La razón por la que los apartamentos de menos de 25 millones de VND/m2 están 'extintos' en las grandes ciudades, Hanoi abandona 2 decisiones relacionadas con las subastas de terrenos

Los datos de investigación de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam muestran que el segmento de apartamentos asequibles (con un precio inferior a 25 millones de VND/m2) -viviendas asequibles- se ha vuelto "extinto". (Foto: Linh An)

Las necesidades de vivienda asequible están siendo “abandonadas”

El mercado inmobiliario de Vietnam se ha ido "calentando" gradualmente gracias al impulso de las nuevas políticas de oferta y apoyo del Gobierno. Sin embargo, el aumento de la oferta –contribuido principalmente por el segmento de alta gama– solo ha satisfecho una parte muy pequeña de las necesidades habitacionales de la gente, mientras que las necesidades de la mayoría de la gente –la vivienda asequible– están siendo “abandonadas”, lo que hace cada vez más grave el desequilibrio entre oferta y demanda.

Los datos de investigación de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) muestran que el segmento de apartamentos asequibles (con precios inferiores a 25 millones de VND/m2) -viviendas asequibles- se ha "extinguido" en los últimos años y es muy difícil, o incluso imposible, que reaparezca en Hanoi y Ho Chi Minh.

En concreto, las estadísticas de VARS muestran que en el período 2018-2023 no solo disminuyó continuamente la cantidad, sino que también la estructura de la oferta de apartamentos en las dos áreas urbanas especiales se volvió cada vez más desequilibrada. La estructura de la oferta se tiende cada vez más hacia el segmento de lujo y alta gama.

En Hanoi, antes de alcanzar el hito, la proporción de apartamentos asequibles recién lanzados alcanzó el 35% en 2018, disminuyó al 20% en 2019 y solo al 12% en 2020. En 2021 y 2022, la oferta de apartamentos asequibles en Hanoi continuó disminuyendo, alcanzando solo alrededor del 4% de la oferta total de apartamentos lanzados a la venta.

En Ciudad Ho Chi Minh, desde 2018, la proporción de apartamentos asequibles ha disminuido drásticamente a un ritmo de dos dígitos, del 20% en 2018 al 0,5% en 2020, antes de desaparecer por completo en 2021.

Hasta los primeros 9 meses de 2024, la oferta de apartamentos en Hanoi experimentó una recuperación significativa, pero el desequilibrio entre la oferta y la demanda se volvió aún más grave cuando aproximadamente el 80% de la oferta de apartamentos abiertos a la venta en Hanoi y Ho Chi Minh City en los primeros 9 meses de 2024 tuvo un precio de venta de VND50 millones/m2 o más.

A pesar del alto incremento de precios, los proyectos de nuevo lanzamiento o nuevos lanzamientos han logrado muy buenos índices de venta debido a que la demanda de departamentos, tanto para vivir como para inversión, se mantiene siempre alta y con tendencia ascendente. Algunos proyectos de departamentos registraron tasas de absorción de hasta el 99% al momento de su apertura oficial a la venta.

Esta situación provoca que los precios de los apartamentos sigan aumentando y alcancen un nuevo nivel, elevado tanto en el mercado primario como en el secundario, muy por encima de la asequibilidad y de la tasa de crecimiento de los ingresos de la mayoría de las personas.

La investigación sobre el índice de precios de apartamentos, que refleja las fluctuaciones del precio de venta promedio de los proyectos en el conjunto de muestra de 150 proyectos seleccionados y observados por VARS, también muestra que, al tercer trimestre de 2024, el precio de venta promedio del grupo de proyectos de muestra en Hanoi es cercano a 60 millones de VND/m2, un aumento del 64,0% en comparación con el segundo trimestre de 2019.

El precio de venta promedio del grupo de proyectos en la ciudad de Ho Chi Minh aumentó de 49,2 millones de VND/m2 a 64,2 millones de VND/m2, lo que refleja un aumento del 30,6% en comparación con el período base.

En Da Nang, el índice de precios del mercado de Da Nang mostró un aumento del 46,2% en el tercer trimestre, más alto que el de Ciudad Ho Chi Minh, con más del 50% de la nueva oferta en el tercer trimestre con precios superiores a 80 millones de VND/m2.

