เขตชานเมืองกำหนดระดับราคาใหม่ เสนอภาษีอสังหาริมทรัพย์ครั้งที่สอง และนำเงินมัดจำสำหรับการประมูลที่ดิน Thanh Oai ออก

อสังหาริมทรัพย์: ประมูลที่ดินในเขต Hoai Duc กรุงฮานอย (ที่มา: Vietnamnet)

อสังหาริมทรัพย์ 'ตก' อยู่ในมือของคนรวย ราคาก็เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่าสถานการณ์บ้านร้าง วิลล่าร้าง และพื้นที่เมืองร้างกำลังปรากฏขึ้นมากขึ้น แม้แต่ในเมืองใหญ่ที่บอกว่าที่ดินแน่นและแออัด สถานการณ์นี้ ยังมีความอุดมสมบูรณ์ แสดงให้เห็นความลำบากระหว่างที่ดินรกร้างกับบ้านในด้านหนึ่ง และภาพผู้คนดิ้นรนดิ้นรนไม่รู้จะทำงานที่เหลืออย่างไร ชีวิต ซื้อที่ดินหรือบ้าน

นอกจากนี้ จากข้อมูลของ VARS พบว่าเป็นเรื่องปกติมากที่นักลงทุนจะเก็งกำไร - กักตุนสินค้าเมื่อสินค้าหายาก ไม่มีขาย แล้วปล่อยทิ้งไว้โดยเปล่าประโยชน์เพื่อรอให้ราคาเพิ่มขึ้น หรือสร้างความขาดแคลนปลอมเพื่อดันราคาให้สูงขึ้นเพื่อค้นหาผลกำไรที่สูง เกิดขึ้นจากเมืองสู่ชนบท ส่งผลกระทบต่อกระบวนการพัฒนากองทุนที่ดิน ความสัมพันธ์ระหว่างอุปสงค์และอุปทาน และส่งผลต่อเศรษฐกิจในระยะยาว

VARS เชื่อว่าภาษีควรใช้กับบ้านหลังที่สองขึ้นไป เป็นเรื่องปกติที่ผู้ที่มีทรัพย์สินและทรัพย์สินจำนวนมากจะสร้างผลกำไรอย่างต่อเนื่องเพื่อจ่ายภาษีมากขึ้น ที่จริงแล้วผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่ในช่วงที่ผ่านมาคือผู้ซื้อบ้านหลังที่สองหรือสาม

ข้อเสนอนี้จัดทำขึ้นในบริบทที่ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยไม่มีสัญญาณว่าจะลดลง

จากข้อมูลของหน่วยนี้ ดัชนีราคาอพาร์ทเมนต์ในไตรมาสที่สองของปี 2024 ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้เพิ่มขึ้น 58% และ 27% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2019 ส่วนระดับกลางหายากมากขึ้นเรื่อยๆ และมากกว่า 80% อุปทานอพาร์ทเมนท์ใหม่สำหรับขายในปีนี้มีราคาสูงกว่า 50 ล้านเวียดนามดอง/ตารางเมตร

ไม่เพียงแต่โครงการใหม่เท่านั้น ราคาอพาร์ทเมนท์เก่ายังพุ่งสูงขึ้นอีกด้วย อพาร์ทเมนต์หลายแห่งที่ใช้งานมานานหลายทศวรรษยังคงมีราคาสูงกว่าตอนที่เปิดขายถึง 2-3 เท่า ส่วนของวิลล่า ทาวน์เฮาส์ หรือที่ดินชานเมืองก็มีสัญญาณของราคาที่เพิ่มขึ้นเช่นกัน เนื่องจากนักลงทุนบางกลุ่มสร้างอุปสงค์และอุปทานปลอมเพื่อทำกำไร

ดังนั้น เพื่อควบคุมการพัฒนาตลาดในทิศทางที่ปลอดภัย ดีต่อสุขภาพ และยั่งยืน เพื่อให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นและลดลงตามตลาด ตามข้อมูลของ VARS การประกาศใช้นโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นงานเร่งด่วนที่มองไม่เห็นได้ยาก

VARS เสนอนโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับสองประเด็น ได้แก่ ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองขึ้นไปและเจ้าของโครงการที่ถูกละทิ้ง อัตราภาษีจะค่อยๆ เพิ่มขึ้นเมื่อมีธุรกรรมที่ผู้ขายมีระยะเวลาการเป็นเจ้าของสั้น

เช่นเดียวกับในสิงคโปร์ ผู้ซื้อบ้านต้องจ่ายค่าธรรมเนียม 20% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์สำหรับบ้านหลังที่สอง และ 30% สำหรับบ้านหลังที่สาม เจ้าของที่ขายบ้านในปีแรกจะต้องเสียภาษี 6% จากมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ขายในปีที่สองจ่ายภาษี 2%, 8% ในปีที่สาม และหลังจากปีที่สี่จะไม่เรียกเก็บภาษีหรือค่าธรรมเนียมใดๆ .

VARS ยังเสนอว่าในกรณีที่เจ้าของไม่สร้างโครงการหลังจากได้รับที่ดินแล้วจะต้องเสียภาษีการละทิ้งอสังหาริมทรัพย์ด้วย วิธีการนี้ใช้โดยเกาหลี ที่ดินรกร้าง หรืออยู่ในกระบวนการถมที่ดินเกิน 2 ปี เก็บภาษี 5% และอัตราภาษีจะค่อยๆ เพิ่มขึ้นตามจำนวนปีที่บ้านร้าง 5 ปี เก็บภาษี 8 ปี %, 7 ปี เก็บภาษี 9% ภาษี 10%, ปล่อยทิ้งไว้เกิน 10 ปี, ภาษี 3%. ในสหรัฐอเมริกา ที่ดินที่ถูกทิ้งร้างจะถูกเก็บภาษี XNUMX%...

อย่างไรก็ตาม สมาคมนี้ยังตระหนักดีว่าการใช้เครื่องมือด้านภาษีเพื่อควบคุมตลาดต้องเผชิญกับความท้าทายมากมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากในด้านเทคโนโลยีและทรัพยากรบุคคลเพราะเพื่อใช้เป็นพื้นฐานในการพิจารณาว่าบ้านหลังที่สองหรือสาม...โดยใช้เครื่องมือภาษีที่มีประสิทธิภาพและโปร่งใสหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐจำเป็นต้องส่งเสริมการก่อสร้างและ การปรับปรุงระบบสารสนเทศและฐานข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้ VARS ยังแนะนำให้พิจารณาผลกระทบด้านลบที่อาจเกิดขึ้น เช่น การเก็บภาษีที่อาจทำให้ประชาชน "หมดกำลังซื้อ" ซึ่งนำไปสู่ผลกระทบระยะยาวอื่นๆ ต่อเศรษฐกิจ หรือสร้างช่องโหว่ทางกฎหมาย เมื่อคนรวยยังสามารถหลีกเลี่ยงภาษีได้โดยการโอนกรรมสิทธิ์ของ ทรัพย์สินที่สองหรือสาม...ให้ญาติขึ้นค่าเช่าบ้านเพื่อชดเชยค่าใช้จ่ายในการเสียภาษี...

วิลล่าชานเมืองที่อยู่ติดกันเป็นที่ต้องการ

ตามรายงานของ Vietnamnet การประมูลที่ดินในเขตชานเมืองของกรุงฮานอยทำให้เกิด "ไข้" ในช่วงไม่กี่วันที่ผ่านมา การพัฒนาตลาดทำให้นักลงทุนและผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จำนวนมากแห่กันไปหาที่ดินสำหรับวิลล่าและทาวน์เฮาส์ที่สร้างขึ้นในเขตเมืองพร้อมกัน จากการสำรวจในเขตชานเมืองของฮานอย อุปทานในส่วนนี้ค่อนข้างหายาก จำนวนโครงการวิลล่าและทาวน์เฮาส์ชานเมืองที่เปิดขายมีน้อยและขายหมดอย่างรวดเร็ว

ในภูมิภาคตะวันตก โครงการวิลล่าใหม่บางโครงการมีราคาตั้งแต่ 180 ล้านถึงเกือบ 200 ล้าน VND/m2

ในภาคใต้ มีห้องแถว Him Lam Thuong Tin จำนวน 159 ห้องเป็นของหายากที่กำลังเปิดขาย ปัจจุบัน อาคารพาณิชย์ 5 ชั้นที่อยู่ติดกับอาคารด้านหน้าและด้านหลัง 2 หลังที่สร้างเสร็จสมบูรณ์และมี Red Book จำหน่าย กำลังเปิดตัวสู่ตลาดด้วยราคาเริ่มต้นที่ 100 ล้าน VND/m2

นอกจากแหล่งอุปทานที่มีอยู่แล้ว ตลาดยังดึงดูดความสนใจด้วยข้อมูลที่ว่าโครงการใน Dong Anh กำลังจะเปิดตัวในไตรมาสที่สี่ ด้วยราคาประมาณ 300 ล้านเวียดนามดอง/ตร.ม.

