Cancelación masiva de depósitos tras pagar un alto precio por la tierra, según un experto, "lección" del caso de Tan Hoang Minh.
El mercado se ha visto continuamente sorprendido por los precios ganadores en las subastas de terrenos en los suburbios de Hanoi. En el distrito de Hoai Duc, los precios de los terrenos subastados oscilan entre 90 y 133 millones de VND/m2. En el distrito de Thanh Oai, el precio de subasta de tierras ganadoras varía entre 51 y 100 millones de VND/m2, muchas veces más alto que el precio inicial.
Sin embargo, inmediatamente después de la subasta, la mayoría de los ganadores anunciaron que venderían cada lote por una diferencia de entre 400 y 600 millones de VND. En su apogeo, muchos lotes se revendieron por 800 millones de VND más que el precio de subasta. Sin embargo, sólo unos días después la diferencia de precio se redujo a unos 100-200 millones de VND.
No sólo eso, después de estas subastas, los precios de los terrenos en el mercado circundante subieron inmediatamente a 5-10 millones de VND/m2. Incluso en ese momento, los corredores no se atrevieron a comprar para esperar una diferencia de precio porque pensaban que el precio del terreno era demasiado alto en comparación con la infraestructura circundante.
Cabe destacar que la situación de abandono de depósitos se ha producido de forma masiva. Por ejemplo, en la subasta de 68 parcelas de tierra en la zona de Ngo Ba, aldea de Thanh Than, comuna de Thanh Cao (distrito de Thanh Oai, Hanoi), quedaban 55 parcelas con depósitos, incluido el lote ganador con un precio de 100,5 millones de VND/m2. De las 13 parcelas de tierra por las que se ha realizado el pago completo, el precio más alto es de poco más de 55 millones de VND/m2.
Al hablar con el reportero de Dan Tri, el Sr. Dinh Minh Tuan, director de Batdongsan.com.vn en la región sur, dijo que la historia de la subasta en Hanoi radica en el hecho de que el precio inicial que los compradores depositan es demasiado bajo. Por ejemplo, el precio promedio de algunas ofertas exitosas es de 30 millones de VND/m2, pero el precio inicial es de sólo 7 millones de VND/m2. Esto demuestra que el precio de entrada es demasiado fácil.
Además, la oferta de productos en el mercado es demasiado baja, lo que provoca que los depositantes quieran comprar para transferir. Mientras tanto, permitir transferencias de corto plazo también genera ciertas limitaciones que afectan al mercado en general.
TS. Dinh The Hien, un experto económico, afirmó que aquellos que realmente desean comprar a menudo dedican tiempo y esfuerzo a informarse cuidadosamente sobre los precios de la tierra y el mercado inmobiliario de la zona. Dejar un depósito demuestra que realmente quieren comprar.
Sin embargo, en la actualidad, en algunas subastas de tierras en Hanoi se ha producido un abandono masivo de depósitos. Según el Sr. Hien, la pregunta que hay que hacerse es si los participantes realmente quieren comprar o sabotear las políticas correctas del Estado.
Los depósitos fueron confiscados en 55 parcelas de tierra en la subasta de 68 parcelas de tierra en Thanh Oai el 10 de agosto (Foto: Duong Tam).
Las subastas de terrenos demuestran apertura y transparencia. Esta es la política correcta y congruente con la economía de mercado. El Estado subasta terrenos con la esperanza de venderlos a un precio acorde con el mercado. El público objetivo son quienes tienen una necesidad real de vivir o invertir a largo plazo, no quienes especulan para inflar los precios, afirmó el Sr. Hien.
Según el Sr. Hien, las recientes subastas de tierras en los suburbios de Hanoi han mostrado señales inusuales. El postor más alto que luego abandona en masa el depósito también es responsable de perturbar el mercado inmobiliario. Citó la "lección" de la subasta de tierras de Tan Hoang Minh, también con el detalle de pagar un precio altísimo y luego abandonar el depósito. Esto creó un efecto dominó, una ola de aumentos muy altos en los precios de los bienes raíces que tuvieron lugar en Thu Thiem.
"A partir de ahí, creo que la reciente subasta elevada y la posterior confiscación del depósito fueron intencionales y calculadas, no simplemente pagar un precio alto. Quizás, mediante la subasta, generaron interés en la zona donde poseen muchos terrenos", dijo el Sr. Hien.
Si no se controla, la práctica de abandonar depósitos podría continuar.
Respecto de las consecuencias de ofertar un precio alto y luego perder el depósito, el Dr. Dinh The Hien dijo que, en primer lugar, afecta la política de subastas del Estado. En segundo lugar, dichas subastas se convertirán en una herramienta para perturbar y distorsionar el mercado inmobiliario local. A partir de ahí, afecta a la economía general y al mercado inmobiliario de forma perjudicial. Mientras tanto, el Estado está tratando de estabilizar el mercado inmobiliario para promover el desarrollo económico.
