Cambios en el mercado

Tras los primeros tres trimestres de 2024, la señal más clara de recuperación es el repunte del mercado, con empresas que lanzan continuamente nuevos proyectos. Sin embargo, el mercado aún enfrenta numerosos desafíos en el cuarto trimestre.

Se espera que el mercado inmobiliario en el Sur enfrente muchos desafíos en el cuarto trimestre.

El mercado está empezando a recuperarse.

En los primeros ocho meses de 2024, el mercado mostró signos importantes de recuperación en comparación con el período 2022-2023, pero esta recuperación fue desigual en todos los segmentos.

Segmento de parcela de terreno

En el mercado de Ciudad Ho Chi Minh y áreas circundantes durante los primeros ocho meses de 2024, el segmento de terrenos registró 14 proyectos lanzados (3 proyectos nuevos, 11 proyectos en fases de venta posteriores).

La oferta al mercado alcanzó los 787 productos, una disminución del 46% respecto al mismo periodo de 2023 (1.454 parcelas).

La tasa de consumo de nuevo suministro alcanzó aproximadamente el 30%, correspondiente a 237 transacciones exitosas, una disminución del 58% en comparación con el mismo período de 2023 (559 transacciones).

Segmento de casa adosada/villa

En agosto de 2024, el mercado de casas adosadas y villas en la ciudad de Ho Chi Minh y sus alrededores registró 16 proyectos lanzados (3 proyectos nuevos, 13 proyectos en fases de venta posteriores).

La oferta del mercado alcanzó los 1.333 productos, lo que supone un aumento del doble respecto al mismo periodo de 2023 (659 productos).

La tasa de consumo de nuevo suministro alcanzó el 61%, lo que corresponde a 817 productos transaccionados con éxito, un aumento de 3,5 veces en comparación con el mismo período de 2023.

Segmento de apartamentos

El segmento de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh y sus alrededores registró 30 proyectos lanzados en los primeros ocho meses, incluidos 7 proyectos nuevos, y el resto son fases posteriores de proyectos lanzados anteriormente.

La nueva oferta que ingresó al mercado alcanzó las 5.378 unidades, una disminución del 24% en comparación con el mismo período de 2023, y consiste principalmente en fases posteriores de proyectos, concentrados principalmente en Ciudad Ho Chi Minh y Binh Duong .

La tasa de absorción alcanzó el 76% de la oferta recién lanzada, con 4.086 transacciones exitosas, una disminución del 22% en comparación con el mismo período del año pasado.

Bienes raíces en complejos turísticos

En el segmento inmobiliario de resorts, el mercado no ha mostrado muchas señales de mejora a corto plazo. Si bien la oferta ha aumentado en algunos segmentos (villas de resorts y condotels), el consumo sigue siendo bastante moderado y se concentra en unos pocos proyectos.

En el segmento inmobiliario residencial, los precios de venta en el mercado primario no han fluctuado significativamente en comparación con principios de año. La liquidez en el mercado secundario muestra indicios de recuperación, pero esta se concentra principalmente en proyectos ya entregados, con documentación legal completa y convenientemente ubicados cerca del centro de la ciudad. En el segmento inmobiliario de complejos turísticos, los precios de venta en el mercado secundario han caído drásticamente, y muchos inversores han aceptado pérdidas del 20% o incluso del 30%, pero la liquidez sigue siendo muy difícil.

Desafíos del mercado en el cuarto trimestre

Se proyecta que el crecimiento económico mundial en 2024 se desacelerará en comparación con 2023. El Banco Mundial (BM) pronostica un crecimiento económico mundial del 2,4 % para 2024, el más bajo en tres años consecutivos. La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) estima un crecimiento del PIB mundial del 2,9 % para 2024, inferior al 3,1 % de 2023.

En cuanto al comercio, el Fondo Monetario Internacional (FMI) proyecta que el crecimiento del comercio mundial alcanzará el 3,3 % en 2024, cifra inferior al promedio del 4,9 % del período 2000-2019. Se prevé que el aumento de las tensiones comerciales y la fragmentación geoeconómica sigan lastrando el crecimiento del comercio mundial en 2024, dado que los países impusieron aproximadamente 3000 restricciones en 2023 (en comparación con las 1100 de 2019).

Mientras tanto, a finales de 2023, la deuda global total alcanzó los 313 billones de dólares, y la relación deuda/PIB llegó al 330 %. Se trata de un récord histórico y alarmante para la economía mundial.

En cuanto al mercado, el desequilibrio entre la oferta y la demanda ha sido un problema persistente durante la última década. La nueva oferta se concentra principalmente en los segmentos de alta gama y lujo, con escasez de viviendas asequibles y sociales que satisfagan las necesidades reales de vivienda de la mayoría de la población. Además, si bien la demanda del mercado ha aumentado, se mantiene baja (tanto en el mercado primario como en el secundario). Diversos factores han contribuido a una recuperación más lenta de lo previsto del mercado inmobiliario, siendo la actitud expectante de los inversores el principal obstáculo. Esto queda claramente demostrado por el hecho de que, a pesar de los bajos tipos de interés de los depósitos, los depósitos bancarios alcanzaron un máximo histórico de 14 billones de VND en el primer trimestre del año.

