Transacciones inmobiliarias mediante contrato de préstamo: ¡Los compradores sufren! (Última publicación)

El mercado inmobiliario ha pasado su fase más caliente. Sin embargo, todavía existen transacciones inmobiliarias mediante contratos de préstamo, con consecuencias que no se pueden resolver de la noche a la mañana. Por lo tanto, antes de que el organismo de gestión estatal endurezca aún más las regulaciones de la ley, las personas deben considerar y estudiar cuidadosamente los términos del contrato de préstamo al firmar una transacción inmobiliaria para evitar caer en un "dilema".

Transacciones inmobiliarias mediante contrato de préstamo: ¡Los compradores sufren! (Lección 1) - Desde el "punto caliente" del piso 584

Transacciones inmobiliarias mediante contrato de préstamo: ¡Los compradores sufren! (Artículo 2) - Cooperación o “trampa” en la movilización de capitales

Los clientes deben investigar y elegir productos inmobiliarios con un estatus legal claro e inversores acreditados (En la foto: Área urbana de Xuan Hung, barrio de Quang Thang, ciudad de Thanh Hoa ). Foto: PV

"La pluma cae, el pollo muere"

Volviendo a la historia de la Sra. LD, una clienta que compró un terreno en MBQH 2125 fase 2, la Sra. LD comentó: “Tras acordar la compraventa con el propietario del terreno, procedí a realizar los trámites para transferir el nombre del contrato de préstamo a la empresa. Antes de firmarlo, no investigué a fondo los aspectos legales del proyecto, en especial la información sobre el producto a adquirir (una casa sin construir), sino que simplemente pensé que estaba comprando un terreno. Desconocía el valor del procedimiento de contrato de préstamo para adquirir el producto. Cuando el inversor anunció que la casa debía construirse urgentemente, saqué el contrato para leerlo de nuevo; al mismo tiempo, me informé sobre las regulaciones legales y descubrí que las transacciones mediante contratos de préstamo eran muy arriesgadas. Ahora, en una posición pasiva, mi familia tuvo que hacer lo que el inversor solicitó”.

“Si estudiamos con atención la información sobre las condiciones de compraventa de futuras viviendas, así como la legalidad del contrato de préstamo y los complejos trámites, no solo yo, sino mucha gente no comprará terrenos de esta forma, sino que buscará terrenos con una situación legal clara para realizar la transacción”, añadió la Sra. LD.

El cliente LT C, que compró un terreno en MB 584, dijo: "... antes de firmar el contrato de préstamo, el corredor me llevó a la oficina de administración de BNB Company Limited para "presentar" el "sublibro" y me prometió que cuando el proyecto cumpliera con las condiciones, el certificado de derechos de uso de la tierra se transferiría inmediatamente". Como confié tanto en el inversor como en el corredor, firmé un contrato de préstamo para “comprar” dos lotes adyacentes. Ahora bien, si construimos una casa, nos preocupa perder tanto la vaca como el establo; Pero si no lo construimos, no sabemos cuándo podremos recuperar la inversión…”.

También el inversor del Proyecto de Área Comercial y Residencial Lote A-TM3 (abreviado como Sitio A-TM3), en el Barrio Dong Huong, Ciudad Thanh Hoa, BNB Company Limited ha estado "tormentoso" cuando los clientes reaccionaron fuertemente al negocio desde abril de 2023 hasta ahora. Según muchos clientes de A-TM3, el inversor presenta señales de ambigüedad en la información del producto, en concreto "anuncia" terrenos en venta pero "los convierte en" viviendas sin terminar; Al mismo tiempo, obligan a los clientes a pagar cantidades irrazonables de dinero cuando quieren invertir en la construcción de su propia casa.

Sin embargo, en el momento en que la empresa movilizó capital en forma de contrato de préstamo, el Sitio A-TM3 tenía una decisión que aprobaba los resultados de la selección de inversionistas y en la Decisión No. 3345/QD-UBND, de fecha 21 de agosto de 2019 del Comité Popular Provincial, había información clara sobre la escala del proyecto y el producto era una casa en bruto con un exterior terminado. Al haber firmado "accidentalmente" estos contratos, los clientes tuvieron que aceptarlos, porque incluso si querían liquidarlos, recuperar el dinero invertido no era fácil, especialmente en el contexto del actual mercado inmobiliario lento y las dificultades comerciales.

Anteriormente, el periódico Thanh Hoa también recibió una petición de ayuda de varios hogares de los distritos de Nong Cong y Thieu Hoa y de la ciudad de Thanh Hoa con respecto a la "compra" de tierras bajo la forma de contratos de préstamo. Sin embargo, al entregar el terreno al “comprador”, la parcela ya estaba ocupada por otra persona.

Según la abogada Le Thi Phuong, directora de Le Phuong Hoang Law Company Limited, del Colegio de Abogados de la provincia de Thanh Hoa, existen dos formas de contratos de préstamo y, en ambos casos, los clientes están en desventaja.

En primer lugar, en caso de que el contrato de préstamo no contenga ningún contenido que demuestre que el monto del préstamo está relacionado con el valor del terreno/parcela de tierra, propiedad adjunta al terreno en el proyecto del prestatario, el contrato de préstamo no es vinculante para el prestatario (que también es el inversor del proyecto) para transferir al prestamista los derechos de uso de la tierra o la propiedad específica adjunta al terreno. Este contrato es simplemente un contrato de préstamo civil. Existe el riesgo de que cuando el inmueble sea elegible para transferencia y el precio del mismo aumente, para su propio beneficio, el inversionista no celebre un contrato de transferencia de inmueble sino que solo acepte reembolsar el capital y los intereses (si los hubiera) al prestamista, lo que generará una pérdida financiera para el prestamista.

En segundo lugar, el contrato contiene contenido que muestra la relación entre el monto del préstamo y el terreno/casa en el proyecto del prestatario. El contrato de préstamo puede ser un caso de transacción falsa, ocultando la transacción real como una transacción de compraventa de un inmueble formada en el futuro (en este momento el proyecto no es elegible para la venta de acuerdo a las disposiciones de la ley). En este contrato, si surge una disputa y una de las dos partes lleva el caso a los tribunales, existe el riesgo de que tanto la transacción falsa (una transacción de préstamo) como la transacción oculta (una transacción de compraventa de bienes inmuebles) sean declaradas nulas por el tribunal. La consecuencia legal es que el prestamista (comprador) sólo recibe el dinero pero no el inmueble.

Aprenda la ley cuidadosamente

Sin embargo, como canal de inversión potencial, el sector inmobiliario que se forme en el futuro tiene muchos riesgos potenciales si el comprador no verifica cuidadosamente la legalidad del proyecto para asegurar transacciones legales.

La ley ahora tiene regulaciones muy específicas sobre las formas de transacciones inmobiliarias. Según el subdirector del Departamento de Construcción de Thanh Hoa, el Sr. Vu Thanh Binh, después de que entró en vigor la Ley de Negocios Inmobiliarios, el Departamento de Construcción ha adoptado muchas formas de propaganda y difusión a organizaciones e individuos para cumplir con las disposiciones de la ley sobre transacciones inmobiliarias, especialmente bienes raíces formados en el futuro.

En consecuencia, de acuerdo con el artículo 55 de la Ley de Bienes Inmuebles No. 66/2014/QH13, se establece claramente que las condiciones para que los bienes inmuebles que se formen en el futuro se pongan en circulación son tener documentos sobre derechos de uso de la tierra, documentos del proyecto, planos de construcción aprobados por las autoridades competentes, permisos de construcción en los casos en que se requieran permisos de construcción, documentos de aceptación de la finalización de la construcción de la infraestructura técnica correspondiente al avance del proyecto; En el caso de edificios de apartamentos o edificios de uso mixto destinados a futuros fines residenciales, debe existir un registro de aceptación de la finalización de la cimentación del edificio. Además de eso, antes de vender, arrendar o comprar una vivienda futura, el inversor debe notificar por escrito a la agencia provincial de gestión de viviendas que la vivienda es elegible para la venta o el arrendamiento con opción a compra.

