No se trata de apartamentos, sino del segmento "que genera dinero"; Al esbozar el perfil y la psicología de los inquilinos, Hanoi analiza más de 700 proyectos

¿Debería invertir en departamentos o terrenos? Los inquilinos de bienes raíces prefieren el segmento por debajo de los 10 millones de VND/mes, se revisan más de 700 proyectos en Hanoi , conclusiones de inspección, controles, controles posteriores... son las últimas noticias inmobiliarias.

Bienes raíces: La tierra sigue siendo un canal de inversión que recibe mucha atención cuando en el futuro próximo la oferta de este producto no será mucha debido a regulaciones que restringen la subdivisión y venta de terrenos. (Foto: Duong Tam)

¿Debería invertir en departamentos o terrenos?

Con la idea de que "comprar terrenos nunca pierde" - los precios de los terrenos siempre tienden a aumentar con el tiempo, muchas personas planean invertir en un terreno en alguna provincia en las afueras de Hanoi. Pero también hay gente que calcula que puede comprar un piso y alquilarlo mensualmente.

El Sr. Le Dinh Chung, Director General de SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, analizó que en Hanoi, si se invierte en apartamentos para alquilar, la demanda de alquiler es alta y fácil de alquilar. Sin embargo, en este momento, invertir en departamentos ya no será efectivo en términos de costo de capital.

La razón que dio el Sr. Chung fue que los precios de los apartamentos están cerca de su pico, por lo que hay pocas posibilidades de apreciación del capital. Con el alto precio de comprar departamentos, el valor del alquiler ya no es tan atractivo. De hecho, el rendimiento del alquiler de apartamentos en Hanoi sólo fluctúa entre el 3 y el 4%.

Por lo tanto, según el Sr. Chung, la tierra sigue siendo un canal de inversión que recibe mucha atención cuando en el futuro, la oferta de este producto no será mucha debido a las regulaciones que restringen la subdivisión y venta de tierras. Además, el terreno es un segmento de inversión con muchos niveles de dinero, adecuado para muchas personas.

Con la rápida urbanización, la demanda en las localidades será alta, por lo que invertir para aumentar la plusvalía mediante la compra de terrenos sigue siendo una buena opción y seguro. Con entre 3.000 y 4.000 millones de VND, se puede invertir en terrenos en los alrededores de Hanói, en ejes económicos asociados a parques industriales como Bac Ninh, Bac Giang o Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, Quang Ninh... Estas son zonas que actualmente atraen la atención de muchos inversores, sugirió el Sr. Chung.

Sin embargo, el director general de SGO Homes también señaló que al comprar terrenos, los inversores deben prestar atención a proyectos que cumplan las condiciones legales, como mínimo, firmar un contrato de compraventa o tener un libro rojo. Al mismo tiempo, es necesario considerar la capacidad del inversor; Elija ubicaciones que satisfagan las necesidades y atraigan a futuros residentes.

El Sr. Pham Duc Toan, Director General de EZ Property, señaló que en la actualidad, invertir en apartamentos o terrenos en grandes ciudades como Hanoi o Ho Chi Minh no es atractivo ni efectivo. La razón es que el precio se ha “anclado” alto, pero la liquidez ha disminuido.

Los precios de los apartamentos están fuera del alcance de muchas personas que desean comprar uno. Si antes se podía comprar uno por entre 2.500 y 3.000 millones de VND, ahora se puede comprar por entre 4.000 y 5.000 millones de VND. El precio de los apartamentos para inversión se ha duplicado, mientras que el precio del alquiler no ha aumentado mucho, por lo que la rentabilidad de la inversión ha disminuido. Los precios de los terrenos también han subido junto con los apartamentos. Una casa en un callejón de 30 metros cuadrados, construida en 3 o 4 plantas, antes costaba 3.000 millones de VND, pero ahora cuesta entre 5.000 y 7.000 millones de VND, dependiendo de la ubicación», explicó el Sr. Toan.

Agregó que muchos inversionistas tienden a trasladar capital desde grandes ciudades como Hanoi y Ho Chi Minh City a otras áreas como Hai Phong, Binh Duong, Dong Nai, Ba Ria - Vung Tau ...

Los inquilinos eligen un segmento de precio inferior a 10 millones de VND al mes

Respecto al retrato y la psicología de los inquilinos de bienes raíces, el director de marketing de Batdongsan.com.vn, Le Bao Long, enfatizó que la necesidad de alquilar proviene principalmente de la razón de ahorrar dinero en todos los grupos de ingresos. Según el Sr. Long, el 73% de los encuestados quiere alquilar por menos de 10 millones de VND, sin embargo, la oferta de este segmento también se está reduciendo.

En concreto, el 41% de los encuestados por Batdongsan.com.vn querían alquilar una casa por entre 5 y 7 millones de VND, pero el número de anuncios inmobiliarios en alquiler en este rango de precios en Batdongsan.com.vn (lo que refleja de alguna manera la oferta del mercado) en 2024 solo alcanzó el 19%.

Las cifras anteriores muestran que los precios de alquiler de inmuebles han aumentado junto con el aumento de precios en el mercado de compra y venta, especialmente en el mercado de Hanoi. Cabe destacar que el 52% de los encuestados que viven en Hanoi dijeron que estaban dispuestos a gastar entre el 31 y el 40% de sus ingresos en alquiler.

Además, en el contexto de un precio de alquiler promedio en Hanoi que alcanza los 19 millones de VND/mes, un aumento superior al de Ciudad Ho Chi Minh, que fue de 14 millones de VND/mes en el cuarto trimestre de 2024, los inquilinos en Hanoi tienden a comprometer más las comodidades y la ubicación para reducir costos. Están dispuestos a elegir alquilar un lugar con menos comodidades, elegir alquilar un lugar más alejado del centro, elegir un lugar con menor calidad, reducir el tamaño de su vivienda a un departamento más pequeño o compartir el alquiler con otros para reducir el costo del alquiler.

El Sr. Le Bao Long recomienda que los inquilinos presten atención a algunas cosas, entre ellas definir claramente sus necesidades en cuanto a ubicación, zona, comodidades, comparar precios en la misma zona para negociar, verificar el contrato, el estado del alquiler y las condiciones de pago para que el proceso de alquiler se desarrolle sin problemas.

Se revisaron más de 700 proyectos en Hanoi, se concluyeron para inspección, examen y postinspección.

El Comité Popular de Hanoi identificó 712 proyectos de capital no presupuestarios que utilizan terrenos que están atrasados ​​y emitió un plan para manejarlos y resolverlos de acuerdo con la Resolución No. 04/NQ-HDND del 8 de abril de 2022 del Consejo Popular de Hanoi sobre medidas para acelerar el progreso de la inversión, centrándose en el manejo de proyectos de capital no presupuestarios que utilizan terrenos que están atrasados ​​en Hanoi.

Hasta noviembre de 2024 se habían revisado, concluido con inspección, examen, post inspección y dirigido a trámite 706 proyectos (que representan el 99,2%) con una superficie total de 11.352 hectáreas de terreno. Este es el contenido informado por el Comité Popular de la Ciudad al Consejo Popular de la Ciudad en la vigésima sesión.

Implementando la dirección drástica del Comité del Partido de la Ciudad y la Resolución No. 04/NQ-HDND de fecha 8 de abril de 2022 del Consejo Popular de la Ciudad, el Comité Directivo de la Ciudad, el Comité del Partido del Comité Popular de la Ciudad y el Presidente del Comité Popular de la Ciudad han monitoreado, instado, dirigido y asignado tareas regularmente a los departamentos, sucursales y Comités Populares de los distritos, pueblos y ciudades para que se concentren en organizar la implementación sincrónica de las medidas, especialmente el trabajo de revisión, inspección, verificación y verificación posterior, detectando rápidamente los casos de retraso y violaciones de la ley sobre inversión en tierras, analizando y aclarando las causas, proponiendo medidas para eliminar obstáculos y dificultades y opciones de manejo apropiadas.

En particular, la ciudad ha creado condiciones para que los inversores tengan soluciones viables y tiempo para superar el problema, poner pronto la tierra en explotación y uso, evitar el desperdicio y contribuir a prevenir violaciones de las leyes sobre gestión y uso de la tierra. Muchos proyectos ampliados han superado infracciones, utilizado la tierra para el propósito correcto, completado de manera proactiva los procedimientos de inversión, concentrado los recursos, superado dificultades, completado proyectos de inversión y puesto la tierra en uso; Pagar los derechos de uso de la tierra y la renta de la tierra al presupuesto estatal de acuerdo con la reglamentación.

En los casos de dilación deliberada y de violaciones continuadas, se tratarán estrictamente de conformidad con las disposiciones de la ley. El Presidente del Comité Popular de la Ciudad, el Jefe del Comité Directivo, presidido por los Vicepresidentes del Comité Popular de la Ciudad, los directores de los departamentos y sucursales de la ciudad y los secretarios y presidentes de los Comités Populares de distrito y ciudad se reúnen periódicamente para escuchar informes sobre la situación, los resultados y dirigir el manejo de cada proyecto (escuchar informes escritos y ver imágenes específicas del estado actual); Solicitar a los departamentos, sucursales y comités populares de los distritos y municipios que se concentren de manera proactiva en orientar, eliminar obstáculos y dificultades y ayudar a los inversores a superarlos; Revisar activamente, inspeccionar y manejar estrictamente las violaciones de acuerdo con la ley.