Según el Sr. Hien, si no se toman medidas drásticas para evitar la práctica de pagar precios altos y luego perder los depósitos, el incidente podría continuar en otras subastas.
El Sr. Dinh Minh Tuan agregó que después de las subastas que causaron revuelo en el mercado, no solo los inversores sino también la gente común pensarán en la marca de 100-130 millones de VND/m2, a 25-30 kilómetros del centro de Hanoi. Este hito es también el hito de que los precios de los terrenos en esta radio aumenten de forma anormal, independientemente del valor comercial o el valor de uso que aporte. Además, las próximas subastas, si las hay, en otras zonas tendrán precios mucho más altos.
Los precios de venta inusuales traerán consigo muchas consecuencias para los compradores de viviendas, las empresas de inversión e incluso provocarán inestabilidad en todo el mercado.
En concreto, las personas que realmente quieran comprar una casa tendrán muchas dificultades para hacerlo durante este periodo, cuando los vendedores aumentarán el precio respecto al valor de mercado. La gente con dinero se apresurará a comprar tierras con la esperanza de obtener ganancias. Además, las personas que no tienen necesidades reales de vivienda concentrarán su flujo de efectivo en bienes raíces en lugar de hacerlo circular hacia otras actividades económicas. La gente que necesita una casa no tiene suficiente dinero para comprarla, mientras que los que tienen dinero lo invierten en terrenos.
La siguiente consecuencia es que las empresas inversionistas nacionales y extranjeras tendrán más dificultades para conseguir el terreno cuando implementen proyectos de gran envergadura y el capital incluso aumentará muchas veces.
Además, el efecto dominó puede ocurrir en todo el mercado y en otros segmentos. Por ejemplo, los proyectos de departamentos en el centro de Hanoi aumentarán drásticamente de precio, a veces hasta 100 millones de VND/m2 en el contexto de escasez de fondos de tierras, alta demanda y nuevo aumento del precio de las tierras; Los proyectos inmobiliarios también podrían aumentar en 300-400 millones de VND/m2... Estas fluctuaciones causarán inestabilidad en el mercado inmobiliario en el corto plazo.
Los expertos dicen que si no evitamos la situación de ofertar demasiado alto y luego abandonar el depósito, podría volver a ocurrir (Foto: Duong Tam).
Este experto enfatizó que si no hay medidas para enfrentarlo, el nivel general de precios aumentará. Porque después de la subasta, la gente ya no recordará cuántas personas han realizado sus depósitos. Sólo recuerdan el resultado final, el precio final. Está grabado en la memoria de la gente cuántas veces ha aumentado el precio de esta zona, lo que ciertamente afecta al mercado en general.
Se necesitan sanciones
Respecto a las medidas preventivas, el Dr. Dinh The Hien dijo que la organización de subastas en las localidades necesita tener planes estrictos y seguros. Además, el proceso de valoración del terreno para dar un precio inicial requiere que una empresa de tasación sea responsable. En el cual, el precio de salida debe ser adecuado al mercado. Por tanto, el depósito antes de participar en la subasta debe ser adecuado.
En particular, deberían existir medidas para prohibir o no permitir que quienes hayan abandonado sus depósitos de subasta participen en la subasta durante un período de tiempo determinado. Antes de la subasta, el organizador debe revisar los documentos como otros métodos de licitación. Además, cada localidad también puede elaborar planes y normativas adicionales adecuadas a cada lugar para garantizar la eficacia para el Estado y la gente.
Según el Sr. Dinh Minh Tuan, la solución es aumentar los precios de los insumos y limitar el número de personas que participan en el "surf". Al mismo tiempo, el organismo gestor debería desarrollar sanciones, como una multa 2-3 veces superior al depósito, para garantizar que los participantes cumplan con sus obligaciones.
También proponiendo una solución, el Sr. Le Dinh Chung, miembro del Grupo de Trabajo de Investigación de Mercado de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), dijo que es necesario tener una medida para fijar el precio inicial más alto que el actual. Además, en lugar del actual requisito de depósito del 20% del precio inicial, se aumentará a aproximadamente el 30-50%. A partir de ahí, quienes pretendan participar en subastas de tierras con malas intenciones lo considerarán.
Además, según él, es posible exigir a los inversores que transfieran un depósito de garantía a la cuenta del organizador. Si el inversionista gana la subasta, el depósito de seguridad será retenido por el organizador para el pago, si hay faltante, se realizará un pago adicional.
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Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm
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