Los precios de los bienes raíces son fáciles de aumentar, difíciles de disminuir, pronosticando 2 escenarios de mercado en 2025, la nueva lista de precios de terrenos en Hanoi tendrá un efecto en cadena

Es poco probable que los precios inmobiliarios disminuyan, los expertos predicen dos escenarios de mercado para 2025, la nueva lista de precios de terrenos en Hanoi tendrá una reacción en cadena, activando los precios de la vivienda... son las últimas noticias inmobiliarias.

En los próximos 2-3 años, el mercado inmobiliario se volverá más claro con cambios significativos, incluidas fluctuaciones de precios y ajustes en la demanda tanto de los inversores como de los compradores de viviendas. (Foto: Anh Phuong)

Aumenta la oferta, los precios inmobiliarios siguen siendo difíciles de bajar

La oferta de viviendas de nueva construcción para todo el año 2024 alcanzará unas 35.000 unidades, cifra superior a la previsión anterior de 22.000 - 24.000 unidades. Se prevé que para 2025, esta cifra aumente a 40.000 apartamentos en los dos mercados principales, Hanoi y Ho Chi Minh. Sin embargo, los expertos coinciden en que, aunque la oferta aumentará significativamente, todavía será difícil “enfriar” los precios inmobiliarios.

Al pronosticar el mercado inmobiliario en 2025, el director ejecutivo de CBRE Vietnam, Duong Thuy Dung, dijo que los precios de la vivienda no disminuirán pero no aumentarán tan rápidamente como en el período reciente. El incremento podría ser del 5 – 8% respecto a 2024. Cómo tener un precio asequible para la gente sigue siendo una pregunta difícil, un gran reto para el mercado que actualmente no tiene respuesta.

Según el análisis de la Sra. Dung, el índice de precios de apartamentos en Hanoi aumentó un 64% en comparación con el segundo trimestre de 2019, el doble del aumento en Ciudad Ho Chi Minh. El precio promedio de venta primaria se acerca a los 60 millones de VND/m2.

De acuerdo, el profesor asociado, Dr. Dinh Trong Thinh, experto económico, comentó que 2024 es el momento en que el segmento de apartamentos de Hanoi será testigo de un rápido aumento en los precios. Los precios de los apartamentos aumentaron de un promedio de 40 millones de VND/m2 en 2022 a más de 70 millones de VND/m2 al final del tercer trimestre de 2024. Cabe destacar que el mercado ya no tiene proyectos con precios inferiores a 60 millones de VND/m2, muchos proyectos de rango medio incluso tienen precios superiores a 100 millones de VND/m2.

Durante los períodos de calor, los precios de venta tienden a aumentar diaria y semanalmente, pero la liquidez sigue siendo alta. La demanda, reprimida durante mucho tiempo, de comprar casas para vivir y como inversión ha tenido la oportunidad de estallar cuando existen muchos incentivos para restablecer la confianza de los clientes e inversores en el mercado. La creciente demanda, mientras la oferta sigue siendo escasa, ha impulsado el aumento de los precios.

Los expertos dicen que, aunque el aumento de los precios de los apartamentos en Hanoi se ha desacelerado, será difícil reducir los precios de venta en 2025 debido al aumento de los costos de los terrenos. De hecho, el mercado de Hanoi está siguiendo el escenario de crecimiento de Ciudad Ho Chi Minh. En los próximos 2-3 años, el mercado inmobiliario se volverá más claro con cambios significativos, incluidas fluctuaciones de precios y ajustes en la demanda tanto de los inversores como de los compradores de viviendas. Se prevé que todo el suministro primario en Hanoi en 2025 estará en el segmento de alta gama y de lujo; de los cuales el lujo representa el 36%.

Desde una perspectiva comercial, el Sr. Ngo Huu Truong, Director General Adjunto de Hung Thinh Corporation, dijo que será muy difícil que los precios de los bienes raíces bajen en el próximo período. Una de las razones proviene del proceso de aprobación del proyecto, que a menudo toma mucho tiempo, aumentando los costos de inversión.

Respecto a los precios de los bienes raíces, el vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, Nguyen Van Dinh, también comentó que desde ahora hasta finales de 2025, las disposiciones de la nueva ley no se han aplicado plenamente, sino que todavía se están aprovechando viejos problemas. Por lo tanto, se espera que los precios del terreno se mantengan razonables. Sin embargo, en el período 2026 - 2027, si desde ahora hasta entonces no se produce un ajuste adecuado, se "empujará" más presión sobre el precio.

Según el Sr. Dinh, habrá dos escenarios para el mercado inmobiliario. Si se regula bien, el mercado se mantendrá estable en 2026-2027. Sin una buena alineación técnica, los precios inmobiliarios pueden subir a niveles más altos e irrazonables. Y entonces el mercado volverá a ser difícil.

El mercado está pasando por sus momentos más difíciles.

El Ministerio de Construcción acaba de anunciar 10 puntos destacados de la industria de la construcción en 2024. De los cuales, 2024 marca un hito de crecimiento de alrededor del 7,8-8,2%, el más alto desde 2020, superando la meta asignada por el Gobierno en la Resolución No. 01 (6,4-7,3%).

Esta es también la tasa de crecimiento más alta alcanzada por la industria de la construcción desde 2020, que es la fuerza impulsora del crecimiento general del PIB de la economía. La tasa de urbanización alcanzó el 44,3%, superando la meta de la Asamblea Nacional del 43,7%. La industria de la construcción también logró otros dos objetivos asignados por el Gobierno, incluidos: una tasa de recolección y tratamiento de aguas residuales del 18% y un área de vivienda promedio a nivel nacional de 26,5 m2 de superficie por persona.

Al evaluar el mercado inmobiliario el año pasado, el Ministerio de Construcción dijo que se implementaron muchas soluciones sincrónicas para eliminar las dificultades del mercado. El grupo de trabajo del Primer Ministro para eliminar las dificultades y obstáculos en la implementación de proyectos inmobiliarios ha trabajado con localidades y empresas inmobiliarias para captar información y situaciones y revisar cada proyecto específico para discutir, guiar y responder preguntas para eliminar las dificultades y obstáculos en la implementación.

“El mercado inmobiliario ha tenido cambios positivos, superando el período más difícil para ganar impulso para la recuperación y el desarrollo”, enfatizó el Ministerio de Construcción.

Otro punto destacado del año pasado fue la atención especial prestada al desarrollo de la vivienda social. El 24 de mayo, la Secretaría emitió la Directiva No. 34 sobre el fortalecimiento del liderazgo del Partido en el desarrollo de vivienda social en la nueva situación.

El Ministerio de Construcción presenta al Gobierno un proyecto de Resolución sobre fuentes de capital preferenciales para el desarrollo de vivienda social. En consecuencia, se propone implementar un paquete preferencial de 100.000 billones de VND para préstamos de vivienda social a partir de capital de bonos, aplicable por 5 años. Los esfuerzos mencionados anteriormente serán la premisa para que el desarrollo de la vivienda social a nivel nacional se acelere en el próximo tiempo.

El impacto de la nueva lista de precios de terrenos de Hanoi

Según la lista ajustada de precios de terrenos de Hanoi que acaba de publicarse y entra en vigor a partir del 20 de diciembre de 2024, los precios de los terrenos en algunas zonas de Hanoi son de 2 a 6 veces más altos que la lista de precios de terrenos publicada desde 2019. En particular, el precio más alto de los terrenos pertenece a algunas carreteras en el distrito de Hoan Kiem, cuando alcanza casi 700 millones de VND/m2.

Algunas opiniones dicen que la aplicación en Hanoi de una nueva lista de precios de terrenos podría provocar que los precios de las viviendas sigan aumentando.

Un informe del Ministerio de Construcción muestra que si se aplica la lista de precios de terrenos de 2024, los costos de uso de terrenos para proyectos inmobiliarios aumentarán significativamente en comparación con antes. La razón es que los principales costes que afectan a los precios de las viviendas y los inmuebles incluyen: costes de indemnización por desmonte del terreno, tasas de uso del suelo, costes de construcción de proyectos como viviendas, inmuebles, impuestos, tasas relacionadas...

En particular, los costos relacionados con las tarifas por el uso de la tierra a menudo representan una gran proporción del costo total de un proyecto de vivienda, y varían entre el 7 y el 20% para proyectos de departamentos de gran altura y entre el 25 y el 50% para proyectos de villas y casas adosadas.

