Los precios de los apartamentos en Hanoi siguen aumentando y ya no hay apartamentos asequibles, lo que impide que los agentes inmobiliarios inflen los precios en Ciudad Ho Chi Minh

Excedente de apartamentos de lujo, falta de viviendas asequibles para la mayoría de la gente, evaluación del impacto de la nueva lista de precios de terrenos en Ciudad Ho Chi Minh, procedimientos para la compra y venta de apartamentos en 2024... son las últimas noticias inmobiliarias.

Últimas novedades inmobiliarias: En Hanoi y Ho Chi Minh ya no existe un segmento de apartamentos con precios adecuados a los ingresos de la mayoría de las personas. (Foto: Hai An)

Los precios de los bienes raíces se disparan

La delegación de seguimiento de la Asamblea Nacional acaba de enviar a los delegados un informe sobre los resultados del seguimiento de la "Implementación de políticas y leyes sobre la gestión del mercado inmobiliario y el desarrollo de vivienda social desde 2015 hasta finales de 2023".

En retrospectiva, durante el período 2015-2021, el mercado se ha desarrollado con gran vigor, con una oferta abundante y numerosos tipos nuevos de inmuebles, como apartamentos turísticos (condotels), villas tipo resort, etc. Sin embargo, el Equipo de Supervisión evaluó las deficiencias en la estructura irrazonable de los productos inmobiliarios, el desequilibrio entre la oferta y la demanda, la orientación principal hacia el segmento de alta gama, los objetivos de inversión financiera y la escasez de productos adecuados para los ingresos de la mayoría de las personas.

En el período 2022-2023, el mercado inmobiliario decayó y las operaciones comerciales enfrentaron muchas dificultades debido a las deficiencias y limitaciones del período 2015-2021 expuestas bajo la presión de la pandemia de Covid-19. En este momento, la oferta es mucho más limitada que en el período anterior. Los precios de los bienes raíces se han disparado en comparación con el crecimiento de los ingresos de la mayoría de las personas.

En Hanoi y Ho Chi Minh ya no existe un segmento de apartamentos con precios adecuados a los ingresos de la mayoría de la gente.

Las estadísticas muestran una brecha cada vez mayor en la estructura de los productos inmobiliarios. Según el informe del Comité Popular de Hanoi, el segmento de apartamentos de gama media y alta representa la mayoría. En 2022, los precios de los apartamentos aumentaron mucho, el volumen de transacciones fue bajo, representando solo alrededor del 10% de los productos ofrecidos en el mercado, los precios de las casas individuales se mantuvieron altos y casi no hubo transacciones.

En Ciudad Ho Chi Minh, el volumen de transacciones inmobiliarias ha disminuido drásticamente, los precios de los bienes raíces han aumentado sin control y existe un desequilibrio entre precio y valor. Según la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh, a partir de 2021 ya no habrá un segmento de apartamentos asequibles (con precios inferiores a 25 millones de VND/m2) en la ciudad.

Mientras tanto, un gran número de proyectos inmobiliarios de vivienda enfrentan dificultades, están retrasados, su implementación es lenta y se encuentran estancados, lo que provoca un enorme desperdicio de tierra y capital que las empresas han invertido en los proyectos. Esto aumenta las dificultades y los costes para los inversores, incrementando los precios de los productos.

El informe de la Delegación de Supervisión también señala la insuficiencia cuando en el mercado hay exceso de productos de vivienda de alta gama, grandes superficies, precios elevados pero faltan productos de vivienda social y vivienda de bajo coste adecuados a las necesidades de la mayoría de las personas. Además, el precio medio de la vivienda social sigue siendo demasiado alto en comparación con los ingresos de los beneficiarios.

Además, el lento desembolso del programa de préstamos para vivienda social, vivienda de trabajadores, renovación y reconstrucción de apartamentos antiguos del paquete de crédito de 120.000 billones de dongs, las condiciones y procedimientos complicados, las altas tasas de interés y la ineficacia para atraer y alentar a los inversores y compradores de vivienda social a acceder a este paquete de crédito son obstáculos importantes para el desarrollo de la vivienda social.

Con base en la realidad anterior, la Delegación de Supervisión recomienda que una de las tareas que se deben realizar de manera inmediata es proponer soluciones específicas para implementar efectivamente el Proyecto de inversión en la construcción de al menos 1 millón de apartamentos de vivienda social para personas de bajos ingresos y trabajadores del parque industrial en el período 2021-2030, asegurando el progreso, la calidad y la adecuación a las necesidades, condiciones laborales y de vida de los beneficiarios.

A largo plazo, la Delegación de Supervisión recomienda que se concluyan cuanto antes las investigaciones, las propuestas de enmiendas, los suplementos y la promulgación de nuevas leyes tributarias, con disposiciones sobre tasas impositivas más altas para quienes utilizan grandes extensiones de tierra, muchas casas, son lentos en utilizar la tierra o la dejan en barbecho, asegurando la coherencia con los contenidos innovadores de las leyes de tierras, mejorando la eficiencia de la gestión y el uso de la tierra, logrando el objetivo de la redistribución del ingreso y movilizando fuentes de ingresos razonables y estables para el presupuesto estatal, sobre la base de la referencia a las prácticas internacionales y de conformidad con las condiciones socioeconómicas de Vietnam.

