Es necesario ampliar las condiciones para recibir la transferencia de derechos de uso de tierras para proyectos de vivienda comercial.
En la octava sesión de la XV Asamblea Nacional , el Gobierno presentó a la Asamblea Nacional un proyecto de resolución para la implementación piloto de proyectos de vivienda comercial mediante acuerdos sobre derechos de uso del suelo (o derechos de uso del suelo existentes), con aplicación a nivel nacional, con el fin de eliminar las dificultades legales para los proyectos de vivienda comercial de escala urbana (menos de 20 hectáreas). De ser aprobado por la Asamblea Nacional, se implementará por un período de 5 años, a partir del 1 de enero de 2025.
Desenredando nudos en múltiples proyectos
Según el Ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente , Do Duc Duy, a partir del 1 de julio de 2015, la Ley de Vivienda de 2014 establece disposiciones diferentes a las de la Ley de Tierras. En consecuencia, las condiciones para el uso del suelo para la implementación de proyectos de vivienda social son que el suelo ya cuente con un derecho de uso para uso residencial o para uso residencial y otros tipos de suelo; en caso de recibir una transferencia de derechos de uso, debe ser suelo residencial.
Esta regulación, continuada en el punto b), apartado 1 y apartado 6 del artículo 127 de la Ley de Suelo de 2024, ha acotado los casos para la realización de proyectos de vivienda social a escala urbana, especialmente en zonas nuevas o en zonas sin suelo residencial existente.
De hecho, el límite máximo de asignación de suelo residencial para hogares y particulares a lo largo de los años ha sido de 400 m², siendo el resto terreno agrícola dentro de la misma parcela. Por lo tanto, si los inversores adquieren derechos de uso del suelo en zonas residenciales, no podrán hacerlo, declaró el Ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente.
Además, la mayoría de los proyectos inmobiliarios se desarrollan en terrenos que inicialmente no fueron designados como residenciales, y los planes detallados del proyecto incluyen varios tipos de terrenos, como residenciales, de transporte, espacios verdes, etc. Por lo tanto, de acuerdo con las disposiciones del punto b, cláusula 1, artículo 127 de la Ley de Tierras de 2024, muchos proyectos no se pueden implementar en la práctica.
El proyecto de resolución se elaboró para abordar las dificultades de suministro de proyectos inmobiliarios en un contexto de aumento de los precios inmobiliarios, en parte debido al acceso limitado de los inversores al suelo. "Es necesario ampliar las condiciones para recibir transferencias de derechos de uso del suelo para implementar proyectos de vivienda comercial, contribuyendo así a reducir las quejas ciudadanas, garantizando la equidad en el acceso al suelo entre inversores y localidades, y manteniendo una oferta estable de vivienda comercial", declaró el ministro Do Duc Duy.
Zona residencial comercial del Distrito 7 de Ciudad Ho Chi Minh. Foto: HOANG TRIEU
Según la presentación del gobierno, esta resolución se aplicará a nivel nacional a proyectos de negocios inmobiliarios en cuatro casos: recepción de derechos de uso de tierras; derechos de uso de tierras existentes; derechos de uso de tierras existentes y recepción de derechos de uso de tierras; e implementar proyectos de vivienda comercial en terrenos propiedad de instalaciones que deben reubicarse debido a la contaminación ambiental, o instalaciones que deben reubicarse de acuerdo con la construcción o la planificación urbana.
En cuanto a las condiciones para la implementación de un proyecto de vivienda social a través de un acuerdo sobre derechos de uso de la tierra o derechos de uso de la tierra existentes, los inversionistas que implementen proyectos de vivienda social deben utilizar uno o más de los siguientes tipos de tierra: tierra agrícola; tierra no agrícola que no sea tierra residencial; tierra residencial y otras tierras dentro de la misma parcela, en el caso de un acuerdo sobre derechos de uso de la tierra; y deben cumplir criterios específicos.
Debería probarse a pequeña escala.
Al debatir este tema, muchos diputados de la Asamblea Nacional coincidieron en la necesidad de emitir una resolución para eliminar las dificultades y obstáculos en la implementación de proyectos de inversión y negocios para la construcción de nuevas viviendas. El diputado Tran Hoang Ngan (de la delegación de Ciudad Ho Chi Minh) reconoció que la implementación de esta política tendría un efecto multiplicador en el desarrollo socioeconómico del país, especialmente al eliminar las dificultades en la construcción de nuevas viviendas, creando condiciones favorables para que los usuarios de terrenos y los inversores implementen proactivamente nuevos proyectos de vivienda y desarrollo urbano, contribuyendo así a satisfacer las necesidades de vivienda de la población.
Sin embargo, también se plantearon varias inquietudes. El representante Do Van Yen (de Ba Ria, provincia de Vung Tau) argumentó que la propuesta del proyecto de resolución de incluir una gama muy amplia de terrenos para el programa piloto es incompatible con la Ley de Tierras. Además, sugirió que, de implementarse un programa piloto, debería ser a menor escala, centrándose en provincias y ciudades con necesidades urgentes de vivienda, y no expandirse a nivel nacional.
El representante Yen también sugirió que el Gobierno debería realizar una evaluación de impacto para evitar situaciones de "abusar de las políticas para acumular tierras agrícolas" o "legalizar violaciones", a fin de introducir regulaciones más estrictas, más razonables y más efectivas.
La diputada de la Asamblea Nacional Nguyen Thi Thu Ha (de la delegación de Quang Ninh) expresó la opinión de que es necesario reevaluar la situación actual de la vivienda social en todas las localidades y afirmó que muchos proyectos y construcciones de vivienda social permanecen desocupados, vacíos o con trámites legales incompletos. La oferta y la demanda del mercado de vivienda social varían según la localidad, y "no todas las localidades tienen la misma demanda".
