saigon Pearl, con un aumento de precios impresionante: hasta un 34% en el último año. Actualmente, el precio de venta común fluctúa alrededor de 83,2 millones de VND/m2, según datos de Batdongsan.com.vn.

Perspectiva del área de vivienda social en la parcela CT3 - Nueva área urbana de Kim Chung, distrito de Dong Anh, Hanoi. (Fuente: Inversor)

Hanoi está a punto de tener más de 1.000 unidades de vivienda asequibles.

La empresa conjunta de los inversores Handico y Viglacera planea iniciar la construcción del proyecto CT3 en el marco del proyecto de inversión en construcción de viviendas sociales en las parcelas CT3, CT4 - Kim Chung New Urban Area, Distrito Dong Anh (Hanoi) a principios de 2025.

La información de la Junta de Gestión del Proyecto dijo que el Comité Popular del distrito de Dong Anh está acelerando el progreso de la limpieza del sitio en diciembre de 2024. Se espera que en enero de 2025, el Comité Popular de Hanoi decida asignar tierras para que el inversor de la empresa conjunta lleve a cabo los pasos para iniciar el proyecto.

Según la planificación aprobada, en el terreno CT3 se construirán 3 edificios de apartamentos de gran altura, cada edificio tiene 12 pisos de altura + 1 ático. La superficie total construida es de más de 109.000 m2, con un total de 1.104 viviendas y una población de casi 4.000 personas.

En el terreno CT4, el proyecto de vivienda social ha completado la inversión de construcción y se ha puesto en funcionamiento desde el cuarto trimestre de 2021 con un edificio de apartamentos de 12 plantas + 1 ático, un total de 484 apartamentos que cubren las necesidades de vivienda de más de 1.500 personas.

Respecto al proyecto en el terreno CT5, el representante del inversor conjunto dijo que están coordinando activamente con el Comité Popular del distrito de Dong Anh para eliminar las dificultades y obstáculos en la compensación y la limpieza del sitio, así como para organizar las tierras de reasentamiento para la gente.

Por otra parte, el consorcio está estudiando un informe del ayuntamiento para permitir la adecuación de un proyecto de vivienda obrera a vivienda social para ampliar aún más los sujetos que acceden a este tipo de política habitacional, adecuada a la asequibilidad de la mayoría de las personas.

Descubriendo la zona urbana con el precio de terreno más alto en Hanoi

Según la lista ajustada de precios de terrenos de Hanoi, el área urbana de Tay Ho Tay (distrito de Tay Ho) es el área urbana con el precio de terrenos más alto, con más de 113 millones de VND/m2.

El precio anterior pertenece a la ubicación más hermosa del área urbana (ubicación 1) con una sección de carretera de 60 m, parte del distrito de Tay Ho, un aumento del 225% en comparación con la lista de precios de terrenos emitida en 2019 (34,8 millones de VND/m2).

También en el área urbana de Tay Ho Tay, la ubicación con un frente de carretera de 60 m pero en el distrito de Bac Tu Liem tiene un precio de casi 108 millones de VND/m2, un aumento del 210%.

Según la lista ajustada de precios de terrenos de Hanoi, hay cinco áreas urbanas con precios de terrenos superiores a 100 millones de VND/m2 en las carreteras principales.

Además de la zona urbana de Tay Ho Tay (nombre comercial: Starlake), la zona urbana de Nam Trung Yen con una sección de carretera de 40 m tiene un precio de 109,3 millones de VND/m2, la zona urbana de Thanh Pho Giao Luu con una sección de carretera de 50 m tiene un precio de casi 104,3 millones de VND/m2, el área del Cuerpo Diplomático tiene un precio de casi 108 millones de VND/m2 en una sección de carretera de 60 m, y la zona urbana de My Dinh - Me Tri tiene un precio de casi 101 millones de VND/m2 en una sección de carretera de 20-30 m.

Los precios del suelo en las zonas urbanas suburbanas también aumentaron en promedio entre un 175 y un 200%. Por ejemplo, el área urbana de Lideco (distrito de Hoai Duc) aumentó de 18,8 millones de VND a casi 54,7 millones de VND/m2, lo que equivale a un aumento de casi el 190%.

Mientras tanto, el precio de terreno urbano más bajo en la tabla recientemente ajustada en Hanoi es el área residencial de Phu Thinh, ciudad de Son Tay con un precio de 11,38 millones de VND/m2, un aumento del 175% en comparación con la lista de precios anterior.

Sin embargo, los precios anteriormente mencionados siguen siendo mucho más bajos que los precios de compra y venta en el mercado recientemente.

Al examinar el mercado y los sitios de comercio inmobiliario, el precio de los bienes raíces en el área urbana de Tay Ho Tay, así como otras áreas urbanas, se anuncia para la venta a un precio 3-4 veces mayor. Por ejemplo, en la zona urbana de Tay Ho Tay, el precio de las villas y casas adosadas que se anuncian para la venta suele rondar los 350-400 millones de VND/m2, y los apartamentos superan los 100 millones de VND/m2. Aquí hay villas con precios que superan los 500 millones de VND/m2.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chuyen-minh-thoi-diem-vang-de-dau-tu-chung-cu-phia-nam-ngam-ngam-tang-gia-noi-gia-dat-cao-nhat-ha-noi-298873.html