1 - El concepto inmobiliario y el mercado inmobiliario es amplio, además de los temas de vivienda, también incluye el sistema inmobiliario industrial (zonas francas de exportación, parques/clusters industriales, fábricas, etc.), oficinas en alquiler, etc. Los bienes inmuebles aquí mencionados se limitan a bienes inmuebles residenciales, terrenos, áreas urbanas, turismo , etc.
La gran población (actualmente alrededor de 100 millones de personas), junto con el sistema de infraestructura, especialmente la infraestructura de transporte (autopistas, aeropuertos, ...) se invierte cada vez más, la tasa de urbanización es bastante rápida, los ingresos de las personas están aumentando, la apertura de la economía es grande, lo que lleva a una enorme demanda en nuestro país de viviendas e instalaciones de alojamiento, complejos turísticos, atención médica, ... Las características de la residencia y la distribución de la población, el nivel de ingresos, la psicología de las personas y las preocupaciones de una parte de los extranjeros afectan en gran medida la estructura y la estructura del sector inmobiliario, especialmente las viviendas, los edificios de oficinas, los complejos turísticos, ...
En los últimos años, con un sistema cada vez más completo de mecanismos y políticas para promover el desarrollo del mercado inmobiliario, una gran apertura de la economía y un nivel de integración cada vez más profundo, el mercado inmobiliario de nuestro país se ha desarrollado fuertemente y ha logrado muchos resultados importantes (la superficie media de vivienda per cápita a finales de 2023 alcanzará unos 27,8m2, la tasa de crecimiento del mercado inmobiliario es siempre alta, superior al 15%/año; la contribución presupuestaria anual es siempre superior al 11%,... El valor del mercado inmobiliario excluyendo los inmuebles industriales es de unos cientos de miles de millones de dólares) (1) . A través de la inversión y el desarrollo, el mercado inmobiliario ha visto el surgimiento de muchas empresas grandes y de buena reputación; Formando muchas áreas urbanas civilizadas y modernas con servicios públicos sincrónicos, muchos complejos turísticos de nivel regional e internacional,...
Sin embargo, además de los resultados alcanzados, el mercado inmobiliario aún presenta algunas limitaciones, tales como:
En primer lugar , el desequilibrio entre la oferta y la demanda debido a una inversión inmobiliaria irrazonable entre regiones y localidades conduce a escasez y excedentes locales de productos inmobiliarios. Los productos inmobiliarios son principalmente terrenos (en algunas áreas planificadas, áreas suburbanas, junto a sistemas de transporte, etc.), villas, apartamentos de alto precio en áreas urbanas, complejos turísticos, etc. La oferta de bienes inmuebles es de bajo precio, adecuada a las necesidades reales. La mayoría de la gente todavía carece de la capacidad de crear y se enfrenta a muchas dificultades, sobre todo en el segmento de las personas aptas, como la vivienda social, la vivienda de bajo coste. Las estadísticas del Ministerio de Construcción muestran que para 2023, muchos segmentos inmobiliarios superaron las previsiones. En 2025, hasta el 57% de los trabajadores necesitarán alquilar o comprar viviendas sociales o comerciales, de los cuales casi la mitad de los trabajadores de este grupo necesitan viviendas sociales.
En segundo lugar , los procedimientos para implementar proyectos inmobiliarios todavía son complicados, formales y engorrosos en muchos lugares; Hay una mentalidad de no atreverse a decidir, de no atreverse a hacer, de pedir opiniones en muchos lugares, muchas veces (especialmente en temas de planificación, políticas de inversión, asignación de tierras, precios de las tierras, etc.). Algunas localidades aún piden la opinión de la comisión permanente del Comité del Partido sobre el proyecto como procedimiento/nivel administrativo, lo que genera muchas inquietudes entre los inversionistas. Muchos proyectos relacionados con conclusiones de inspección, auditorías, incidentes, casos, etc. no pueden implementarse de forma sincrónica, completa y con procedimientos claros.
En tercer lugar, la situación de movilización de capital a través de la emisión de bonos a gran escala, la cooperación en materia de inversiones mediante la aportación de capital y las transacciones inmobiliarias sin condiciones suficientes en algunos grandes proyectos afecta la salud del mercado, provocando inestabilidad psicológica para los inversores cuando los proyectos tardan en implementarse (actualmente, existe una situación en la que muchos pequeños inversores acuden a grandes empresas inmobiliarias para solicitar retirar capital o terminar la cooperación antes de la fecha límite).