อุปทานวิลล่าและทาวน์เฮาส์ถือว่าต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ราคาขายวิลล่าและทาวน์เฮาส์ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในปีที่ผ่านมา ราคาวิลล่าในบางพื้นที่ใน Hoai Duc และ Ha Dong มีการกำหนดราคาใหม่อย่างต่อเนื่อง เพิ่มขึ้น 1-30% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว แม้แต่ในพื้นที่ที่มีศักยภาพบางแห่ง จำนวนลูกค้าที่สนใจก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว และมีราคาที่พุ่งสูงขึ้นในท้องถิ่น

Ms. Le Thi Bich Ngoc - รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Truong Son Land กล่าวว่าราคาอพาร์ทเมนท์ที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วและการประมูลที่ดินที่สูง ทำให้นักลงทุนจำนวนมากต้องย้ายไปอยู่เขตชานเมือง ดังนั้นกลุ่มแนวราบจะยังคงร้อนแรงต่อไป ในอนาคตอันใกล้ราคาสินค้าใหม่ในพื้นที่ชานเมืองอาจกำหนดระดับราคาใหม่เมื่อกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมเป็นต้นไป ส่งผลให้ราคาวิลล่าและทาวน์เฮาส์สูงขึ้น

จากข้อมูลของผู้สังเกตการณ์ ในระยะสั้น สภาพคล่องของวิลล่าและทาวน์เฮาส์จะเพิ่มขึ้น และมีแนวโน้มว่าราคารองจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป “ตั้งแต่วันนี้จนถึงสิ้นปี กลุ่มวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในฮานอยจะยังคงเห็นราคาเพิ่มขึ้นเนื่องจากอุปทานมีน้อยและอุปสงค์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม อุปทานหลักจะอยู่ในเขตชานเมืองและพื้นที่เมืองชั้นในซึ่งใช้เงินทุนที่ดินสำหรับโครงการใหม่หมดแล้ว” Ms. Nguyen Hoai An - ผู้อำนวยการ CBRE ฮานอย ประเมิน

ตามที่ Mr. Nguyen Van Dinh - รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามกล่าวว่า เมื่ออสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ทยังค่อนข้างเงียบสงบ ที่ดินในต่างจังหวัดกำลังรอเวลาที่เหมาะสม และอพาร์ตเมนต์ในเมืองชั้นในร้อนเกินไป วิลล่าและเมืองที่อยู่ติดกัน พื้นที่ยังคงเป็นทางเลือกหลักของนักลงทุนจำนวนมากเมื่อมั่นใจทั้งความทนทานและศักยภาพในการเพิ่มราคา “ปัจจุบัน ตลาดวิลล่าที่อยู่ติดกับฮานอยทำให้อุปทานของผลิตภัณฑ์ในเมืองชั้นในหมดลง ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบต้องย้ายไปยังชานเมือง นี่จะเป็นแรงผลักดันให้ราคาของกลุ่มนี้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง อนาคตแบบไฮบริด” นายดิงห์ยืนยัน

ที่ดินประมูล Thanh Oai: 55/68 ล็อตไม่มีเงินฝาก

หมดเวลาการชำระเงินแล้ว แต่มีที่ดินเพียง 13/68 แปลงในพื้นที่ Ngo Ba หมู่บ้าน Than ชุมชน Thanh Cao เขต Thanh Oai (ฮานอย) เท่านั้นที่ได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินของตน 55 ที่ดินที่ถูกละทิ้งมีราคาชนะตั้งแต่ 80 ล้าน VND/m2 จนถึงมากกว่า 100 ล้าน VND/m2

ตามข้อบังคับ ผู้ชนะการประมูลที่ดินจะต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน 2 งวดภายใน 30 วัน การชำระเงินครั้งสุดท้ายของการประมูลนี้คือวันที่ 14 กันยายน

