No hay apartamentos baratos y la gente tiene dificultades para encontrar un lugar donde vivir; Con suerte, a partir de la nueva lista de precios de terrenos en Hanoi y Ho Chi Minh City, la velocidad de la ola especulativa disminuirá... son las últimas noticias inmobiliarias.
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| El segmento de apartamentos asequibles está completamente ausente del mercado y los apartamentos de gama media también son cada vez más escasos. (Foto: Linh An) |
Los precios de los apartamentos siguen aumentando
El mercado inmobiliario vietnamita, especialmente el segmento de apartamentos, ha experimentado fuertes aumentos de precios recientemente. Esto hace que sea difícil para muchas personas, incluso con 3 o 4 mil millones de VND en la mano, encontrar un lugar adecuado para vivir.
Según Lao Dong, el segmento de apartamentos asequibles está completamente ausente del mercado y los apartamentos de gama media también son cada vez más escasos. A principios de 2024, el mercado comenzará con un precio promedio de unos 65 millones de VND/m2.
Sin embargo, después de sólo dos trimestres, el precio superó los 68 millones de VND/m2 y continuó subiendo en los últimos meses del año. Los nuevos proyectos lanzados este año se centran en el segmento de alta gama en áreas como Nam Tu Liem, Cau Giay, Gia Lam y Dong Anh, con precios que regularmente superan los 70 millones de VND/m2.
Al comentar sobre el segmento de apartamentos, el Sr. Vo Huynh Tuan Kiet, director del departamento de marketing de viviendas de CBRE Vietnam, dijo que en el cuarto trimestre de 2024, el precio de venta primario de los apartamentos en Hanoi alcanzó un promedio de 72 millones de VND/m2, un aumento del 36% respecto al mismo período del año pasado y del 12% respecto al tercer trimestre de 2024.
Este aumento dificulta el acceso al mercado para muchos compradores de vivienda por primera vez, especialmente familias jóvenes. Esto significa que con 3-4 mil millones de VND, los compradores de viviendas no tienen muchas opciones, solo pueden poseer un apartamento con un área modesta, utilizado durante muchos años, o tienen que aceptar una ubicación lejos del centro. Como resultado, muchos compradores de vivienda por primera vez, después de una larga búsqueda, han tenido que posponer sus planes debido a precios que superan sus posibilidades financieras.
La Sra. Ngoc Van (33 años, Nam Tu Liem, Hanoi) compartió que después de muchos años de ahorrar, ella y su esposo planean comprar un apartamento con un presupuesto de 3 mil millones de VND. Sin embargo, al investigar el mercado, se dio cuenta de que los precios de los apartamentos se habían disparado, mucho más allá de la capacidad de pago de su familia, por lo que tuvo que posponer su plan de compra de una casa debido al aumento de los precios.
En el contexto del aumento de los precios de los apartamentos, ser propietario de una casa con un presupuesto de 3 a 4 mil millones de VND se está volviendo difícil ya que los precios de los apartamentos continúan aumentando. Esto no sólo dificulta que las personas con ingresos bajos y medios adquieran una vivienda, sino que también reduce la sostenibilidad del mercado. Bajar los precios de la vivienda se ha convertido en una necesidad urgente para garantizar el acceso de la gente a la vivienda y estabilizar la economía.
Una de las soluciones para reducir los precios inmobiliarios en Hanoi es promover el desarrollo de viviendas sociales.
El Dr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, dijo que la vivienda social es una dirección importante para reducir la presión sobre los precios de la vivienda en el mercado. Además, es necesario intensificar la eliminación de obstáculos legales a los proyectos para desbloquear la oferta en el mercado.
Los precios de los terrenos en Hanoi aumentan drásticamente y algunas personas se preocupan por gastar decenas de miles de millones para convertirlos en una ciudad mejor.
La lista de precios de tierras ajustada anunciada por el Comité Popular de Hanoi y vigente desde el 20 de diciembre de 2024 hasta el 31 de diciembre de 2025 registró un fuerte aumento en comparación con la antigua lista de precios de tierras. Esto también provoca que los costos del uso de la tierra para la gente se disparen.
El Sr. Pham B. (distrito de My Duc, Hanoi) dijo que a finales de 2024 acababa de terminar de pagar las tasas de uso de la tierra para convertir parte de su terreno residencial en terrenos para jardines. Debido a que el momento para recibir la decisión de completar el expediente es después del 20 de diciembre de 2024, la tarifa de uso de la tierra aplicada según la nueva lista de precios es más de 800 millones de VND. Mientras tanto, si se aplica la antigua lista de precios de la tierra, su familia tendría que pagar alrededor de 350 millones de VND.
La Sra. Nguyen T. (Long Bien, Hanoi) contó que su familia tiene más de 1.000 metros cuadrados de terreno para jardín. Ahora, si quieren convertirlo en terreno residencial para dividirlo entre sus hijos, tienen que pagar alrededor de 15 millones de dongs por metro cuadrado. Por lo tanto, el monto estimado para convertir toda el área es de aproximadamente 15 mil millones de VND. Esta cifra excede nuestra capacidad financiera por lo que la familia está considerando equilibrarla adecuadamente.
El aumento de los precios de la tierra y el consiguiente aumento de las tarifas por su uso también han obligado a muchos inversores que poseen tierras agrícolas en los suburbios a ajustar sus planes de inversión.
En el taller sobre la aplicación de la lista de precios de tierras según la Ley de Tierras de 2024 que se celebró recientemente, el Prof. Dang Hung Vo, ex viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente (TN-MT), evaluó que, en realidad, independientemente de que el precio de la tierra sea bajo o alto, siempre hay "quejas".