Según el Ministerio de Construcción, la aplicación de la nueva lista de precios de terrenos tendrá una reacción en cadena, provocando que los precios de los inmuebles y las viviendas aumenten entre un 15 y un 20% en comparación con antes.

El Sr. Vu Cuong Quyet, Director General de Dat Xanh Mien Bac, dijo que para las empresas, tener una lista de precios de terrenos respaldará las etapas de evaluación de precios de terrenos para seguir de cerca los precios del mercado. La lista de precios de terrenos ajustada es una base importante para que las empresas determinen el impuesto territorial.

Sin embargo, si el impuesto territorial se determina según el precio de mercado, el impuesto de conversión del uso del terreno de las empresas será más alto, por lo que el precio de venta de los bienes inmuebles de producción para los compradores será más alto.

¿Puedo vender un piso que se está pagando a plazos según la nueva normativa?

Comprar un departamento a plazos es una tendencia que muchas personas prefieren para tener una casa sin tener que gastar una gran cantidad de dinero de inmediato. Entonces, ¿qué normas hay que cumplir a la hora de comprar un piso a plazos?

La compraventa de viviendas mediante pago a plazos se regula en el artículo 167 de la Ley de Vivienda de 2023 de la siguiente manera:

- Acordado por las partes y claramente establecido en el contrato de compraventa de vivienda.

- Durante el período de pago de la cuota, el comprador del apartamento está autorizado a utilizarlo y es responsable de su mantenimiento, a menos que se acuerde lo contrario o durante el período de garantía del apartamento.

En particular, la Cláusula 2 del Artículo 167 de la Ley de Vivienda de 2023 afirma: El comprador de vivienda que pague a plazos o abone a cuenta sólo podrá realizar operaciones de compra, venta, donación, permuta, hipoteca o aportación de capital a esta vivienda con otra persona después de haber pagado íntegramente la adquisición de la vivienda, a menos que las partes tengan otro acuerdo.

Según esta normativa, si el comprador de un piso que paga a plazos quiere venderlo a otra persona, deberá pagar el precio total de compra de la vivienda al vendedor, a menos que las partes tengan otro acuerdo.

Así, si se compra un piso pagando a plazos al inversor o pagando a plazos al vendedor, solo al pagar el importe total del precio de compra del piso, el comprador está autorizado a venderlo a otra persona, a menos que las partes tengan otro acuerdo.

De la misma manera, al hipotecar un préstamo a plazos bancario, si desea venderlo a otra persona, según la cláusula 5, artículo 321 del Código Civil de 2015, el deudor hipotecario puede vender el apartamento hipotecado al banco a otra persona si el banco está de acuerdo o según lo prescrito por la ley.

En consecuencia, si las partes acuerdan o el banco conviene en vender el piso pagándolo a plazos, se pueden utilizar los siguientes métodos:

- El inversionista firmó el Documento de Transferencia de Contrato de Compraventa de Apartamento sin presentar la solicitud de Certificado al organismo estatal.

- Las partes firman para cancelar el antiguo contrato de compraventa a plazos del apartamento y el vendedor firmará directamente el contrato de compraventa del apartamento con el nuevo comprador (si el antiguo comprador no ha transferido el Libro Rojo) o establecerá un acuerdo escrito sobre la venta del apartamento a plazos entre tres partes: el antiguo comprador, el vendedor y el nuevo comprador.

- Establecer un acuerdo tripartito entre banco, comprador y vendedor en el que el banco se compromete a vender el piso pagándoselo a plazos a otra persona. Al mismo tiempo, realizar la liberación de la hipoteca de la propiedad, renovar el contrato de compraventa y transferir el Libro Rojo al nuevo comprador.

En este caso, las partes podrán transferir la obligación crediticia del banco a otra persona de conformidad con lo dispuesto en el artículo 370 del Código Civil de 2015.

Así, el comprador podrá vender el piso pagándose a plazos si existe el consentimiento del vendedor según el análisis anterior o cuando la cuota haya sido pagada íntegramente o según acuerdo de las partes.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-dia-oc-de-tang-kho-giam-du-bao-2-kich-ban-thi-truong-nam-2025-bang-gia-dat-moi-o-ha-noi-se-co-tac-dong-day-chuyen-299222.html