En cuarto lugar, los precios y las transacciones inmobiliarias fluctúan de manera anormal, con períodos en que los precios aumentan rápidamente, se disparan y alcanzan un nivel prácticamente febril, pero también hay períodos en que el segmento de las materias primas está tranquilo y las transacciones son limitadas. El mercado tiene muchos proyectos que son difíciles de vender después de la construcción y tienen baja liquidez, pero también hay proyectos con fiebre de precios locales; Muchos proyectos no se implementaron. Existe un fenómeno de creación de precios altos a través de subastas virtuales para manipular el mercado, distorsionando el equilibrio oferta-demanda, afectando la gestión de la inversión en construcción (compensación por desalojo del sitio, presión social de la inversión, etc.).
Las causas de la situación descrita se deben principalmente a los siguientes problemas:
En primer lugar , la información sobre planificación general, especialmente planificación urbana, suelo y proyectos es incompleta, inoportuna y carece de transparencia, lo que da lugar a la especulación, la espontaneidad y los movimientos, atrayendo la psicología de masas.
En segundo lugar , la psicología de los inversores inmobiliarios es principalmente especulativa y acumulativa, distorsionando el mercado. La mayoría de los inversores individuales son personas que ya tienen condiciones de vivienda, algunos tienen ahorros e ingresos altos, por lo que la demanda real no se refleja en el mercado.
En tercer lugar , algunos inversores en proyectos inmobiliarios no garantizan la capacidad en comparación con los requisitos; Hay empresas, organizaciones e individuos que son corredores inmobiliarios y que se vinculan entre sí para crear una oferta y demanda virtual para aumentar los precios, inflarlos y realizar transacciones de ida y vuelta para obtener ganancias.
En cuarto lugar , algunos proyectos inmobiliarios son lentos en implementarse, duran muchos años sin completarse, cambian muchos propietarios de proyectos y están sujetos a muchas regulaciones legales, encontrando muchas dificultades en los procedimientos de implementación (especialmente procedimientos para aprobar/ajustar políticas de inversión, mecanismos de cooperación en forma de construcción-transferencia (BT); cuestiones de asignación de tierras, cálculo de tarifas por uso de la tierra, etc.), lo que ha afectado la oferta inmobiliaria, afectando la estabilidad del mercado.
En quinto lugar , la gestión estatal de la vivienda y los bienes inmuebles es todavía limitada, los mecanismos, políticas y sistemas regulatorios son algo inadecuados y no se han adaptado a la situación práctica; Algunas autoridades locales aún no han comprendido plenamente la situación para poder adoptar medidas de gestión adecuadas,...
2 - El mercado inmobiliario es un gran mercado de la economía, influenciado por muchos factores, especialmente mecanismos, políticas, cuestiones de planificación, infraestructura, crédito, psicología social, etc. La demanda de vivienda y bienes raíces en el futuro cambiará, es necesario comprender los datos reales, asegurar los requisitos de cantidad, escala de área y calidad, específicamente en cada apartamento / casa individual / villa y el espacio común en general; requiere mejores servicios públicos y una fuerte aplicación de la ciencia y la tecnología en la construcción y operación. Por lo tanto, es necesario un enfoque sincrónico, adecuado al contexto y las tendencias.
En primer lugar , desde una perspectiva de desarrollo, es necesario seguir afirmando el importante papel del mercado inmobiliario en el desarrollo de la economía y los objetivos sociales asociados con la responsabilidad de proporcionar vivienda plena y adecuada a la gente. La cuestión de la vivienda social debe considerarse el núcleo de la ideología del desarrollo de un mercado inmobiliario sano, eficaz y sostenible.