อย่างไรก็ตาม ข้อมูลที่เผยแพร่โดยศูนย์พัฒนากองทุนที่ดินเขต Thanh Oai แสดงให้เห็นว่า ณ วันนี้ (16 กันยายน) แม้ว่าจะเลยกำหนดเวลาการชำระเงินไปแล้ว แต่มีที่ดินเพียง 9/13 แปลงเท่านั้นที่สามารถปฏิบัติตามพันธกรณีทางการเงินได้ ในบรรดาล็อตที่จ่ายเต็มจำนวน ล็อตสูงสุดมีราคามากกว่า 68 ล้าน VND/m55

ที่ดินที่มีราคาชนะสูงถึง 80 ล้าน VND/m2 รวมถึงผู้ชนะในที่ดินที่มีราคาสูงสุด 100,5 ล้าน VND/m2 ยังไม่ได้ชำระเงินตรงเวลา จึงถือว่าที่ดินจำนวน 55 แปลงถูกทิ้งร้าง

ก่อนหน้านี้ การประมูลที่ดินจำนวน 68 แปลงในพื้นที่โงบา หมู่บ้านแทงทัน ชุมชนแทงเฉา ก่อให้เกิดความปั่นป่วนในหมู่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และความคิดเห็นของประชาชน เมื่อมีผู้ยื่นคำขอที่มีคุณสมบัติเหมาะสมมากกว่า 4.000 ราย โดยมีลูกค้ามากกว่า 1.500 ราย ราคาที่ชนะจะสูงกว่าราคาเริ่มต้น 7-8 เท่า จากราคาเริ่มต้นที่ 8,6-12,5 ล้าน VND/m2 ราคาที่ชนะสูงสุดเกิน 100 ล้าน VND/m2

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ล็อต LK03-10 ที่มีพื้นที่เกือบ 65m2 มีราคาชนะสูงสุดสูงถึง 100,5 ล้าน VND/m2 ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้น 8 เท่า

เป็นที่ทราบกันว่าการประมูลที่ดิน 68 แปลงในพื้นที่ Ngo Ba หมู่บ้าน Thanh Than ชุมชน Thanh Cao จัดขึ้นเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม คาดว่าจะมีรายได้มากกว่า 8 พันล้านดอง ด้วยที่ดิน 400 แปลงที่ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน จำนวนเงินทั้งหมดที่รวบรวมได้จึงมากกว่า 13 พันล้านดอง หรือ 80% ของที่คาดไว้

กรณีแปลงฟังก์ชั่นที่อยู่อาศัยตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม

มาตรา 124 ของกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 กำหนดกรณีที่สามารถเปลี่ยนฟังก์ชันที่อยู่อาศัยได้อย่างชัดเจน

ดังนั้น กรณีที่สามารถเปลี่ยนฟังก์ชันที่อยู่อาศัยได้ ได้แก่:

เปลี่ยนจากที่อยู่อาศัยเพื่อการตั้งถิ่นฐานใหม่เป็นที่อยู่อาศัยทางสังคม

แปลงจากที่อยู่อาศัยสาธารณะหรือที่อยู่อาศัยทางสังคมเมื่อไม่ต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการตั้งถิ่นฐานอีกต่อไป

การแปลงที่อยู่อาศัยในกรณีที่ระบุไว้ในข้อ d ข้อ 1 มาตรา 13 ของกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 เป็นที่อยู่อาศัยอย่างเป็นทางการหรือเป็นที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมให้เช่า

กรณีอื่นๆ แล้วแต่ดุลยพินิจของ นายกรัฐมนตรี ฉินฟู่ ตามข้อเสนอแนะของ กระทรวงการก่อสร้าง.

หมายเหตุ: การแปลงฟังก์ชั่นที่อยู่อาศัยที่ระบุไว้ในข้อ 1 ของบทความนี้จะต้องเป็นไปตามหลักการดังต่อไปนี้:

ต้องสอดคล้องกับแผนงานและแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัยของจังหวัดที่ได้รับอนุมัติ โดยไม่ก่อให้เกิดการสูญเสียทรัพย์สินสาธารณะ

หลังจากแปลงฟังก์ชั่นของบ้านแล้วจะต้องนำไปใช้อย่างมีประสิทธิภาพตามวัตถุประสงค์ที่ถูกต้องและเป็นไปตามมาตรฐานและข้อบังคับทางเทคนิคของบ้านแปลง

ต้องได้รับความเห็นชอบจากกระทรวงก่อสร้างหรือคณะกรรมการราษฎรจังหวัด