El Sr. Vo enfatizó que la lista de precios de la tierra debe ser equivalente al mercado y adecuada al mercado. La pregunta es ¿cómo implementarlo? Esta es una historia de política de Estado. En cuyo caso se aplica el 80% del mercado, en cuyo caso se aplica el 20% del mercado, casos específicos tendrán diferentes tasas de aplicación. Cómo atraer inversiones, desarrollar la economía y garantizar la seguridad social depende de la política regulatoria del Estado.
El Sr. Le Van Binh, Director Adjunto del Departamento de Tierras (Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente), dijo que los proyectos inmobiliarios (viviendas, complejos turísticos) no aplican listas de precios de tierras sino que aplican métodos específicos para su cálculo. La lista de precios de tierras se utiliza principalmente para recopilar obligaciones financieras de hogares individuales y casos de proyectos de arrendamiento anual de tierras; Otros casos son las subastas y pujas.
En cuanto al costo de convertir el uso de la tierra en tierra residencial, el Sr. Binh evaluó que en Hanoi, la conversión de tierras agrícolas en áreas residenciales o tierras agrícolas adjuntas a tierras residenciales en tierras residenciales es ahora muy equitativa. Antes era muy difícil mudarse porque el precio que pagaba la gente por mudarse era solo la mitad del precio del terreno residencial.
Según el subdirector del Departamento de Tierras, la lista de precios de la tierra que se acerca al precio del mercado es un juego limpio, ya no hay diferencia entre los dos precios. Los participantes del mercado aceptan igualdad de condiciones, los precios de la tierra ya no son diferentes, de modo que la gente puede ver que incluso si la tierra de su familia se convierte en tierra residencial y se revende en el mercado público, no vale mucho, por lo que gradualmente se saturará.
Al evaluar la nueva lista de precios de terrenos en Hanoi, según los expertos de Savills Vietnam, el impacto en los precios inmobiliarios es insignificante pero también ayuda a reducir la velocidad de las olas especulativas, las personas reciben una compensación cercana al valor real...
La Sra. Nguyen Thi Hong Van, directora adjunta del Departamento de Valoración y Consultoría Financiera de Savills Hanoi, recomienda que los inversores que actualmente están especulando con la compra y venta consideren esto con más cuidado, ya que el aumento de los precios inmobiliarios debe ser mayor que el costo del capital, el costo de usar apalancamiento financiero, así como el costo del impuesto sobre la renta de las transferencias de bienes inmuebles calculado sobre la nueva lista de precios de la tierra más cercana al mercado.
Nueva lista de precios de terrenos en Ciudad Ho Chi Minh: mejorar la transparencia y promover el desarrollo de infraestructura
Recientemente, Ciudad Ho Chi Minh (HCMC) anunció una nueva lista de precios de terrenos de acuerdo con la Decisión No. 79/2024/QD-UBN vigente desde el 31 de octubre de 2024 hasta el 31 de diciembre de 2025. Se trata del primer ajuste desde 2020, cuando los precios del suelo aumentaron drásticamente, de 4 a 38 veces según la zona. El precio más bajo en Thieng Lieng (distrito de Can Gio) es de 2,3 millones de VND/m2, mientras que el precio más alto en las calles centrales del Distrito 1, como Dong Khoi, Le Loi y Nguyen Hue, es de 687,2 millones de VND/m2.
Se cree que el ajuste de la lista de precios de la tierra no sólo garantizará la equidad, sino que también acelerará importantes proyectos de desarrollo de infraestructura de la ciudad. Una valoración del terreno cercana al valor de mercado ayuda a minimizar las disputas en la limpieza del sitio, una de las principales razones por las que proyectos importantes como Ring Road 3 y la Línea 2 del Metro se han retrasado durante muchos años.
La nueva lista de precios de la tierra tiene muchos impactos en diferentes grupos de sujetos en el mercado, desde personas, empresas hasta inversionistas extranjeros. Se puede decir que las personas cuyas tierras son recuperadas tienen sus derechos garantizados mucho más que antes y este es el principal grupo afectado.
A medida que los precios se acercan al valor del mercado, la compensación se vuelve más transparente y razonable, lo que ayuda a reducir las disputas por la tierra. Esto es especialmente importante en grandes proyectos de infraestructura como la Ring Road 3 o la Línea 2 del Metro. Según la Sra. Giang Do, Directora del Departamento de Consultoría de Savills Vietnam, la nueva lista de precios de terrenos no solo ayuda a aumentar el consenso público sino que también acelera la limpieza del sitio, que es un factor clave para grandes proyectos.
Además, un entorno de inversión más transparente gracias a la nueva lista de precios de terrenos también es una ventaja. Los inversores extranjeros pueden determinar fácilmente los costos y calcular las ganancias, especialmente en el contexto de que Ciudad Ho Chi Minh se está convirtiendo en el principal centro económico de la región. “El hecho de que los precios de la tierra se ajusten de forma más transparente, en función de los valores reales, creará una mayor confianza para los inversores extranjeros. "Este es un paso necesario para garantizar el desarrollo sostenible del mercado", afirmó un representante del Departamento de Consultoría de Savills Vietnam.
Por el contrario, la nueva lista de precios del suelo crea presión financiera para los inversores. Los altos costos del uso del suelo provocan que los precios de los bienes raíces se disparen, afectando directamente el acceso de las personas a la vivienda.
La Sra. Giang Do dijo: “Nos preocupa que el aumento de los costos del uso de la tierra ejerza presión sobre los precios de los productos, especialmente en el segmento de la vivienda para personas de ingresos bajos y medios. “Este es un desafío que necesita ser considerado cuidadosamente”. En particular, en las zonas suburbanas, los nuevos precios de los terrenos dificultan la conversión del uso de suelo agrícola a residencial, lo que reduce las oportunidades de desarrollar proyectos de vivienda de bajo costo.
Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html
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