En segundo lugar , algunas soluciones en la gestión estatal pueden considerarse como las siguientes:
Enfóquese en revisar los proyectos inmobiliarios que están retrasados o enfrentando dificultades en procedimientos y recursos para encontrar soluciones, apoyar la inversión y la construcción para completar y entregar las casas a los compradores pronto (evitar la situación en la que los compradores de viviendas dejan de pagar masivamente los préstamos hipotecarios debido a la falta de entrega a tiempo, disputas entre las partes, causando incumplimientos de las hipotecas, formando deudas incobrables, etc.). A largo plazo, es necesario equilibrar la oferta y la demanda inmobiliaria en cada fase para controlar los planes de inversión, permitir la inversión, coordinar el crédito, así como evaluar el avance de la ejecución de proyectos, apuntando especialmente a segmentos con demanda real (vivienda social, vivienda comercial de bajo costo, etc.). Es necesario realizar una evaluación completa, contar con mecanismos y políticas apropiadas y métodos apropiados y convincentes en la renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos antiguos para garantizar la seguridad de las personas, aumentar la calidad de la vivienda, crear paisajes urbanos y utilizar la tierra de forma económica. En la actualidad, en todo el país hay más de 2.500 edificios de apartamentos antiguos, de los cuales Hanoi y Ho Chi Minh tienen más de 2.000 bloques, pero la tasa de renovación y reconstrucción es solo del 1%, mientras que muchos edificios antiguos corren un alto riesgo de volverse inseguros.
Gestionar eficazmente el mercado de derechos de uso de la tierra (especialmente en áreas suburbanas, áreas donde se ha construido o se construirá el sistema de transporte), resolver a fondo el fenómeno de la creación de precios virtuales que causan fiebre local, distorsionan el mercado y afectan negativamente la compensación, la limpieza del sitio, el reasentamiento y el entorno de inversión que se ha producido en los últimos tiempos en Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh.
Destinar recursos para desarrollar tipos especiales de vivienda, atención a grupos vulnerables (personas en zonas propensas o frecuentemente afectadas por desastres naturales), enfocándose en eliminar casas temporales, casas en mal estado, casas que no cumplen con los requisitos para la prevención y control de desastres naturales y construir nuevas áreas residenciales. Las estadísticas de las localidades según los criterios establecidos por el Ministerio de Construcción muestran que el número de casas temporales y deterioradas que siguen necesitando ayuda es de 153.881, incluidas 106.967 casas de nueva construcción y 46.914 casas reparadas en 62/63 provincias y ciudades. De hecho, resumir las consecuencias de la tormenta Nº 3 en 2024 muestra muchos problemas en la planificación de áreas residenciales, construcción de viviendas, advertencias, etc.
Controlar eficazmente el crédito inmobiliario en dirección a aumentar la eficiencia de la inversión en la creación de inmuebles para atender necesidades reales (crédito para proyectos reales con capacidad de ejecución) y el crédito hipotecario. De hecho, las estadísticas del Banco Estatal siempre muestran que el crecimiento del crédito para las actividades del negocio inmobiliario es mucho mayor que el crecimiento general del crédito de toda la economía. Las autoridades competentes deben comprender la situación en su totalidad para centrarse en mejorar y resolver razonablemente la relación entre el mercado financiero y el mercado inmobiliario ( actualmente, los datos reales sobre las finanzas y el crédito invertidos en proyectos inmobiliarios no se pueden determinar de forma completa y precisa; sin mencionar la cantidad de dinero movilizado de la gente en forma de contribuciones de capital, cooperación en inversiones, negocios inmobiliarios para dividir productos futuros, etc.).
Es necesario controlar y supervisar a las empresas en la emisión de bonos inmobiliarios, la movilización y utilización de capital para garantizar la eficiencia y los fines adecuados. El Banco Estatal continúa teniendo medidas razonables para controlar el crédito inmobiliario para apoyar y mejorar la calidad crediticia de proyectos con alto potencial de finalización y productos adecuados a la demanda del mercado. Según datos del Banco Estatal, el crédito inmobiliario pendiente al 31 de mayo de 2024 alcanzó un máximo histórico de más de 3,019 billones de VND, lo que representa el 21,51% de la deuda pendiente total de la economía. De los cuales, el crédito para fines de autoconsumo representa aproximadamente el 60% de la deuda total pendiente, mientras que el crédito para negocios inmobiliarios representa aproximadamente el 40% de la deuda total pendiente.
Las localidades se centran en acelerar y garantizar la calidad del trabajo de planificación, gestionar bien la implementación de la planificación, especialmente la planificación urbana, definir claramente las áreas de construcción de viviendas, planificar áreas de desarrollo turístico, etc. Los objetivos de desarrollo de viviendas deben incluirse en los objetivos de desarrollo socioeconómico local a corto y largo plazo con programas y proyectos de acuerdo con planes específicos. Además de la vivienda en las zonas urbanas y rurales según la planificación existente, es necesario prestar la debida atención a la vivienda para las personas en zonas remotas, áreas y regiones fuertemente afectadas por desastres naturales, tormentas, inundaciones, deslizamientos de tierra, etc.
El desarrollo de viviendas e inmuebles debe estar asociado a una ordenación razonable y factible del espacio urbano y a conexiones de tráfico mejoradas y convenientes; Mejorar la calidad urbana a través de árboles verdes, parques, lagos, obras públicas, etc. El segmento de vivienda social debe tener un mecanismo innovador para crear una oferta oportuna y de bajo costo, adecuada a la capacidad de pago de las personas y a la capacidad de apoyo crediticio de los bancos. Este es un tema de gran trascendencia política, económica y social porque está relacionado con la clase trabajadora, la gente de bajos ingresos en zonas urbanas, la gente de zonas remotas, zonas muy afectadas por desastres naturales, tormentas, inundaciones, etc.
Continuar reformando los procedimientos administrativos en materia de tierras, planificación, áreas urbanas, inversión en construcción y negocio inmobiliario. Desarrollar una nueva Lista de Precios de Tierras en las localidades de acuerdo a la Ley de Tierras 2024, asegurando el cumplimiento de la realidad, evitando la especulación y el alza de precios. Transparencia, apertura y mayor accesibilidad a la información relacionada con el sector inmobiliario. Fortalecer la gestión, supervisión, inspección y el manejo estricto de las violaciones a las leyes sobre negocios inmobiliarios y de tierras, especialmente la especulación inmobiliaria, la movilización y el uso indebido de capitales, el fraude, la inflación de precios para beneficio personal, etc.
Estudiar las experiencias de otros países en el desarrollo y gestión del mercado inmobiliario, especialmente de la vivienda, para encontrar buenas prácticas y experiencias factibles de aplicación (factores de control que afectan a los precios de la vivienda, problemas de burbuja inmobiliaria, balance crediticio e inmobiliario..., modelos exitosos en los países estudiados tienen puntos de idoneidad/inadecuación en Vietnam,...)
Continuar revisando y mejorando los mecanismos y políticas para eliminar obstáculos y desarrollar un mercado inmobiliario saludable. El Gobierno necesita completar el decreto que guía la Ley de Enmiendas y Complementos a la Ley de Vivienda y la Ley de Enmiendas y Complementos a la Ley de Negocios Inmobiliarios, la Ley de Tierras, las regulaciones sobre políticas tributarias, crédito inmobiliario, etc. Desarrollar un mecanismo para convertir algunas viviendas comerciales elegibles en viviendas sociales.
Adoptar urgentemente medidas efectivas para implementar las conclusiones de inspección y auditoría, juicios efectivos, etc. para crear una fuente legal de bienes raíces para transacciones (especialmente en grandes ciudades y áreas con un fuerte desarrollo turístico e industrial, como Hanoi, Ciudad Ho Chi Minh, Ciudad Da Nang, Khanh Hoa, Quang Ninh, Dong Nai, provincias de Binh Thuan, etc.).
En tercer lugar , implementar soluciones de comunicación para ver claramente el panorama del mercado inmobiliario, limitar la falta de información en la inversión y los negocios inmobiliarios, que puede conducir fácilmente a comportamientos que impactan negativamente en el mercado.
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(1) Oficina General de Estadística: Comunicado de prensa sobre los resultados de la encuesta sobre el nivel de vida de la población de 2023, https://www.gso.gov.vn/tin-tuc-thong-ke/2024/04/thong-cao-bao-chi-ket-qua-khao-sat-muc-song-dan-cu-nam-2023/
Fuente: https://tapchikongsan.org.vn/web/guest/kinh-te/-/2018/1075802/quan-ly%2C-phat-trien-lanh-manh-thi-truong-bat-dong-san-gan-voi-giai-quyet-nha-o-cho-nguoi-dan.aspx
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