Los precios de los apartamentos se están disparando y superan con creces su valor real. Se espera que este segmento genere las mayores ganancias en 2025.

Los precios de los apartamentos superan con creces el valor real, las transacciones superan a las casas residenciales, los apartamentos en el centro de Hanoi prometen traer las mejores ganancias en 2025... son las últimas noticias inmobiliarias.

El precio de venta de los pisos principales ha aumentado continuamente y no muestra signos de detenerse, lo que crea una fuerza impulsora para mantener el nivel de precios de los pisos secundarios en un nivel alto, muy por encima del valor real. (Foto: Linh An)

Las 3 ciudades con mayor crecimiento en 2024

Según un informe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), el mercado inmobiliario en 2024 ha pasado su período más difícil.

En 2024, el mercado registró cerca de 81.000 productos, un aumento de más del 40% en comparación con 2023. De ellos, se comercializaron 65.376 productos nuevos, aproximadamente tres veces más que en 2023, pero solo un 7% menos que en 2018. Solo en el cuarto trimestre de 2024, el mercado registró 28.000 productos nuevos, dos veces más que el trimestre anterior y cuatro veces más que en el mismo período de 2023.

El volumen de transacciones en 2024 continúa creciendo de manera constante a medida que mejora la oferta. En 2024, todo el mercado registró más de 47.000 transacciones exitosas, lo que equivale a una tasa de absorción del 72%.

Cabe destacar el fuerte ritmo de incremento de precios del segmento de departamentos en muchos mercados. Según un estudio de VARS sobre un conjunto de 150 proyectos seleccionados, a finales de 2024, el precio de venta medio en Hanoi aumentó un 72,4% en comparación con el segundo trimestre de 2019. Da Nang le siguió con un aumento del 49,9%, mientras que Ho Chi Minh City experimentó un aumento más lento de alrededor del 34,3%.

Los precios de la vivienda primaria han ido aumentando continuamente y no muestran señales de detenerse, creando una fuerza impulsora y manteniendo el nivel de precios de los apartamentos secundarios en un nivel alto, muy por encima del valor real.

Junto con ello, el precio de los terrenos, parcelas divididas, con documentos legales completos también se recuperó y creció fuertemente en el contexto de una menor oferta de tierras debido a las estrictas regulaciones sobre la subdivisión y venta de tierras. En particular, los terrenos de bajo valor, alrededor de 30 millones de VND/m2 en ciudades con infraestructura desarrollada o planes de desarrollo, son los más buscados, con precios que aumentaron un 15% en comparación con el final del año pasado.

El informe de VARS también señaló que los inversores tienden a buscar terrenos residenciales en las provincias y ciudades de los suburbios con precios razonables y mucho espacio para el crecimiento gracias a los beneficios de los sistemas de infraestructura, planificación urbana... mientras que los precios de los terrenos residenciales en dos ciudades especiales, Hanoi y Ho Chi Minh City, han aumentado continuamente y han establecido un nuevo nivel alto, más allá de la accesibilidad de la mayoría de los clientes.

El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, comentó que el mercado inmobiliario sigue moviéndose positivamente. La liquidez del mercado tiende a disminuir levemente en el segmento alto, pero se mantiene estable con productos de vivienda que satisfacen las necesidades reales de vivienda y tienen valores razonables.

VARS cree que para que el mercado se recupere y se desarrolle en una dirección segura, saludable y sostenible, los inversores deben asegurarse de que los precios sean adecuados al poder adquisitivo del mercado, en lugar de centrarse en las ganancias a corto plazo.

2 segmentos serán de interés para los inversores

Según el Sr. Tran Quang Trung, Director de Desarrollo Comercial de OneHousing, a partir de los cambios en las políticas macro, los planes de desarrollo de proyectos y los lanzamientos de productos de los inversores, el mercado inmobiliario en 2025 tendrá 2 segmentos que serán de interés para los inversores.

El primero es el producto apartamento, este será el producto que satisfaga las necesidades de inversión de flujo de caja o inversión en espera de aumento de precio. Los apartamentos son un segmento con un precio total moderado, muchas personas pueden participar en la inversión, además, la demanda de productos de apartamentos en el futuro sigue siendo muy alta. Considerando el mismo nivel de inversión, los productos de departamentos muestran valores superiores en comparación con las casas adosadas y los productos de terrenos residenciales en términos de rendimiento de alquiler y tasa de aumento de precios.

Según OneHousing Center for Market Research and Customer Insights, desde el primer trimestre de 2024 en adelante, la relación de transacciones entre apartamentos y terrenos residenciales en Hanoi fue de aproximadamente 40 a 60. Sin embargo, a partir del segundo trimestre de 2024, con el rápido aumento de la demanda de productos de apartamentos, este equilibrio ha cambiado de dirección, cuando las transacciones de apartamentos han superado a las de casas residenciales adosadas.

El segundo segmento al que apuntan muchos inversionistas son los productos de baja altura en proyectos, grandes proyectos o productos de terrenos con buena inversión en infraestructura, que pueden formar unidades residenciales. El mercado del año 2025 también tendrá una “porción del pastel” más grande para este segmento.

El experto recomienda que los inversores en la actualidad, al participar en el mercado, calculen cuidadosamente las fuentes de capital, determinando la inversión a largo plazo de 2 a 3 años desde el momento de la compra hasta la recepción de la casa. O bien debería comprar con el propósito de mantener activos o explotar el flujo de caja del alquiler, en lugar de participar en "surf" e inversiones a corto plazo, porque esta es una forma de inversión extremadamente riesgosa e insostenible para el mercado.

¿Qué segmento dará mayores beneficios en 2025?

El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, dijo que los apartamentos en el centro de Hanoi son una opción que los inversores pueden considerar. Esta línea de productos convergen muchas características que determinan en gran medida la rentabilidad de la inversión.

El presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam dijo que en el período 2018-2023, la oferta de apartamentos en el área central de Hanoi se mantendrá continuamente baja junto con la disminución general de la oferta en Hanoi. En 2024, la oferta de apartamentos en Hanoi comenzará a crecer de nuevo, pero se concentrará principalmente en zonas suburbanas alejadas del centro, representando más del 90%.

La oferta de apartamentos en zonas centrales, incluidos los distritos de Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da y Hai Ba Trung, todavía es muy escasa. Preliminarmente en 2024, la zona central solo registró alrededor de 400 productos en venta, con 3 nuevos proyectos en venta, solo alrededor del 30% de 2023.

La oferta de apartamentos en los distritos centrales de Hanoi siempre ha sido baja y es cada vez más escasa, debido al fondo de tierras cada vez más agotado para el desarrollo de proyectos y a las estrictas regulaciones sobre la altura y la densidad de construcción, lo que hace que la oferta sea cada vez más escasa. En particular, los precios de los bienes raíces en las zonas centrales están en una tendencia ascendente con una gran demanda del desarrollo económico y urbano. El precio medio de los apartamentos en cuatro distritos centrales de Hanoi se ha duplicado en comparación con principios de 2019, un 30% más que el aumento medio en Hanoi en su conjunto. De los cuales, Hai Ba Trung y Dong Da son los dos distritos con la mejor tasa de aumento de precios en los últimos 5 años.

Los nuevos proyectos abiertos a la venta en los últimos tres años también han tenido sus precios ajustados al alza continuamente, alrededor de un 10% después de cada fase de apertura. Solo en 2024, se abrirán a la venta nuevos proyectos de apartamentos de lujo en la zona central con precios comunes que comienzan desde 125 millones de VND / m2.

Los apartamentos con servicios cuestan unos 88 millones/m2 (sin IVA ni gastos de mantenimiento). Los precios de alquiler de apartamentos aumentaron rápidamente, más que el aumento general de todo el mercado debido tanto a la tendencia general como a la escasez, estimándose que aumentarán alrededor de un 15% durante el mismo período.

Según el Sr. Dinh, la demanda de apartamentos, incluidas las inversiones y los bienes raíces en la zona central, siempre sigue siendo alta, especialmente para productos de lujo. El suministro primario no es mucho y se absorbe bastante bien con liberaciones "gota a gota".