Así, se puede decir que en las grandes ciudades, si bien la demanda de vivienda asequible es muy grande, no está satisfecha. Pero la oferta de apartamentos de lujo no es redundante y sólo satisface una parte determinada de la demanda.

¿Cual es la causa?

VARS considera que es poco probable que "aparezcan" viviendas asequibles en las zonas centrales de Hanoi y Ho Chi Minh, porque el número de proyectos de vivienda aprobados para inversión en los últimos años sólo se puede "contar con los dedos". En 2023 y principios de 2024, casi no se implementarán nuevos proyectos en el segmento de vivienda asequible, y los proyectos inmobiliarios que se están implementando se centran principalmente en el segmento de alta gama.

Explicando el motivo, VARS dijo:

En primer lugar , la razón principal por la que la vivienda asequible no recibe mucha atención por parte de los desarrolladores inmobiliarios es porque el margen de beneficio de este segmento es menor que el de los segmentos de alta gama.

Para construir viviendas asequibles, los desarrolladores deben optimizar los costos desde el fondo de tierra, la construcción hasta la operación. Mientras tanto, los cálculos de los desarrolladores del proyecto muestran que con un margen de beneficio de sólo un 15%, si el capital se estanca durante 1 o 2 años o las ventas se retrasan durante 1 o 2 años, el desarrollador perderá dinero.

Además, el suelo central es cada vez más escaso, actualmente y en el futuro se ubica principalmente en grandes áreas urbanas con una serie de infraestructuras y servicios públicos que necesitan inversión, además los costos de los insumos, especialmente el del suelo, están aumentando, los precios no pueden ser asequibles.

En segundo lugar , aunque el Gobierno ha estado introduciendo muchas políticas para incentivar el desarrollo de viviendas sociales y asequibles, los procedimientos legales relacionados con la tierra y la planificación siguen siendo obstáculos importantes. Los complicados procedimientos de licencia, los largos tiempos de espera y el fondo de suelo cada vez más escaso para el desarrollo de viviendas en las grandes ciudades hacen que los promotores de proyectos tengan que pensarlo cuidadosamente antes de invertir en este segmento.

Además, las políticas de apoyo crediticio para compradores de vivienda en este segmento no se han implementado de manera sincrónica. Los paquetes de apoyo financiero para personas de ingresos bajos y medios, como tasas de interés preferenciales y préstamos, aún enfrentan muchas dificultades de acceso y procedimientos complicados.

En tercer lugar , los proyectos de alta gama ofrecen altos márgenes de ganancia y además no son difíciles de vender. Porque la demanda de viviendas de alta gama, incluidas tanto las necesidades residenciales como las de inversión, por parte de clientes de altos ingresos está aumentando constantemente junto con el desarrollo económico y los extranjeros de la ola de inversión extranjera, así como los vietnamitas en el extranjero, sobre la base del nuevo corredor legal, "relajan" las condiciones de propiedad para este grupo.

Incluso hay bastantes clientes dispuestos a pagar más para poseer los productos más limitados y de gama alta del proyecto. Esto hace que el segmento de vivienda asequible sea aún menos atractivo para los promotores de proyectos.

Entrega de más de 12,5 hectáreas de terreno para el Proyecto de Vivienda Urbana en Duy Tien

El Comité Popular de la provincia de Ha Nam acaba de emitir una decisión para asignar 125.012,07 metros cuadrados de terreno a Trung Dong Construction Investment Joint Stock Company (Trung Dong Company) para implementar el proyecto de construcción de un área de vivienda urbana en la ciudad de Duy Tien. De los cuales 11.979,28 metros cuadrados son suelo para la construcción de vivienda social.

Según la Decisión, el Comité Popular de la provincia de Ha Nam asignó a la Compañía Trung Dong 125.012,07 metros cuadrados de tierra en los barrios de Hoang Dong y Tien Noi, ciudad de Duy Tien, para implementar el proyecto de construcción de un área de vivienda urbana. De los cuales, 82.882,5m2 de terreno se utilizarán para construir obras de infraestructura técnica y social, incluyendo: Viviendas sociales (11.979,28m2), casas culturales, escuelas, zonas verdes, superficies de agua y obras de tráfico... según la planificación detallada aprobada.