Los precios de los apartamentos en Hanoi siguen alcanzando nuevos máximos

Según datos en línea de Batdongsan.com.vn, los apartamentos de Hanoi han alcanzado continuamente precios máximos en un corto período de tiempo. A principios de 2018, el precio de venta de apartamentos en Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh era de 27 millones de VND/m2 y 31 millones de VND/m2, respectivamente. Sin embargo, después de 6 años, en 2024, el aumento promedio del precio de los apartamentos en Hanoi alcanzará el 70%, mientras que el aumento de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh será menor, llegando al 55%.

Los datos de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam también confirman el rápido aumento de los precios de los apartamentos en Hanoi. En consecuencia, el índice de precios de apartamentos de Hanoi en 2023 aumentó alrededor de 38 puntos porcentuales en comparación con 2019. Mientras tanto, el índice de precios de apartamentos de Ciudad Ho Chi Minh solo aumentó alrededor de 16 puntos porcentuales. De hecho, el aumento de precios de los apartamentos sigue vigente y se ha fortalecido recientemente, con un incremento promedio de 100 a 200 millones de VND al mes.

Frente a la situación anterior, el Sr. Dinh Minh Tuan, director de Batdongsan.com.vn en la región Sur, comentó que para el mercado de apartamentos, el aumento promedio de un proyecto fluctuará entre el 8 y el 12%. Esto se considera un aumento positivo. Si la tasa de aumento de precios es mayor que el aumento promedio, el mercado está mostrando signos de insostenibilidad.

Respecto al mercado de apartamentos de Hanoi, el Sr. Tuan dijo que los precios de los apartamentos han aumentado continuamente en los últimos tiempos, incluso en un corto período de tiempo, los precios han subido continuamente. Por lo tanto, en un cierto umbral, tal vez dentro de los próximos 2-3 años, los precios de los apartamentos en Hanoi no aumentarán, y si aumentan, el aumento será lento, fluctuando solo alrededor del 5-6%.

Evitar que los intermediarios de tierras se aprovechen de las listas de precios de tierras ajustadas para "inflar" los precios.

Respecto a la lista ajustada de precios de tierras emitida recientemente por el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh y aplicada del 31 de octubre al 31 de diciembre de 2025, los expertos en bienes raíces han comentado sobre los impactos.

Según el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad (HoREA), la lista de precios de terrenos ajustada se elabora de conformidad con el principio de valoración según los precios del mercado. El organismo redactor ha recibido numerosos comentarios de la comunidad empresarial y de expertos.

En comparación con el borrador publicado para comentarios a finales de julio, el presidente de HoREA dijo que la lista de precios de terrenos recién publicada ha sido ajustada y cambiada "razonablemente" en una dirección positiva.

Por ejemplo, en el distrito de Hoc Mon, según el borrador, los precios de la tierra en algunos lugares aumentaron 50,7 veces en comparación con la lista de precios de 2020, pero con la lista de precios ajustada, este nivel solo aumentó casi 40 veces.

Respecto al impacto, según el Sr. Chau, la lista de precios de tierras ajustada garantiza la equidad entre quienes han cumplido con sus obligaciones financieras en los primeros 10 meses de este año en comparación con los casos a partir del 31 de octubre.

El ajuste de la lista de precios de terrenos aún no ha tenido un impacto inmediato en el mercado inmobiliario, ya que los proyectos de vivienda comercial se calculan actualmente con el método de superávit. Sin embargo, con el tiempo, cuando los inversores reciban la transferencia de los derechos de uso del suelo para ejecutar los proyectos, la gente querrá precios más altos que antes, lo que provocará un aumento en los precios de la vivienda, afirmó el Sr. Chau.

El presidente de HoREA recomendó que las agencias estatales tomen medidas para controlar las actividades de “especuladores, corredores de tierras y negocios deshonestos”, porque este grupo de personas puede aprovechar la lista ajustada de precios de la tierra para especular e “inflar” los precios.

Trámites para la compraventa de pisos en 2024

Según el artículo 160 de la Ley de Vivienda de 2023, las operaciones de compraventa de viviendas deben cumplir las siguientes 6 condiciones.

En concreto, (1) Tener el Certificado prescrito por la ley.

(2) No en caso de disputa, queja o demanda sobre derechos de propiedad según lo dispuesto en la ley sobre resolución de disputas, quejas y denuncias.

(3) Dentro del plazo de propiedad de la vivienda en caso de propiedad de vivienda por tiempo limitado.

(4) No estar sujeto a embargo para ejecutar una sentencia o para hacer cumplir una decisión administrativa que haya entrado en vigor legalmente por un organismo estatal competente o no estar sujeto a aplicación de medidas de emergencia temporales o medidas preventivas según una decisión de un tribunal o de un organismo estatal competente.

(5) No en los casos en que haya existido decisión de recuperación de tierras o aviso de desmonte o demolición de viviendas por autoridad competente.

(6) Las condiciones especificadas en los puntos (2) y (3) no se aplican a la compraventa o arrendamiento con opción de compra de viviendas futuras.

Nota: Las siguientes transacciones de vivienda no requieren Certificado de Vivienda: Compra y venta de vivienda futura; venta de vivienda en caso de disolución o quiebra; Organizar donaciones a casas de agradecimiento, casas de amor, casas de gran solidaridad.

Compraventa de viviendas disponibles de inversionistas en proyectos de inversión en construcción de viviendas en los siguientes casos: viviendas pertenecientes al patrimonio público; Viviendas sociales, viviendas para las fuerzas armadas populares, viviendas para reasentamiento que no sean de propiedad pública; Recibir herencia de casa.

Los documentos que acrediten las condiciones de vivienda para participar en las transacciones especificadas en esta cláusula deberán cumplir con la normativa gubernamental.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vua-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html