¿Cómo podemos resolver las dificultades que enfrenta el mercado inmobiliario?

* Reportero: Dr. Tran Du Lich , se han propuesto muchas soluciones para apoyar el mercado inmobiliario, pero ¿por qué las empresas siguen reportando dificultades y necesitan "rescate" en términos de capital y asuntos legales?

Dr. Tran Du Lich: No estoy de acuerdo con el término "rescate". Es necesaria una solución integral, pero no debería ser un "rescate".

No solo recientemente, sino durante las últimas décadas, el mercado inmobiliario vietnamita se ha desarrollado con gran rapidez y vigor, pero de forma poco saludable, como lo demuestra la especulación excesiva. Si bien en una economía de mercado la especulación existe en todos los sectores, cuando esta se vuelve excesiva, genera distorsiones en la oferta, la demanda y los precios.

Por ejemplo, durante el período 2009-2011, el mercado inmobiliario sólo se congeló en el grupo de productos de alta gama, proyectos inacabados, loteos en venta o proyectos cuya cimentación ya estaba terminada pero luego fueron abandonados... Mientras tanto, los productos terminados en los segmentos de precio medio y bajo continuaron comercializándose con normalidad, e incluso escasearon.

En 2022, junto con la entusiasta recuperación económica tras el control de la pandemia de COVID-19, el mercado inmobiliario también experimentó un crecimiento masivo en muchos segmentos de productos, con una ola de inversión y especulación que se volvió bastante común. Muchas inmobiliarias se asociaron con bancos comerciales, comprometiéndose a otorgar préstamos para estimular la especulación en lugar de facilitar la compra de viviendas a personas con necesidades reales.

Si bien los complejos turísticos y los condotels están en auge, la oferta de viviendas residenciales en las zonas urbanas es escasa. Por ejemplo, en Ciudad Ho Chi Minh, no se han presentado nuevos proyectos ni productos en el segmento de vivienda para personas de ingresos medios y bajos durante varios años.

*Si el mercado inmobiliario necesita un rescate, ¿cuál sería el orden de prioridades?

- Todo el mundo sabe que el negocio inmobiliario es un negocio que se realiza con dinero ajeno, incluyendo préstamos de crédito, emisión de bonos, anticipos de clientes y una parte del capital propio de la empresa.

Es necesario permitir que el mercado inmobiliario se autorregule y se autolimpie, junto con un programa de reforma integral del gobierno, en lugar de centrarse en rescates inmediatos. (Foto: HOANG TRIEU)

En el contexto de un mercado financiero volátil, cuando las cuatro fuentes de capital del mercado inmobiliario, especialmente los bonos corporativos, dejan de existir, la escasez de capital es inevitable. Además, una serie de proyectos que estaban a punto de seguir desarrollándose e implementándose se ven obstaculizados por obstáculos procesales y legales, lo que impide una mayor oferta. Esto crea un círculo vicioso: los proyectos en desarrollo carecen del capital necesario para continuar, mientras que los nuevos proyectos enfrentan obstáculos legales.

Dada esta situación, creo que el mayor objetivo del gobierno no es simplemente abordar los problemas inmediatos del mercado inmobiliario, sino más bien desarrollar un plan relativamente bien estructurado para revitalizar el mercado en el mediano y largo plazo.

*¿Cuáles son las soluciones específicas, señor?

Existe una estrecha correlación entre el mercado financiero y el mercado inmobiliario. Por lo tanto, las soluciones para mejorar la salud del mercado inmobiliario deben estar sincronizadas con la resolución de los problemas del mercado financiero mediante un plan de acción integral.

Institucionalmente, es necesario revisar toda la normativa legal relacionada con el mercado inmobiliario desde el inicio del proyecto hasta su operación y desarrollo, incluyendo: la normativa sobre el sistema crediticio, la normativa en la Ley del Negocio Inmobiliario, la Ley de Vivienda, la Ley de Tierras, la Ley de Construcción, etc. A partir de ahí, se deben hacer ajustes para abordar las deficiencias en todo el sistema legal, en lugar de sólo resolver los problemas en una o dos leyes.

Dados los obstáculos legales, es posible proponer que el grupo de trabajo sobre solución de dificultades y obstáculos para proyectos inmobiliarios seleccione unos pocos casos ejemplares para su resolución, creando una base legal para que otras áreas sigan y repliquen la solución.

Cabe destacar que se deben utilizar herramientas financieras para controlar y limitar la especulación inmobiliaria. Se debe priorizar los proyectos de vivienda con demanda real, con especial atención a brindar apoyo financiero tanto a compradores como a promotores, para aumentar la oferta en el mercado. En realidad, existen muchas zonas urbanas abandonadas con grandes cantidades de capital inmovilizadas.

Entonces, ¿de dónde proviene el dinero para financiar proyectos residenciales realmente necesarios para las personas necesitadas? Esta situación es similar a la del mercado secundario. La clave es dejar que el mercado se autolimpie y autorregule; ¿cómo podemos rescatarlo y quién puede hacerlo?

Se recomienda que las grandes empresas inmobiliarias se reestructuren proactivamente para reducir la presión financiera. Los inversores pueden reestructurarse liquidando proyectos que les generen problemas de deuda o que estén demasiado interrelacionados con múltiples sectores.

Los inversionistas necesitan un sistema de gestión de riesgos; no pueden actuar indiscriminadamente ni abusar de los instrumentos financieros. El Banco Estatal citó recientemente el ejemplo de una empresa inmobiliaria que desarrolla decenas de proyectos simultáneamente en todo el país: ¿cómo se les puede rescatar? Desde la perspectiva de los bancos, podrían optar por no reclasificar la deuda, sino reestructurarla, extenderla o posponerla para las empresas de esta categoría.

Lo más importante es empezar inmediatamente: ¡cuanto más lo demores, más difícil será!

(Continuará)

Fuente: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm