En el proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (modificado), el Ministerio de Construcción ha propuesto dos opciones con respecto a los depósitos en el negocio de la vivienda y los futuros proyectos de construcción.
En concreto, en la Opción 1, el Ministerio de Construcción estipula que los inversores en proyectos inmobiliarios sólo podrán cobrar depósitos según acuerdos con los clientes cuando el proyecto cuente con un diseño básico evaluado por un organismo estatal y el inversor cuente con uno de los documentos sobre derechos de uso del suelo.
Foto ilustrativa. (Fuente: MP)
El contrato de arras debe indicar claramente el precio de venta, alquiler con opción a compra de la casa u obra, y el importe del arras no debe exceder el 10% del precio de venta, alquiler con opción a compra de la casa u obra.
La opción 2 estipula que los inversionistas en proyectos inmobiliarios sólo podrán cobrar depósitos a los clientes cuando las casas y las obras de construcción hayan cumplido todas las condiciones para su puesta en marcha y hayan realizado transacciones de conformidad con las disposiciones de esta ley.
Respecto a esta cuestión, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), estuvo de acuerdo con la opción 1 y propuso estipular que el monto del depósito no debe exceder el 5%.
Según el Sr. Chau, la regulación de que el monto del depósito no supere el 5% es un nivel razonable según la práctica social y para garantizar que la naturaleza del depósito no sea para fines de movilización de capital y tenga un valor lo suficientemente grande para que tanto el depositante como el receptor del depósito lo cumplan conscientemente.
Al mismo tiempo, esta regulación ayuda al receptor del depósito, el inversor del proyecto, a explorar y comprender las necesidades y gustos de los clientes para mejorar y aumentar la calidad de los productos, utilidades y servicios del proyecto.
El Sr. Chau dijo que la propuesta de que el monto del depósito no supere el 10% del valor del activo depositado es demasiado alta, o que el monto del depósito sea solo el 2%, que es demasiado bajo, o que la propuesta sea el 30%, igual al primer monto de pago después de firmar el contrato, es irrazonable porque no cumple con los requisitos.
Se trata de un depósito que no tiene como finalidad captar capital y el valor es lo suficientemente grande como para que tanto el depositante como el receptor del depósito cumplan conscientemente.
Además, el Sr. Chau propuso agregar una disposición que prohíba "el acto de recolectar depósitos contrario a las disposiciones de esta Ley y las leyes pertinentes" al Proyecto de Ley sobre Negocios Inmobiliarios (enmendado) sobre "actos prohibidos" para garantizar la coherencia y uniformidad de las regulaciones legales.
La Asociación consideró que la Opción 1 facilitaría la compraventa y transferencia fluida de proyectos inmobiliarios (M&A), pero el inversor transferente y el inversor cesionario deben cumplir las condiciones al transferir todo o parte del proyecto inmobiliario, por lo que el Estado aún controla estrictamente esta actividad.
La opción 1 también garantiza la coherencia y la unidad entre el artículo 39 del Proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (modificado) y el artículo 7 de la Ley de Empresas de 2020 sobre los derechos de las empresas, incluido el derecho a la libertad de empresa; autonomía empresarial y elección de la forma de organización empresarial; El derecho a ajustar proactivamente la escala y las líneas de negocio.
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