Por tanto, de los 712 proyectos de capital no presupuestarios con lento avance en el uso del suelo identificados, el Comité Popular de la Ciudad ha dirigido el manejo y resolución de 706 proyectos (que representan el 99,2%) con una superficie total de 11.352 hectáreas. Los 6 proyectos restantes (que representan el 0,8%) con una superficie total de 81,6 hectáreas de terreno, han tenido decisiones políticas pero no han sido dotados con tierras asignadas o arrendadas por el Estado. El Departamento de Planificación e Inversiones está inspeccionando y proponiendo soluciones específicas.

Hanoi aprueba un plan para construir una pista de carreras de caballos valorada en más de 400 millones de dólares

El Comité Popular de Hanoi acaba de emitir la Decisión No. 6396 que aprueba la planificación de la subdivisión urbana del área 3 de Soc Son, escala 1/2000 en las comunas de Phu Linh, Tien Duoc, Tan Minh, Xuan Giang, Duc Hoa, Dong Xuan, Kim Lu y la ciudad de Soc Son (distrito de Soc Son).

En consecuencia, el área de investigación para la planificación urbana del área 3 de Soc Son es de aproximadamente 1.424 hectáreas. La población proyectada para el año 2030 es de aproximadamente 46.210 personas.

Alcance del límite de la investigación, el norte limita con la ruta planificada hacia el área del templo Soc; Limita al sur con la carretera 18, nueva ruta planificada; Al oeste limita con el corredor de protección y el ferrocarril nacional Hanoi - Thai Nguyen; El lado este limita con una vía urbanística de 40m de ancho.

La subdivisión se divide en 2 zonas de planificación (zonas III.1 y III.2) con 16 bloques de planificación para controlar el desarrollo y las rutas de tráfico.

En concreto, el área III.1 tiene una superficie de 246,5 hectáreas, incluyendo 2 bloques de planificación que son áreas de desarrollo urbano ecológico, de aumento de vegetación y de superficie de agua. En el cual se identifica el bloque de planificación III.1-1 como centro regional de deportes y entretenimiento (pista de carreras de caballos).

El bloque de planificación III.1-2 se identifica como una nueva área de desarrollo habitacional, con un sistema completo de infraestructura social, desarrollando además funciones comerciales y de servicios, complementando el área hípica en particular y toda el área en general.

La Zona III.2, con una superficie de casi 1.170 hectáreas, que incluye 14 bloques de planificación, es un área enfocada en el desarrollo de funciones complejas médico-culturales-educativas concentradas, servicios públicos urbanos, formación de un centro de transporte multimodal, desarrollo de áreas de servicios comerciales, oficinas, hoteles, etc. conectando con el área de la estación de Da Phuc, desarrollando sistemas de infraestructura social, expandiendo nuevos fondos de tierras residenciales alrededor de las aldeas existentes, completando grupos residenciales independientes y unidades residenciales.

A principios de año, el Comité Popular del distrito de Soc Son organizó una consulta sobre el proyecto de planificación detallada 1/500 del complejo de entretenimiento multiusos - pista de carreras de caballos Soc Son en las comunas de Tan Minh y Phu Linh y la ciudad de Soc Son. El proyecto tiene una inversión estimada de alrededor de 420 millones de dólares, creando empleos directos para alrededor de 5.000 trabajadores y atrayendo a unos 25.000 trabajadores para trabajar en otros sectores empresariales de servicios.

Respecto a este proyecto, en septiembre de 2019, el Primer Ministro decidió aprobar la política de inversiones.

En octubre de 2019, el Departamento de Planificación e Inversión de Hanoi emitió el primer certificado de registro de inversión y el tercer certificado de cambio en marzo de 2020.

Se espera que el autódromo comience a operar después de 2021, pero ha encontrado algunas dificultades, por lo que no puede implementarse.

A mediados de 2022, Hanoi propuso al primer ministro eliminar las dificultades para recuperar 125 hectáreas de tierra para implementar el proyecto.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-chung-cu-day-moi-la-phan-khuc-de-ra-tien-phac-hoa-chan-dung-va-tam-ly-nguoi-thue-ha-noi-ra-soat-hon-700-du-an-297326.html