Los precios de los apartamentos en Hanoi siguen “aumentando rápidamente”: ¿hay algo inusual?

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Al comentar sobre los recientes precios de los apartamentos en Hanoi , el Sr. Le Dinh Chung, Director General de SGO Homes, dijo que en términos de demanda de los consumidores, la tendencia de aumento de los precios inmobiliarios es inevitable. Sin embargo, es inusual que los precios aumenten drásticamente en un período muy corto de tiempo.

El Sr. Chung afirmó que la principal razón de los altos precios del sector inmobiliario es que los grandes inversores monopolizan la oferta y controlan los precios. Además, los altos costos de inversión y la alta demanda mientras la oferta es escasa, lo que provoca que los inversores tengan mayores expectativas de ganancias, son también razones para que los precios suban de forma anormal.

Compartiendo la misma opinión, la Sra. Nguyen Hoai An, directora sénior de la sucursal de CBRE en Hanói, afirmó: « Esta es prácticamente la primera vez que el precio de los apartamentos en Hanói ha aumentado tan rápidamente en tan poco tiempo. En los últimos 10 años, los precios de los apartamentos en Hanói han aumentado un promedio del 5 % anual. Incluso entre 2009 y 2019, los precios de los apartamentos fluctuaron poco; hubo periodos de bajada y un aumento promedio de tan solo el 2 % anual. Desde 2022 hasta la fecha, los precios de los apartamentos en esta ciudad apenas han comenzado a aumentar rápidamente ».

El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), también evaluó que en el período reciente, los precios de los apartamentos en Hanoi han aumentado de manera muy anormal, en el contexto de que la economía , el mercado y los ingresos de las personas no se están recuperando. Este fenómeno se debe probablemente a la influencia de grupos de interés.

Según los expertos, el reciente aumento pronunciado de los precios de los apartamentos en Hanoi es inusual. (Ilustración: Minh Duc).

" Los precios de las viviendas están subiendo, pero no se concretan transacciones. Esto podría ser una maniobra de un grupo inversor con intenciones poco claras ", evaluó el Sr. Dinh.

Según él, estos grupos de interés son capaces de llevar a cabo trucos para inflar los precios porque en realidad la oferta de viviendas tiene problemas. En los últimos años, el mercado no ha tenido nuevos proyectos aprobados para licencias de inversión. Los proyectos que están en el mercado son en su mayoría proyectos antiguos y se compran y venden de nuevo. La oferta es deficiente y de mala calidad, el suministro a la población y a las personas de bajos ingresos es muy escaso y la estructura del producto no es adecuada.

El Sr. Dinh dijo que esto no es una buena señal para el mercado, los precios altos tienen consecuencias como dificultades para que las personas accedan a la vivienda, aumentan los costos de inversión en producción y dificultan que los inversores genuinos accedan a los recursos de la tierra. Por ello, el Gobierno también está adoptando medidas regulatorias apropiadas.

¿El mercado no está tan caliente como se rumorea?

El Dr. Dinh The Hien, experto económico, señaló una realidad: no existe un mercado inmobiliario en el que comprar solo genere ganancias y no pérdidas, solo aumentos y no disminuciones.

Con la expansión del mercado inmobiliario vietnamita y su creciente orientación al mercado, la pregunta es: ¿por qué el mercado inmobiliario está tan tranquilo actualmente, la compraventa es difícil, pero los precios inmobiliarios siguen subiendo? Según la ley de la economía de mercado, cuando un producto de inversión aumenta de precio, indica que hay mucha demanda y disposición a comprar, pero ¿por qué el vendedor no puede vender o lo hace con gran dificultad, y el banco no puede ejecutar la hipoteca? Los inversores deben preguntarse si este aumento de precio está realmente en línea con el mercado o es solo un fenómeno local.

Según el Sr. Hien, si el mercado inmobiliario realmente está aumentando y continúa aumentando, demuestra que el mercado es muy fuerte, las empresas del sector no se preocupan por el pago de deudas y no necesitan el apoyo del gobierno. Al mismo tiempo, si compran una casa para vivir, los compradores deben preguntarse por qué tienen que comprar proyectos grandes y lejanos, cuyos precios pueden llegar a 70-80 millones de VND/m2 o más. Aunque según él hay apartamentos secundarios en el centro que son aún más baratos.

" Esto demuestra que el mercado inmobiliario no está tan activo como se rumoreaba. Los compradores con verdaderas necesidades de vivienda pueden buscar tranquilamente un lugar a un precio razonable ", aconsejó el Sr. Hien.

El experto Nguyen Minh Phong también dijo que actualmente, todas las entidades del mercado confirman que los precios de los bienes raíces son irrazonablemente altos. Sin embargo, el corredor legal de Vietnam aún no tiene una herramienta oficial para demostrar que este aumento de precios es irrazonable.

Para una gestión y regulación oportunas, el Sr. Phong recomendó que Vietnam desarrolle un conjunto de índices de precios de vivienda, índices de precios de tierras e índices de bienes raíces comerciales para medir las fluctuaciones de precios a lo largo del tiempo. Este conjunto de índices, desarrollado y utilizado por muchos países para el análisis macroeconómico, no sólo refleja el crecimiento económico sino que también ayuda a medir los riesgos y respaldar la toma de decisiones de las personas y las empresas del sector inmobiliario.

Además, el Sr. Phong enfatizó la necesidad de una base de datos grande y precisa para garantizar operaciones de mercado transparentes. Disponer de un almacén de datos lo suficientemente grande ayudará a investigar el mercado de manera efectiva, construyendo así los mecanismos y políticas regulatorias adecuadas, desempeñando un papel importante en el control de los precios de los bienes raíces además de aumentar la oferta.

Según el informe del mercado inmobiliario de Hanoi del tercer trimestre de Savills Vietnam, el precio primario alcanzó alrededor de 69 millones de VND/m2, un 6% más intertrimestral y un 28% más interanual.
El precio secundario promedio alcanzó los 51 millones de VND/m2, un aumento del 10% intertrimestral y del 41% interanual.
Según un informe del Ministerio de Construcción, los precios de los apartamentos en Hanoi continúan aumentando tanto en proyectos nuevos como antiguos. En concreto, el precio medio de los pisos en obra nueva ha aumentado alrededor de un 4-6% trimestral y un 22-25% anual. El precio de venta de pisos antiguos también aumentó, sobre todo en algunas zonas, aumentando localmente entre un 35% y un 40% dependiendo de la ubicación en comparación con el trimestre anterior.
Cabe destacar que hubo épocas en que los precios de los apartamentos aumentaron en cientos de millones por mes. Los datos de mercado de PropertyGuru Vietnam muestran que el mercado de apartamentos en Hanoi solo ha tenido un "período tranquilo" desde principios de año, en abril y mayo. El resto del año ha registrado una tendencia alcista en los precios de venta, aumentando especialmente en los últimos meses del año.

Chau Anh

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