En cuanto a las políticas legales, los obstáculos para la concesión de licencias de proyectos siguen presionando a las empresas y a la oferta de nuevos proyectos que entran al mercado, especialmente durante el primer trimestre del año. Además, se han logrado avances significativos en la resolución de problemas legales, especialmente en proyectos que involucran terrenos intercalados. Según las estadísticas, solo en Ciudad Ho Chi Minh, 126 proyectos se ven afectados actualmente por retrasos legales y de construcción relacionados con terrenos públicos intercalados. Si bien este problema está regulado por el Decreto 148/2020/ND-CP y la actual Ley de Tierras de 2024, aún no se ha resuelto por completo. Además, el cálculo de las tasas por uso del suelo sigue siendo problemático, representando entre el 60 % y el 70 % de los obstáculos legales para proyectos a nivel nacional en los últimos tiempos.

Se han aprobado la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios, pero aún se necesitan circulares y decretos rectores para garantizar su implementación efectiva en la práctica.

En cuanto a la financiación, muchas empresas inmobiliarias enfrentan dificultades, especialmente aquellas con un alto nivel de deuda en bonos. Según las estadísticas, el volumen de bonos corporativos con vencimiento en 2024 superará los 300 billones de VND, de los cuales solo los bonos inmobiliarios representan más de 130 billones de VND.

Esta es una cifra muy elevada dada la difícil situación actual de liquidez del mercado inmobiliario. Además, los trámites legales de los proyectos están paralizados y las empresas tienen dificultades para acceder a nuevos préstamos bancarios.

Cambios en el mercado

Para la recuperación del mercado inmobiliario, las señales positivas de la economía son indispensables. Por ello, la previsión de crecimiento económico de Vietnam para 2024 es del 6-6,5%, con miras a alcanzar el 7% según la Resolución n.º 108/NQ-CP de la reunión ordinaria del Gobierno de junio de 2024 y la conferencia virtual entre el Gobierno y las localidades. Esto impulsa la economía en general y el mercado inmobiliario en particular.

Además, cabe destacar las señales positivas del volumen de negocios de importación y exportación, ya que el valor total de las mercancías importadas y exportadas a nivel nacional en los primeros ocho meses de 2024 alcanzó los 511.110 millones de dólares estadounidenses, lo que representa un aumento del 16,7 % en comparación con el mismo período de 2023. De esta cantidad, las exportaciones alcanzaron los 265.090 millones de dólares estadounidenses y las importaciones los 246.020 millones de dólares estadounidenses, lo que resultó en un superávit comercial de 19.070 millones de dólares estadounidenses. Esto generó un superávit comercial y aumentó las reservas de divisas del país.

Mientras tanto, en el mercado de capitales, las tasas de interés de los préstamos internos, aunque muestran un ligero aumento, siguen siendo bajas, de acuerdo con las directrices del Banco Estatal de Vietnam.

Desde una perspectiva de mercado, el escenario de recuperación del mercado inmobiliario se puede observar más claramente en áreas del centro de la ciudad, nuevas áreas urbanas existentes, áreas densamente pobladas con todos los servicios o tipos de bienes raíces comerciales que pueden generar ingresos por alquiler…

Al observar el mercado actual, las transacciones se concentran principalmente en viviendas asequibles que satisfacen necesidades reales de vivienda, manteniéndose altas en las grandes ciudades con ubicaciones convenientes con fácil acceso al centro, documentación legal completa y un progreso claro en la construcción. Esto se refleja en parte en el excelente volumen de transacciones de apartamentos de clase B y C en Ciudad Ho Chi Minh y provincias vecinas, que representa el 62% de la nueva oferta total consumida en todo el mercado durante los primeros cinco meses de este año.

Esto se logró en parte gracias a que los desarrolladores implementaron a fondo políticas de ventas con muchos incentivos beneficiosos para los clientes, políticas de pago flexibles, apoyo a períodos de gracia en los pagos de capital e intereses de los bancos, regalos el día de apertura, etc., con el fin de estimular el mercado en medio de las dificultades generales.

Es probable que la baja demanda persista hasta finales de este año. Por consiguiente, el mercado inmobiliario residencial en grandes ciudades densamente pobladas como Ciudad Ho Chi Minh y Hanói seguirá atrayendo la atención del mercado y se extenderá a las provincias vecinas. Dentro de este segmento, los apartamentos mantendrán su posición dominante, liderando tanto la oferta como el consumo. También se espera que los terrenos y las casas adosadas/villas en zonas residenciales existentes, densamente pobladas y con infraestructura integrada, muestren señales prometedoras en el próximo período.

Si bien la industria turística muestra señales positivas, con 11,4 millones de visitantes internacionales en los primeros ocho meses de 2024, un aumento del 45,8 % en comparación con el mismo período de 2023, la recuperación del sector inmobiliario turístico no ha sido proporcional. Estos segmentos inmobiliarios seguirán enfrentándose a numerosos desafíos, con una recuperación lenta y pocas perspectivas de crecimiento significativo a corto plazo.

Tras un inevitable período de ajuste entre 2020 y principios de 2023, el mercado inmobiliario ha sentado unas bases sólidas para un desarrollo sostenible a largo plazo. Por consiguiente, es probable que el mercado en los últimos meses de 2024 siga mostrando señales positivas, aunque se mantendrá en un nivel moderado. Se prevé que aparezcan señales de mejora más significativas a mediados de 2025 o principios de 2026, cuando se resuelvan por completo los problemas pendientes.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html