El Representante Ha sugirió que es necesario evaluar el estado actual de la vivienda social para comprender la oferta y la demanda del mercado en las localidades antes de aprobar el proyecto. El gobierno y los organismos pertinentes deben realizar una evaluación exhaustiva; considerar si el programa piloto debe seleccionarse en función de las regiones, localidades y zonas adecuadas, y especificar las ubicaciones.
"El programa piloto propuesto en el borrador podría dar lugar a la formación de organizaciones, personas y empresas inmobiliarias que exploten la compraventa y transferencia de tierras, acumulándolas y consolidándolas sin un uso eficiente, lucrando así y convirtiendo los medios de producción en insumos a la espera de la implementación de proyectos de vivienda social", advirtió la Sra. Ha.
En el informe de verificación, el presidente del Comité Económico, Vu Hong Thanh, también declaró que algunos miembros del comité temían que la autorización de acuerdos para la adquisición de derechos de uso de suelo no residencial para proyectos de vivienda social provocaría un aumento repentino de los precios de los terrenos agrícolas y de otros tipos de suelo. Esto podría causar numerosas dificultades a las personas y las empresas, así como al Estado, en lo que respecta a la adquisición de tierras y la compensación.
El Presidente del Comité Económico solicitó al Gobierno que revisara y aclarara la aplicación del mecanismo piloto a través de acuerdos sobre la adquisición de derechos de uso de tierras o derechos de uso de tierras existentes para tierras agrícolas y no agrícolas (comerciales, de servicios) para evitar el abuso de la política.
Evite la conversión generalizada.
El vicepresidente de la Comisión de Ciencia, Tecnología y Medio Ambiente de la Asamblea Nacional, Nguyen Phuong Tuan, coincidió en que la resolución debe implementarse a nivel nacional para garantizar la equidad entre las localidades, evitar la complejidad en la regulación de criterios y condiciones, y prevenir la aparición de un mecanismo de "solicitud y concesión". Sin embargo, sugirió que el organismo redactor incluya regulaciones específicas para prevenir la conversión generalizada del uso del suelo tras la entrada en vigor de la norma, lo cual podría afectar no solo el bienestar social, sino también la seguridad alimentaria.
Revisar los planes de uso del suelo de cada localidad.
El representante Nguyen Truc Son (delegación de Ben Tre) afirmó que el proyecto de resolución presenta algunas diferencias con la Ley de Inversiones (enmendada), la Ley de Tierras (enmendada) y la Ley de Vivienda (enmendada) aprobadas recientemente por la Asamblea Nacional. Al implementar proyectos piloto, se debe revisar el plan nacional de ordenamiento territorial, la planificación territorial y, en especial, los planes locales de ordenamiento territorial. Cuestionó la viabilidad de los proyectos no incluidos en la planificación territorial residencial o urbana si se implementaran pilotos.
Sr. LE HOANG CHAU , Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA):
Reglamento que detalla la determinación de las áreas de inversión.
HoREA ha presentado una propuesta al Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh y a los departamentos pertinentes para que formulen comentarios sobre la Decisión 83/2024/QD-DT del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh. En consecuencia, se sugiere revisar y modificar el reglamento, en la Cláusula 1, Artículo 2, para especificar con detalle las áreas en las que los inversores inmobiliarios y de proyectos de vivienda pueden transferir derechos de uso del suelo para terrenos con infraestructura técnica a particulares para la autoconstrucción de viviendas en comunas, excluyendo las localidades de los cinco distritos de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi y Can Gio, y que no estén sujetos a la subasta de derechos de uso del suelo para proyectos de construcción de viviendas, según lo estipulado.
Porque, según la Cláusula 6 del Artículo 31 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, el inversor en un proyecto inmobiliario o de construcción de viviendas puede transferir derechos de uso de suelo con infraestructura técnica para terrenos que no se encuentren en barrios, distritos o ciudades de zonas urbanas especiales de tipo I, II y III; y que no estén sujetos a subasta de derechos de uso de suelo para proyectos de construcción de viviendas, según lo estipula la Ley de Tierras. Para otras zonas, el Comité Popular provincial determinará, con base en las condiciones locales, las zonas donde el inversor del proyecto puede transferir derechos de uso de suelo con infraestructura técnica a particulares para la autoconstrucción de viviendas.
El Sr. NGO DUC SON , Director General de DRH Holdings JSC:
Creando oportunidades para los compradores de vivienda.
Históricamente, para implementar proyectos de vivienda, la implementación de proyectos de vivienda social ha requerido el cumplimiento de condiciones como: conformidad con la planificación territorial distrital; conformidad con la planificación urbanística y de construcción; y conformidad con los programas y planes locales de desarrollo de vivienda aprobados. En la práctica, la naturaleza superpuesta y contradictoria de la Ley de Tierras y la Ley de Vivienda se ha incrementado, distorsionando los mercados de capital e inmobiliario, y aumentando los riesgos tanto para las empresas, los inversores y quienes necesitan vivienda. El programa piloto propuesto por el gobierno revitalizará el mercado de capitales, estabilizará y reducirá la carga financiera de las empresas, acortará el tiempo y el costo de la preparación de proyectos de inversión, aumentará la transparencia del mercado y brindará a los compradores de vivienda acceso a vivienda asequible. Eliminar este obstáculo podría potencialmente salvar a millones de empresas que han estado esperando durante años.
S. Nhung escribió
[anuncio_2]
Fuente: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm
Kommentar (0)