El Ministerio de Vivienda y Construcción Urbana y Rural de China dijo que los gobiernos locales podrían pedir a las empresas estatales que ayuden a comprar algunas viviendas sin vender a los promotores inmobiliarios.
El gobierno chino ha lanzado su plan más ambicioso hasta ahora para rescatar el mercado inmobiliario.
Se trata de un avance que los inversores llevaban meses esperando. Pero la eficacia de estas medidas sigue siendo una gran incógnita.
Plan ambicioso
El paquete de medidas implica la adopción por parte de China de una política que se ha probado en una gran ciudad: exigir a los gobiernos locales que compren las viviendas no vendidas a los promotores inmobiliarios y las conviertan en viviendas sociales asequibles.
El plan también incluye recortes en las tasas hipotecarias y en los requisitos de pago inicial y, más importante aún, 300 mil millones de yuanes (41.500 millones de dólares) en efectivo a bajo interés del banco central para financiar compras estatales de bienes inmuebles no vendidos.
“Los responsables políticos son conscientes de la urgencia de evitar una crisis inmobiliaria en toda regla”, afirmó Zhaopeng Xing, estratega sénior de ANZ Research. “El nuevo plan de rescate muestra la determinación de los responsables políticos chinos de cambiar la situación”.
Si bien la urgencia es bienvenida, los expertos dicen que el paquete de ayuda actual puede ser demasiado pequeño en escala para ser efectivo y podría enfrentar problemas de financiación.
Según Goldman Sachs, el valor total de las viviendas sin vender, los proyectos sin terminar y los terrenos sin utilizar en China es de unos 30 billones de yuanes (4,1 billones de dólares).
Reducir la oferta de viviendas a niveles vistos por última vez en 2018, un año de auge para el mercado inmobiliario, podría costar más de 7 billones de yuanes (967 mil millones de dólares) en todas las ciudades, dijeron los analistas de Goldman en un informe de investigación reciente. Esa cifra es más de 20 veces el monto de financiación anunciado por el Banco Popular de China (PBoC, el banco central).
Aunque la economía de China creció más rápido de lo esperado a principios de este año, este impulso está siendo frenado por el sector inmobiliario, que alguna vez representó el 30% de la actividad económica.
Escala limitada
A pesar de una serie de anuncios a principios de este mes, aún no está claro cómo implementará el gobierno chino sus compras de viviendas y cuánto dinero se necesitará para financiar el plan. Lo más importante es que no está claro de dónde los gobiernos locales con problemas de liquidez podrán obtener el dinero para pagar este programa de compra de viviendas.
El último programa de refinanciación podría proporcionar 500 mil millones de yuanes (69 mil millones de dólares) en préstamos bancarios para apoyar la compra de viviendas locales, dijo el vicegobernador del Banco Popular de China, Tao Ling.
Pero incluso esta cifra es mucho menor de lo que se necesita. Algunos analistas estiman que se necesitarían cientos de miles de millones de dólares para liquidar el inventario inmobiliario de China, que incluye millones de viviendas vacías o a medio construir en todo el país.
Completar la construcción de las viviendas que ya se han vendido requerirá al menos 3,2 billones de yuanes (442.000 millones de dólares), dijo Ting Lu, economista jefe para China de Nomura, quien calificó al sector inmobiliario de China como un "problema difícil". Calcula que en la actualidad hay alrededor de 20 millones de viviendas que han sido pre-vendidas pero que aún no se han construido.
¿Dónde está el dinero?
El Ministerio de Vivienda y Construcción Urbana y Rural de China dijo que los gobiernos locales podrían pedir a las empresas estatales que ayuden a comprar algunas viviendas sin vender a los promotores inmobiliarios.
Sin embargo, según el vicegobernador del Banco Popular de China, Tao Ling, los emisores de bonos de los gobiernos locales (LGFV) actualmente tienen una enorme deuda “oculta” y no se les permite realizar compras. Esto deja a los gobiernos locales con menos opciones a la hora de encontrar efectivo.
Las provincias y ciudades de China han acumulado unos 15 billones de dólares en deuda, gran parte de ella oculta y acumulada en los últimos años para cubrir el costo de proyectos de infraestructura y gastos relacionados con la pandemia.
La caída del mercado inmobiliario ha exacerbado las dificultades financieras locales, ya que las ventas de terrenos y viviendas suelen representar más del 40 por ciento de los ingresos totales. La crisis de la deuda ha obligado a muchas ciudades chinas a recortar drásticamente el gasto.
La industria inmobiliaria de China comenzó a debilitarse en 2019 y cayó en un "agujero negro" hace unos tres años, después de que el gobierno emitiera una orden para restringir las actividades crediticias de los desarrolladores inmobiliarios.
Los esfuerzos para rescatar al sector clave comenzaron ya en 2022, cuando la recesión provocó una crisis para algunos promotores inmobiliarios y provocó el descontento entre decenas de miles de compradores de viviendas a medida que los proyectos se retrasaban o no cumplían las fechas de entrega. Pero estas medidas han sido en gran medida ineficaces, lo que ha provocado una disminución del flujo de caja para los promotores inmobiliarios.
Sólo el comienzo
Los expertos afirman que abordar el exceso de oferta de viviendas sin vender es sólo el primer paso para reactivar el sector inmobiliario de China. En otras palabras, según los analistas de Goldman Sachs, China necesita abordar tres cuestiones clave.
El segundo y tercer paso implican impulsar la demanda de vivienda y mitigar la caída del sector de la construcción. Esto requiere medidas más detalladas para reactivar la confianza de los consumidores e impulsar los precios de las viviendas.
Vale la pena mencionar que el entorno externo se torna cada vez más difícil. El gobierno de Estados Unidos ha decidido aumentar los aranceles sobre una serie de productos importados de China a partir del 1 de agosto, y la Unión Europea (UE) podría seguir su ejemplo. El expresidente estadounidense Donald Trump incluso amenazó con imponer un arancel del 60% a las importaciones de China si era reelegido.
Los analistas estiman que los aranceles propuestos por Trump podrían reducir la tasa de crecimiento de China hasta en 0,9 puntos porcentuales.
Desde una perspectiva a largo plazo, los expertos dicen que el plan podría reducir el riesgo de que China caiga en una “espiral deflacionaria” como Japón. La lección importante que debemos aprender de Japón es que los responsables políticos deben evitar actuar demasiado tarde. “Este podría ser el principio del fin de la crisis inmobiliaria de China”, añadieron.
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