郊外は新たな価格水準を設定し、第二の不動産税を提案し、タインオアイ土地競売の保証金を取り除いた。

不動産: ハノイ、ホアイドック地区の競売土地。 (出典: ベトナムネット)

不動産は富裕層の手に「落ち」、価格は上昇し続ける

ベトナム不動産仲介業者協会（VARS）は、放棄された家屋、放棄された別荘、放棄された市街地の状況がますます現れていると述べた。土地が逼迫し、密集していると言われる大都市であっても、こうした状況は依然として多く、放置された土地や家屋の間で逆境が見られる一方で、残りの人生をどうやって生きていけばいいのか分からずに苦しむ人々の姿が描かれています。土地か家を買う。

また、VARSによると、投資家が投機をすることは非常に一般的だという。つまり、商品が不足していて売り物にならないときに商品を買いだめし、価格が上昇するのを待ってそれを無駄に放置したり、偽の希少性を作り出して高利益を求めて価格を押し上げたりすることである。 、都市部から農村部まで発生します。土地資金の開発プロセス、需要と供給の関係に影響を与え、長期的には経済に影響を与えます。

VARSは、この税金はセカンドハウス以上に適用されるべきだと考えている。多くの資産や資産を持ち、利益を出し続けている人ほど納税額が多くなるのは当然です。実際、最近の住宅購入者のほとんどは 2 番目または 3 番目の住宅購入者です。

この提案は、不動産価格が上昇を続け、下落の兆しが見えない中で行われたものです。

同部門のデータによると、2024年第58四半期のハノイとホーチミン市のアパート価格指数は、27年の同時期と比べてそれぞれ2019％、80％上昇した。中価格帯のセグメントはますます希少になり、価格はますます高まっている。 50% 今年販売される新しいアパートの供給価格は 2 万 VND/mXNUMX 以上です。

新しいプロジェクトだけでなく、古いアパートの価格も高騰しました。何十年も使用されてきたアパートの多くは、今でも売りに出されたときの2〜3倍の価格で取引されています。一部の投資家グループが利益を得るために偽の需要と供給を作り出しているため、別荘、タウンハウス、または郊外の土地のセグメントでも価格が上昇する兆候が見られます。

したがって、VARSによれば、安全で健全かつ持続可能な方向に市場の発展を規制し、地価が市場に応じて増減するようにするためには、不動産税政策を公布することが、目に見えない緊急の課題であるという。

VARS は、二軒目以上の住宅の購入者と放棄されたプロジェクトの所有者を含む 2 つの対象に適用される不動産税政策を提案しています。売主の所有期間が短い取引では税率が段階的に上がります。

シンガポールと同様、住宅購入者は20軒目の家には不動産価格の30％、6軒目の家には2％の手数料を支払わなければなりません。住宅を売却した所有者は、初年度に不動産価格の 8% の税金を支払う必要があり、3 年目に売却した場合は 4%、XNUMX 年目には XNUMX%、XNUMX 年目以降は税金や手数料は課されません。 。

VARSはまた、所有者が土地を受け取った後にプロジェクトを建設しない場合には、不動産放棄税も課されることになると提案した。韓国ではこの方式が適用されており、2年以上放置されている土地や開墾中の土地には5%の課税があり、放棄年数に応じて税率が段階的に上がり、5年で8%の課税となります。 ％、7年以上放置すると9％、10年以上放置すると10％になります。アメリカでは放棄された土地には3%の税金が課されます...

しかし、この協会はまた、市場を規制するために税務ツールを使用することは多くの課題に直面していることも認識しています。特に、どちらが第二の家か第三の家かを決定する根拠となるために、税金ツールを効果的かつ透明性を活用して、国家管理機関の建設と建設を促進する必要があるため、技術と人材への多大な投資が必要です。住宅および不動産市場に関する情報システムとデータベースの改善。

VARSはまた、人々の購買力を「枯渇」させ、経済に他の長期的な影響をもたらす可能性のある課税や、富裕層が住宅の所有権を譲渡することで税金を回避できるにもかかわらず合法的な抜け穴を作る可能性があるなど、起こり得る悪影響を考慮することも推奨している。 2 つ目、3 つ目の不動産…親戚に、税金の支払いを補うために家賃が値上げされる…

隣接する郊外のヴィラが人気

ベトナムネットによると、ハノイ郊外での土地競売がここ数日「熱狂」を引き起こしているという。市場の発展により、多くの投資家や不動産購入者が都市部に建てられる別荘やタウンハウス用の土地を探すようになりました。ハノイの郊外地区を調査すると、このセグメントの供給は非常に不足しており、売りに出されているヴィラや郊外のタウンハウスプロジェクトの数は少なく、すぐに完売してしまいます。

西部地域では、いくつかの新しい別荘プロジェクトの費用は 180 億 200 万から 2 億 VND/mXNUMX 近くかかります。

南部地域では、159 軒のヒム ラム トゥオン ティン ショップハウスが販売用にオープンしている希少な物件です。現在、完全に建設され、赤本が用意されている表裏5つのファサードを持つ2階建てのショップハウスが、100億VND/m2からの価格で市場に導入されている。

