¿Cómo solucionar los problemas inmobiliarios?

* Reportero: Dr. Tran Du Lich, se han propuesto muchas soluciones para apoyar el mercado inmobiliario, pero ¿por qué las empresas siguen reportando dificultades y necesitan "rescate" en términos de capital y asuntos legales?

- DR. TRAN DU LICH: No estoy de acuerdo con la palabra "rescate". Se necesita una solución integral, pero no un “rescate”.

No sólo en este momento sino también en las últimas décadas, el mercado inmobiliario vietnamita se ha desarrollado muy rápidamente y con fuerza, pero de manera poco saludable, lo que se refleja en una especulación excesiva. Por supuesto, en una economía de mercado hay especulación en todos los campos, pero cuando la especulación es excesiva, causará distorsiones en la oferta, la demanda y los precios.

Por ejemplo, en el período 2009-2011, el mercado inmobiliario sólo se congeló en el grupo de productos de alta gama, proyectos inacabados, loteos y ventas, o proyectos que apenas habían terminado de construir sus cimientos y luego habían salido de allí... Mientras tanto, los productos terminados en los segmentos de precio medio y bajo todavía se comercializaban con normalidad, incluso de forma insuficiente.

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En 2022, junto con el entusiasmo por la recuperación económica después de que se controlara la epidemia de COVID-19, el mercado inmobiliario también creció rápidamente en muchos segmentos de productos con una ola de inversión y surf bastante popular. Muchas empresas inmobiliarias están asociadas con bancos comerciales y se comprometen a otorgar préstamos para estimular la especulación en lugar de crear condiciones para las personas que necesitan comprar una vivienda.

Si bien el sector inmobiliario de complejos turísticos y condotels está creciendo fuertemente, no hay muchas viviendas residenciales en las áreas urbanas. Por ejemplo, en Ciudad Ho Chi Minh, desde hace varios años no hay nuevos proyectos ni nuevos productos en el segmento de vivienda para personas de ingresos bajos y medios.

*Si “rescatamos” el mercado inmobiliario, ¿cuál será el orden de prioridad?

- Todo el mundo sabe que el negocio inmobiliario es hacer negocios con el dinero de otras personas, incluidos préstamos a crédito, movilización de capital en bonos, anticipos de clientes y parte del capital propio de la empresa.

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Es necesario dejar que el mercado inmobiliario se autorregule y se autopurifique en paralelo con un programa de reformas sincrónico del gobierno en lugar de anteponer la cuestión del rescate. Foto: HOANG TRIEU

En el contexto de un mercado financiero volátil, cuando las cuatro fuentes de suministro de capital para el mercado inmobiliario, especialmente los bonos corporativos, ya no están disponibles, la congestión de capital es inevitable. Sin mencionar que una serie de proyectos cuyas condiciones de desarrollo y continuación se encuentran estancadas en trámites y cuestiones legales, por lo que la oferta no aumenta. Esto crea un círculo vicioso: los proyectos en desarrollo no tienen capital para continuar su implementación y los nuevos proyectos quedan enredados en problemas legales.

Ante esta situación, creo que el objetivo más grande del Gobierno no es simplemente resolver de inmediato el mercado inmobiliario, sino tener un plan relativamente sistemático para hacer que el mercado sea saludable en el mediano y largo plazo.

*¿Cuál es la solución específica, señor?

- Existe una correlación muy estrecha entre el mercado financiero y el mercado inmobiliario. Por lo tanto, la solución para mejorar el mercado inmobiliario debe estar sincronizada con el manejo de los problemas del mercado financiero a través de un gran programa de acción.

En términos institucionales, es necesario revisar toda la normativa legal relacionada con el mercado inmobiliario desde el inicio del proyecto hasta la operación y desarrollo, incluyendo: normativa sobre el sistema crediticio, normativa en la Ley de Negocio Inmobiliario, Ley de Vivienda, Ley de Tierras, Ley de Construcción... A partir de ahí, ajustar las deficiencias en todo el sistema legal, no solo resolver las dificultades en 1-2 leyes.

Ante los cuellos de botella legales, es posible proponer un grupo de trabajo para remover dificultades y obstáculos para los proyectos inmobiliarios para seleccionar algunos ejemplos típicos a manejar, creando una premisa legal para que otros lugares sigan y repliquen la solución.

Nota, utilice herramientas financieras para controlar y limitar la especulación inmobiliaria. Priorizar proyectos de vivienda con demanda real del mercado, dando prioridad al apoyo de capital tanto para compradores de vivienda como para inversionistas, a fin de aumentar la oferta razonable al mercado. De hecho, hay muchas áreas urbanas abandonadas con grandes cantidades de capital enterradas aquí.

¿Dónde está entonces el flujo de efectivo que debe circular hacia proyectos residenciales que son verdaderamente necesarios para las personas necesitadas? Esta situación es similar al mercado secundario. La clave es dejar que el mercado se autolimpie y se autoprocese, pero ¿cómo podemos rescatarlo y quién puede rescatarlo?

Es necesario recomendar que las grandes empresas inmobiliarias se reestructuren proactivamente para reducir la presión financiera. Los inversores pueden reestructurarse vendiendo proyectos que les generan deuda y que involucran demasiadas industrias.

Los inversores necesitan un sistema de gestión de riesgos, no pueden ser desenfrenados ni pueden utilizar excesivamente los instrumentos financieros. El Banco del Estado citó recientemente ejemplos de empresas inmobiliarias que desarrollan decenas de proyectos al mismo tiempo en todo el país. ¿Cómo se pueden salvar? Por el lado del banco, no podrá transferir grupos de deuda, reestructurar, extender o diferir la deuda de las empresas de este grupo.

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