Además de ello, el artículo 19 del Decreto No. 99/2015/ND-CP también estipula la firma de contratos de movilización de capital para el desarrollo de viviendas comerciales. En consecuencia, la firma de contratos de movilización de capital para la inversión en la construcción de vivienda comercial solo puede realizarse a través de los formularios prescritos en las Cláusulas 2, 3 y 4 del Artículo 69 de la Ley de Vivienda y debe cumplir con las siguientes regulaciones: Las partes que participan en la aportación de capital, cooperación en inversiones, cooperación empresarial, empresas mixtas y asociaciones solo pueden dividir las ganancias (en efectivo o acciones) con base en la proporción de aportación de capital acordada en el contrato; Los inversionistas no podrán aplicar la forma de movilización de capital prescrita en este punto u otras formas de movilización de capital para dividir los productos de vivienda o para dar prioridad al registro, depósito y disfrute de los derechos de compra de vivienda o para dividir los derechos de uso de la tierra en el proyecto para la parte movilizada de capital.

Muchos clientes que están construyendo casas en el Proyecto del Área Comercial y Residencial Lote A-TM3, Barrio Dong Huong, Ciudad de Thanh Hoa están preocupados porque no saben cuándo el inversionista llevará a cabo los procedimientos para otorgar Certificados de Derechos de Uso de la Tierra. Foto: PV

El Sr. Vu Thanh Binh recomienda: «Al realizar transacciones inmobiliarias, los clientes deben comprender claramente las disposiciones legales, especialmente los documentos legales del proyecto, la capacidad del inversor y las regulaciones sobre las condiciones de compraventa de capital para el desarrollo de futuras viviendas, a fin de evitar riesgos al involucrarse en proyectos con una situación legal incierta».

Sin embargo, en realidad, para evadir las regulaciones de gestión del Estado, los inversores utilizan muchos trucos diferentes y, en su mayoría, la compraventa de futuras viviendas o la movilización de capital se realiza mediante transacciones civiles con los conceptos de "contratos de préstamo", "depósitos", "contratos de cooperación"... "Los organismos de gestión estatales no tienen base para gestionar este tipo de transacciones", añadió el Sr. Vu Thanh Binh.

Con el entusiasmo del mercado inmobiliario de Thanh Hoa, los productos inmobiliarios son siempre tan caros como los "camarones frescos". La mayoría de los proyectos se han vendido y "pasado por las manos" de muchos inversores secundarios ya que todavía estaban "en el papel"; Sin embargo, según datos del Departamento de Construcción, solo 30 de los 104 proyectos que han sido aprobados para inversión han sido notificados por el Departamento de Construcción como elegibles para compra, venta o movilización de capital, lo que demuestra el hecho de que la compra y venta ilegal es bastante común. Afortunadamente encontré un inversor de buena reputación y utilicé el capital movilizado para el propósito correcto; los beneficios para el cliente están garantizados. En el caso de encontrarse con inversionistas "notorios" que "se llevan" dinero para invertirlo en otros proyectos, los clientes que no reciben productos inmobiliarios o se encuentran con problemas más adelante realmente dejan muchas consecuencias.

Ante los problemas que los clientes enfrentan actualmente, especialmente la superposición de asignaciones de tierras y el retraso en el otorgamiento de certificados de derecho de uso de la tierra, la abogada Le Thi Phuong, directora de Le Phuong Hoang Law Company Limited, del Colegio de Abogados de la provincia de Thanh Hoa, informa: En relación con el hecho de que el inversor aún no ha completado los procedimientos para otorgar certificados de derecho de uso de la tierra al comprador, es posible que haya surgido una disputa entre las dos partes. En caso de que las dos partes no puedan negociar y reconciliarse, el comprador puede presentar una demanda contra el vendedor ante el tribunal para su resolución. En el caso de un mismo terreno en el que el inversor firma un contrato de préstamo con registro de deseos, o incluso firma un contrato de compraventa con numerosos clientes, existen indicios de apropiación fraudulenta de la propiedad de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 174 del Código Penal de 2015, modificado y complementado en 2017; Los clientes en este caso deberán presentar una solicitud a la agencia de investigación policial para su aceptación y resolución.

Grupo de reporteros

Fuente: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm