Controlar el flujo de capital hacia el sector inmobiliario

El mercado inmobiliario se está recuperando con fuerza, con una oferta que aumenta rápidamente y unas políticas financieras que se relajan gradualmente. Sin embargo, esta recuperación también trae consigo muchas preocupaciones, especialmente respecto a la especulación, los aumentos artificiales de precios y los desequilibrios entre la oferta y la demanda, si no se controlan rápidamente.

Vuelve a la vida

Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), en el primer trimestre de 2025, el mercado registró 27.000 productos inmobiliarios residenciales ofrecidos a la venta, un aumento del 33% respecto al mismo período del año pasado. De los cuales, más de 14.500 productos son nuevos a la venta. El número de nuevos proyectos de vivienda aprobados también aumentó aproximadamente un 18%.

La fuerte inversión en infraestructura de transporte es un gran impulso para que las empresas implementen nuevos proyectos. La Sra. Huynh Thi Kim Thanh, gerente del departamento de consultoría de inversiones de Savills Vietnam, comentó que los proyectos de infraestructura no sólo crean efectos a corto plazo sino que también sientan una base a largo plazo para el mercado inmobiliario, especialmente en las áreas suburbanas y provincias vecinas.

El proyecto Victoria Village de Novaland en la ciudad de Thu Duc, ciudad de Ho Chi Minh, acaba de resolver sus problemas legales gracias a una nueva política.

El Sr. Nguyen Quoc Anh, Director General Adjunto de Batdongsan.com.vn, dijo que la información sobre la fusión de provincias y ciudades también contribuyó a aumentar el interés en el sector inmobiliario. Por ejemplo, en marzo de 2025, el número de búsquedas de bienes raíces en Da Nang aumentó un 39% y en Quang Nam aumentó un 96% en comparación con el mes anterior.

Según el Profesor Dr. Hoang Van Cuong, miembro del Comité de Finanzas y Presupuesto de la Asamblea Nacional, las Resoluciones 170 y 171 aprobadas recientemente por la Asamblea Nacional eliminarán muchos obstáculos para los proyectos estancados, especialmente los proyectos relacionados con la transferencia de tierras y los procedimientos legales. Considera que muchos proyectos de "tierras doradas" seguirán ejecutándose sin necesidad de volver a licitar, y solo será necesario ajustar la planificación o los precios.

El Sr. Le Huu Nghia, director general de Le Thanh Construction Joint Stock Company, predice que el capital inmobiliario será abundante a partir de 2025 y que el mercado podría experimentar un auge en 2027. Sin embargo, también le preocupa la capacidad de satisfacer el flujo de caja del sistema bancario si la demanda aumenta repentinamente.

Dirigir el flujo de capital en la dirección correcta

El Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación Inmobiliaria de Vietnam, evaluó que la Resolución 170 y la Resolución 171 podrían ayudar a liberar alrededor de 1.000 proyectos estancados, equivalentes a 30 mil millones de dólares de "capital enterrado". Cuando se libere este flujo de capital, se generará un gran impulso para la economía y despertará la confianza de las empresas y los inversores.

Compartiendo la misma opinión, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, dijo que la ciudad actualmente tiene 343 proyectos registrados para ser implementados bajo la Resolución 171, con un área de aproximadamente 1.913 hectáreas. Se estima que si cada proyecto cuenta con alrededor de 830 casas, Ciudad Ho Chi Minh tendrá 216.000 casas adicionales en los próximos 3 a 10 años.

De hecho, el sector inmobiliario contribuye con aproximadamente el 7,62% del PIB y afecta a más de 40 otros sectores económicos. Por ello, la regulación y el control de los flujos de capital en este campo reciben siempre especial atención por parte del Gobierno. El Sr. Nguyen Duc Lenh, subdirector del Banco Estatal de Vietnam, sucursal Región II, informó que el saldo pendiente de crédito inmobiliario en la ciudad de Ho Chi Minh actualmente es de 1,085 billones de VND, lo que representa el 27,5% de la deuda pendiente total. El crecimiento del crédito inmobiliario es superior al nivel general, lo que demuestra que los bancos "no les ponen las cosas difíciles a las empresas". Afirmó que si se mejoran los temas legales, los bancos crearán condiciones más favorables para que las empresas puedan endeudarse a mediano y largo plazo.

Según Truong Van Phuoc, ex presidente interino del Comité Nacional de Supervisión Financiera, Vietnam debería tomar como referencia el modelo de desarrollo inmobiliario de China, especialmente la asignación de capital según directrices claras. Propuso una rápida reforma del mercado financiero para apoyar el desarrollo inmobiliario sostenible. La cuestión de "dónde conseguir capital y a quién prestarlo" debería ser decidida por el mercado, pero el Estado necesita diseñar un marco institucional razonable para guiarlo.

El Dr. Nguyen Van Dinh dijo que es necesario distinguir claramente entre capital de inversión y especulación. El capital especulativo a menudo no crea productos sino que sólo aumenta los precios para obtener ganancias. La oferta de viviendas está aumentando, pero no se corresponde totalmente con la demanda real. En algunos lugares se construyen masivamente pero no hay compradores porque no se basan en estudios reales. Por lo tanto, si los flujos de capital no se controlan estrictamente, se llegará a una situación en la que quienes realmente necesitan comprar tendrán dificultades para acceder a la vivienda, lo que estimulará a los especuladores a comprar bienes inmuebles y esperar a que los precios aumenten.

"Esto ha tenido graves consecuencias en China y Japón, afectando la estructura social, ya que los jóvenes tienen miedo de casarse porque no pueden permitirse comprar una casa", se preguntó el Sr. Dinh.

“Recetar” curas para el mercado

Desde otra perspectiva, el profesor Tran Ngoc Tho (Universidad de Economía de la ciudad de Ho Chi Minh) comparó el mercado inmobiliario con una persona de mediana edad con una "enfermedad de la vejez" con tres indicadores peligrosos: presión arterial alta (los precios de las viviendas superan con creces los ingresos), niveles altos de azúcar en sangre (dependencia del crédito) y colesterol alto (gran inventario, creciente deuda incobrable). Si esta situación persiste, es muy probable que el mercado se "derrumbe".

Por lo tanto, la política actual debe ser como la de un buen médico: diagnosticar la enfermedad correcta, recetar la medicina correcta y utilizar la dosis correcta, y no complacer al mercado con soluciones a medias. Los "pacientes" -empresas e inversores- también deben aprender a curarse reduciendo los precios, reestructurando las ganancias y concentrándose en el segmento de la vivienda asequible para aumentar la liquidez.

El Sr. Tho también propuso imponer impuestos progresivos elevados sobre los bienes inmobiliarios especulativos; Reducir los costos de insumos haciendo más transparente el mercado de tierras, con subastas públicas y topes de precios específicos. Además, es necesario controlar más estrechamente el endeudamiento de los negocios inmobiliarios para evitar riesgos para el sistema.

Fuente: https://nld.com.vn/kiem-soat-dong-von-vao-bat-dong-san-196250422201857251.htm