既存の供給源に加え、ドンアン省で約300億VND/m2の価格で第XNUMX四半期にプロジェクトが開始されるという情報も市場の注目を集めた。

ヴィラとタウンハウスの供給は過去 10 年間で最低であると考えられており、過去 1 年間、ヴィラとタウンハウスの販売価格が継続的に上昇しています。ホアイドゥックとハドンの一部地域のヴィラ価格は継続的に新しい価格を設定しており、30年以上前と比較して50〜1％上昇しています。一部の潜在的な地域でも、関心を持つ顧客の数が急増し、現地価格の熱狂が起こっています。

チュオンソンランドの副総局長、レ・ティ・ビック・ゴック女史は、アパート価格の急激な上昇と土地オークションの高値により、多くの投資家が郊外の都市部にシフトしていると述べた。したがって、低層層は引き続き加熱することになる。近い将来、1月8日から正式に土地法が施行され、郊外地域の新製品価格が新たな価格水準を確立し、別荘やタウンハウスの価格を構成するコストが上昇する可能性がある。

観察者らによると、短期的にはヴィラとタウンハウスのセグメントの流動性が高まり、流通価格は上昇し続ける可能性が高いという。 「今から年末まで、ハノイのヴィラとタウンハウス部門は、供給が不足し需要が増加し続けるため、価格上昇が続くだろう。しかし、主な供給は、新規プロジェクトのための土地資金が枯渇した郊外地区や都心部になるだろう」とCBREハノイ所長のグエン・ホアイ・アン氏は評価した。

ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン氏によると、リゾート不動産はまだ閑散としており、地方の土地は適切な時期を待っており、都心部のアパートは暑すぎて、別荘や隣接する都市部は暑すぎるとのこと。耐久性と価格上昇の可能性の両方を確保するために、多くの投資家は依然としてこの地域を主な選択としています。 「現在、ハノイに隣接する別荘市場では、市内商品の供給が枯渇しており、低層住宅の需要は郊外へのシフトを余儀なくされています。これも、このセグメントの価格上昇を続ける原動力となるでしょう」将来はハイブリッドだ」とディン氏は断言した。

Thanh Oai オークション土地: 55/68 区画、保証金なし

支払い期限は過ぎましたが、（ハノイ）タンオアイ地区タンカオコミューン、タン村、ゴバ地区の土地のうち13区画中68区画のみが支払い義務を履行しています。放棄された 55 区画の落札価格は 80 万 VND/㎡ から 2 億 VND/㎡ 以上の範囲でした。

規制によれば、土地競売の勝者は2日以内に30回に分けて金銭的義務を履行しなければなりません。このオークションの最終支払いは 14 月 9 日です。

しかし、タインオアイ地区土地基金開発センターが報道機関に共有した情報によると、今日（16月9日）の時点で、支払い期限が過ぎているにもかかわらず、金融サービスを履行しているのは13区画のうち68区画のみである。全額支払いが完了した区画の中で、最も高い区画の価格は 55 万 VND/m2 以上となっています。

最高価格80億2万ドン/平方メートルの土地の落札者を含む、100,5万ドン/平方メートルもの高額の落札価格の土地は、期日通りに支払いを行っていない。したがって、2 区画の土地が放棄されたと考えられます。

以前、タンカオコミューンのタンタン村ゴバ地区の68区画の土地の競売では、4.000件以上の条件を満たす申請があり、1.500人以上の顧客があり、不動産投資家と世論の間で騒動を巻き起こした。落札価格は開始価格の7〜8倍です。開始価格は8,6万～12,5万VND/㎡から、最高落札価格は2億VND/㎡を超えています。

具体的には、面積約03平方メートルの区画LK10-65の最高落札価格は最大2億100,5万ドン/平方メートルで、開始価格の2倍となっている。

タインカオコミューンのタンタン村ゴバ地区の土地68区画の競売が10月8日に開催され、400億ドン以上の収益が見込まれることがわかった。 13 区画の土地が財務上の義務を果たしており、回収総額は 80 億 VND 強、つまり予想額の 20% に達します。

1月8日から住宅機能転換の場合

124年住宅法第2023条には、住宅の機能を転換できる場合が明記されている。

したがって、住宅機能の転換が可能なケースとしては、以下のようなケースが考えられます。

第三国定住住宅から公営住宅への転換。

不要になった公営住宅や公営住宅から再定住用住宅に転換する。

1 年住宅法第 13 条第 2023 項 d に規定されている場合の住宅を公営住宅または賃貸公営住宅に転換する。

その他の場合は当社の判断による 首相 Chínhphủ ～による提案に基づいて 建設省.

注：本条第 1 項に規定する住宅機能の転換は、以下の原則に従わなければなりません。

公共資産の損失を引き起こすことなく、承認された州の住宅開発プログラムおよび計画と一致している必要があります。

住宅の機能を転換した後は、転換後の住宅の規格や技術基準に従って、正しい目的のために有効に使用しなければなりません。

建設省または省人民委員会の承認が必要です。