Se estima que la tasa de absorción preliminar de nueva oferta en 2024 será del 50%. La tasa de ocupación de los apartamentos en alquiler se sitúa siempre por encima del 80% y va aumentando paulatinamente. Las transacciones en la zona surgen principalmente en el mercado secundario debido a la limitada oferta primaria.

El Sr. Dinh enfatizó que los cuatro distritos centrales de Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da y Hai Ba Trung siempre son buscados por los inversores gracias a su ubicación privilegiada y al sistema de infraestructura social de mayor calidad y más moderno de la capital. Aquí también se encuentran las sedes de grandes empresas, corporaciones y embajadas.

Como resultado, las propiedades ubicadas en estas áreas tienen fácil acceso a restaurantes, cafés, centros comerciales, hospitales internacionales y áreas de entretenimiento, adecuadas para las necesidades de inquilinos de alto nivel. En particular, la planificación de los cuatro distritos centrales hasta 2030, con visión de futuro hasta 2050, tiene como objetivo crear un área con muchos espacios habitables de alta calidad que generen un entorno de vida ideal para los residentes.

Terreno subastado en distrito suburbano de Hanoi, precio más alto, más de 76 millones de VND/m²

El Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras del Distrito de Quoc Oai, en coordinación con la Compañía Nacional de Subastas Conjuntas No. 5, acaba de subastar con éxito 26 parcelas de tierra (Área LK2, LK6) en el área de subasta de tierras para derechos de uso de la tierra DG31/2019, aldea Yen Quan, comuna de Tan Phu, distrito de Quoc Oai (Hanoi).

Los terrenos subastados tienen superficies que oscilan entre 73,2 y 101,5 m2, con precios iniciales de 4,7 millones de VND/m2.

Después de casi 14 horas, la subasta de 26 terrenos fue exitosa. De ellos, la parcela con el precio ganador más alto es de 76,7 millones de VND/m2, aproximadamente 16 veces más alto que el precio inicial y el más bajo es de 40,7 millones de VND/m2, más de 8,6 veces más alto que el precio inicial.

La cantidad de dinero que el distrito de Quoc Oai recaudó en esta subasta fue de casi 133 mil millones de VND, una diferencia de más de 121 mil millones de VND respecto del precio inicial.

Anteriormente, en noviembre, el distrito de Quoc Oai subastó con éxito docenas de parcelas de tierra en la aldea de Yen Quan, comuna de Tan Phu. La parcela con el precio de adjudicación más alto es de 94,7 millones de VND/m2 y la más baja es de 70,7 millones de VND/m2.

Según el Comité Popular del distrito de Quoc Oai, en 2024, el distrito organizó con éxito 7 subastas en 6 proyectos con 161 parcelas de tierra, un área de más de 14,920 m2. El monto ganador de la subasta es más de 825,3 mil millones de VND.

Este enero, la Compañía Conjunta de Subastas No. 5 - Nacional en coordinación con el Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras del distrito de Quoc Oai continuará organizando subastas del derecho de uso de 26 parcelas de tierra (áreas LK1, LK2) que son activos del Comité Popular del distrito de Quoc Oai.

26 parcelas de tierra subastadas pertenecen al proyecto de construcción de infraestructura técnica para el área de subasta de tierras de derechos de uso de la tierra en DG 31, aldea de Yen Quan, comuna de Tan Phu, distrito de Quoc Oai.

Superficie del terreno desde 85-122m2. El precio inicial es de 4,7 millones de VND/m2; equivalente a 399,5 millones a más de 573 millones de VND/parcela.

Horario de venta y recepción de documentos de subasta hasta las 17:00 horas. el 15 de enero.

Modalidad de subasta mediante votación directa en múltiples rondas en la subasta y al menos 6 rondas obligatorias. La votación en vivo de varias rondas en la subasta finaliza cuando nadie más realiza ofertas. Método de oferta ascendente. La subasta tendrá lugar en la mañana del 18 de enero.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html