Luego de la inversión en construcción, las obras de infraestructura no utilizadas por los inversionistas serán entregadas a autoridades locales y agencias especializadas para su gestión de acuerdo a la normativa.

Además, el Comité Popular de la provincia de Ha Nam también asignó 42.129,57 metros cuadrados de terreno residencial a la Compañía Trung Dong con un plazo de uso de la tierra de 50 años. Los cesionarios de derechos de uso de tierras y los compradores de casas vinculadas a derechos de uso de tierras tienen derecho a utilizar la tierra de manera estable y permanente.

Además, el Comité Popular Provincial también arrendó 10.409,48 metros cuadrados de terreno en el barrio de Tien Noi a la Compañía Trung Dong para actividades comerciales y de servicios, de conformidad con la ley, por un período de 50 años.

El Comité Popular de la provincia de Ha Nam dijo que el método de asignación y arrendamiento de tierras es sin subastar los derechos de uso de la tierra, sin licitación para seleccionar inversionistas para implementar proyectos que utilicen la tierra. El Comité Popular de la provincia de Ha Nam solicitó al Comité Popular de la ciudad de Duy Tien que se coordine con las autoridades de los distritos de Hoang Dong y Tien Noi y el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente para determinar el límite y entregar la tierra a la Compañía Trung Dong y, al mismo tiempo, acelerar el progreso de la recuperación de la tierra y la limpieza del sitio para el área de tierra restante dentro del límite del proyecto.

El Comité Popular Provincial también solicitó a la Compañía Trung Dong que concentrara recursos para implementar rápidamente el proyecto. Una vez finalizadas las obras del proyecto, la empresa deberá entregar las obras de infraestructura y los terrenos no utilizados a las autoridades locales.

Los departamentos y organismos pertinentes seguirán coordinando y apoyando a la empresa en la realización de los procedimientos de inversión, el pago de las tasas por el uso de la tierra y la implementación del proyecto de conformidad con la ley.

El Proyecto de Vivienda Urbana en la ciudad de Duy Tien es uno de los proyectos importantes para desarrollar la infraestructura urbana, satisfacer las necesidades de vivienda de las personas y contribuir a promover el desarrollo socioeconómico de la localidad.

Hanoi: Se abolieron dos decisiones relacionadas con la subasta de derechos de uso de tierras.

El Comité Popular de Hanoi acaba de emitir la Decisión No. 67/2024/QD-UBND que deroga dos decisiones sobre la reglamentación relativa a la autoridad para aprobar los precios iniciales de las subastas de derechos de uso de tierras para asignar tierras con tasas de uso de tierras o arrendar tierras en Hanoi. La decisión entrará en vigor el 1 de diciembre de 2024.

En concreto, el Comité Popular de Hanoi abolió en su totalidad la Decisión Nº 19/2019/QD-UBND del 15 de octubre de 2019 del Comité Popular de la Ciudad que regula la autoridad para aprobar el precio inicial para la subasta de derechos de uso de tierras para asignar tierras con tarifas de uso de tierras o arrendar tierras en Hanoi.

Al mismo tiempo, la ciudad también derogó la Decisión No. 07/2023/QD-UBND del 21 de abril de 2023 del Comité Popular de la Ciudad sobre la modificación del Artículo 1 de la Decisión No. 19/2019/QD-UBND del 15 de octubre de 2019 sobre la normativa sobre la autoridad para aprobar el precio inicial de la subasta de derechos de uso de la tierra para asignar tierras con tasas de uso de la tierra o arrendar tierras en la ciudad de Hanoi.

En consecuencia, en la Decisión Nº 07/2023/QD-UBND, el Comité Popular de Hanoi aprobará el precio inicial para la subasta de derechos de uso de tierras para asignar tierras con tarifas de uso de tierras o arrendar tierras con un pago único por todo el plazo del arrendamiento, aplicado a parcelas o áreas de tierra con un valor de 30 mil millones de VND o más.

La decisión entrará en vigor el 1 de diciembre de 2024.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-chung-cu-duoi-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-o-thanh-pho-lon-ha-noi-bo-2-quyet-dinh-lien-quan-dau-gia-dat-295129.html